부동산이 놀기 좋은 4월이다

재건축·재개발이 웃는다

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 윤정웅 | 입력2016.04.11 09:13

부동산시장에서 흐르는 돈은 부동산시장을 맴돌다가 부동산 어느 한 곳에 자리를 잡는 게 일반적이다. 따라서 부동산을 판돈으로 주식을 사거나, 펀드를 사는 일도 없고, 주식이나 펀드에서 나온 돈이 부동산시장으로 흐르지도 않는다.

따라서 주택시장이나 토지시장 어느 한쪽만 자세히 관찰해도 부동산경기를 알 수 있고, 상승·보합·하강을 예측할 수 있다. 앞으로 부동산시장은 지역별로, 품목별로 편차가 클 것이다. 되는 곳은 잘 되고, 안 되는 곳은 안 된다는 뜻이다.

수출은 줄어들었어도 경제는 좋아지고 있다니 다행이다. 그러나 전체적인 경기가 바닥을 찍었는지 안 찍었는지는 아직 알 수 없다. 현실은 언제나 어렵다고 하기 때문에 상당한 세월이 지나봐야 감을 잡을 수 있으리라.

부동산 경기도 4월 접어들면서 서서히 좋아지고 있다. 시세를 견인하는 그 진원지는 강남이고, 개포주공 2단지를 비롯한 주공3단지와 일원동 현대아파트 등에서 불꽃이 일어나고 있다. 벌써 수 천만원 값이 올랐다.

재건축 바람이 일어난 곳은 노래 소리가 높다. 사람도 재건축처럼 헐어버리고 다시 지으면 얼마나 좋으냐? 허리가 굽어도 쓰러질 때까지 살아야 하고, 파이프(관절)에 고장이 나도 끝까지 살아야 할 판이니 재건축이 부러울 뿐이다.

이달부터 '서울시 도시 및 주거환경정비조례' 개정안이 시행되고 있다. 이제부터 재정비 사업구역의 변경을 주민동의에서 단체장 직권으로 바꿨다. 지지부진한 재정비 사업진행으로 갈등과 고통을 겪고 있는 뉴타운 지역 주민들에게는 3년 가뭄에 소나기 같은 소식이겠지.

벌써 해제가 된 지역은 낡은 집 사이에 빌라가 들어서고 있다. 집값도 올라 나왔던 매물이 들어가고 있다. 신길동이나 중화동 지역에는 빌라 분양 전단지와 현수막이 요란하고, 골목마다 덤프트럭과 포크레인이 요란스럽게 움직인다.

빌라를 짓건, 오피스텔을 짓건 그건 자유다. 허나 자신이 직접 짓게 되면 업자 선택을 잘해야 한다. 빌라를 짓는 업자들은 개인이나 회사나 대개 영세한 업체들이기 때문에 공사를 주면, 일은 안 하고 공사비만 달라고 하다가 잔뜩 외상 짊어지고 도망하는 일이 늘 일어나고 있어 손해를 보게 된다.

총선 후 거래 늘어날 전망

낡은 집을 외상으로 팔고 돈은 빌라를 분양하면서 나누어 받는 방법도 있다. 값을 좀 후하게 쳐준다고 하면 서민들은 이 방법에 동의한다. 업자들은 낡은 집 여러 채를 외상으로 사서 빌라를 지은 다음, 분양해서 돈 주겠다고 한다. 그러나 공사도 마무리 하지 않고, 돈도 주지 않은 채 도망하는 일도 있다.

돈 몇 푼 더 받으려다 공사도 안 되고, 돈도 못 받고 엉망이 될 수 있다. 돈을 받기 전 토지 사용 승낙을 해주지 않음이 원칙이니 그리 아시라. 깨끗하게 잔금 받고 등기 넘겨주는 게 가장 좋은 방법이다.

빌라를 사는 사람들도 주의할 일이 있다. 전세금이 올라가자 빌라를 찾는 사람들에게 접근해서 사기를 치는 사건이 늘어나고 있다. 가짜 건설사 사장이나 전무라는 사람들이 나타나 빌라를 30~40% 싸게 줄 테니 걱정 말고 돈 달란다. 돈 주면 눈물 쏟게 된다.

전세금이 분양가보다 비싼 아파트도 많다. 새 아파트로서 대출이 없으면 아파트 시세가 올랐는가보다 생각하고 입주를 하시겠지. 하지만 전세는 올라도 아파트는 값이 없어 경매 들어가면 백발백중 손해를 보게 된다. 전세가는 있고, 매매가는 없는 묘한 세상이다.

또 그런 아파트에 세들 들면 나중에 나올 때, 세가 나가지 않아 애를 먹을 수 있다. 지금 대구나 부산에 그런 아파트들이 30%란다. 100세까지 전세살이 할 일 없거든 중개업소에서 분양가를 물어보거나 분양계약서를 확인하고 입주해야 한다.

요즘 집 팔게 되면 전세 놓은 집은 1억~2억원 남게 되고, 반 전세나 월세 놓은 집은 2억~3억원 남게 된다. 그 돈을 들고 토지시장으로 뛰는데 작은 토지는 매물이 나오자마자 팔려버려 100미터 15초 이상 걸리는 사람은 항시 2~3등 밖에는 하지 못한다.

아파트는 여러 채를 분양하기 때문에 2등이나 3등이 있다. 그러나 토지는 한 필지에 한 사람만 이름을 올리게 됨으로 2등은 퇴짜다. 특히 제주도는 제2공항 건설 호재로 땅값이 뛰어 경매도 5배나 비싼 가격을 제시해야 겨우 낙찰 받을 수 있다하니 부동산 팔자도 시간문제다.

리모델링 주택투자 대상자들도 동작이 늦으면 좋은 매물을 잡지 못한다. 리모델링 주택에 대한 규정이 바뀌었다. 그동안 주택 단지 전체를 리모델링하려면 전체 및 동별 구분소유자의 5분의 4 이상, 3분의 2 이상 동의를 받아야 했지만, 동별 소유자의 절반 이상 동의로 완화되었다.

건물은 재건축을 하거나 리모델링을 해야 값이 오르고, 땅은 공항이 들어서거나 신도시가 들어와야 값이 오르는데 사람은 어찌해야 값이 오를까? 국회의원에 당선되거나, 비례대표 번호 빠르신 분들은 값이 오르겠지. 국회에 가시거든 부동산에 묶여있는 무거운 세금 좀 풀어 주시라.

옛날에는 보름달이 뜨면 이태백이가 시를 읊는다했고, 근래에는 매년 4월이 오고 벚꽃이 피면 부동산거래가 늘어난다 하더라. 금년에는 총선까지 겹쳐 선거잔치가 끝나면 곧 거래가 늘어날 것이니, 팔고 사는 일에 최선을 다하자. 부동산은 기회다.