천장 뚫린 강남 재건축

고분양가 미분양 우려는

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 김인만 | 입력2016.04.10 23:20

최근 개포주공2단지 재건축인 래미안 블레스티지 일반분양 1순위 청약결과가 33.6:1의 높은 경쟁률이 나왔다. 강남 재건축이니 높은 경쟁률이 나오는 것이 당연한 것 아니냐고 볼 수도 있지만 불안한 경제상황과 작년 공급과잉 논란, 가계부채 증가로 인한 대출규제 영향으로 주택시장 분위기가 한풀 꺾인 상황에서 고분양가가 논란이 있었음에도 높은 경쟁률이 나옴으로써 주변 아파트 가격을 끌어올리면서 과열논란을 불러 일으키지 않을까 우려의 목소리가 커지고 있다.

강남 대표 재건축 단지답게 고분양가 논란에도 불구하고 33.6:1 높은 경쟁률이 나왔고 인기가 높은 전용 59㎡는 78:1의 높은 경쟁률이 나왔다. 전용 59㎡ 최고가는 10억4900만원으로 3.3㎡당 4200만원 정도 나왔다.

평균 3.3㎡당 4000만원이 넘었는데 입지가 개포보다 더 좋은 올해 1월 분양한 신반포자이(잠원한양 재건축)의 3.3㎡당 평균 분양가가 4290만원이었고, 래미안 서초 에스티지S(서초우성2차 재건축)가 3850만원이었던걸 감안하면 개포의 고분양가 논란은 충분히 일리가 있다.

만약 래미안 블레스티지 일반분양 성적이 안 좋게 나왔다면 강남 재건축 단지의 분위기에 찬물을 끼 얹으면서 급제동이 걸릴 수 있었지만 고분양가 논란에도 불구하고 높은 경쟁률을 기록함으로써 뒤이어 분양할 개포주공3단지, 개포시영, 개포4단지, 신반포5차, 일원현대 등 강남 재건축 단지들의 일반분양가를 더 끌어올릴 수 있고 이미 분양을 완료한 더 좋은 입지의 재건축 단지들과 주변 아파트 가격까지 끌어올릴 가능성이 높아졌다.

미분양 부메랑돼 돌아올수도

고분양가는 계속 오르던 분양가가 일시적인 한계치에 도달하면 특정 단지에서 대규모 미분양이 발생하면서 주택시장 전체가 동반 침체되는 고분양가 미분양이라는 부메랑으로 돌아올 수 있다.

특히 조합원들이 좋은 동, 층, 라인을 선점하고 남은 물량이 일반분양 물량이고 침체된 국내외 경제상황과 대출규제 등의 대내외 불안요소들을 감안하면 단기투자자들은 분위기에 휩쓸리지 말고 충분한 자금계획을 세우고 상황에 따라서 거주까지 고려한 투자전략이 필요하다.

다만 올해 주택시장이 과열이 아닌 다소 차분한 상황에서 전체적인 분양가 상승이라기 보다는 주거환경이 좋고 신규 입주물량이 부족하며 대표성을 가진 강남 및 일부 선호지역에 국한된 현상이기 때문에 과거와 같은 그런 전체적인 과열양상으로 번지지는 않을 것 같다.

또한 현재까지 공급물량, 주택가격, 전세가격, 저금리 등을 감안하면 일부에서 우려하는 주택가격 폭락가능성은 낮으며 특히 장기적으로는 물가상승률에 따른 화폐가치 하락이 반영되는 것이 실물자산이기 때문에 장기 실수요자들은 너무 불안해 할 필요는 없겠다.

현재 3.3㎡당 4000만원이 넘는 반포 래미안 퍼스티지 아파트(반포주공2단지 재건축)의 2008년 일반분양 당시 3.3㎡당 3000만원이 넘어 고분양가 논란이 있었으니 말이다.