월세 시대, 연금형 부동산 투자법

PEG 가 높은 부동산에 투자하라

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 박상언 | 입력2016.04.16 13:11

부동산투자를 생각한다면 월세를 미리 가늠해보고 투자하는 습관을 들여야 한다. 해당 부동산에 투자했을 때 투자금액 대비 매달 얼마의 임대료를 받을 수 있을지 미리 알 수 있다면 투자를 결정하는 데 큰 도움이 되기 때문이다.

이때 투자자들이 사용할 수 있는 방법이 자본환원율(Cap Rate) 개념을 활용해 아파트 투자가치를 추정해보는 것이다. 이는 투자자가 투입한 부동산가격에 대한 임대수익을 나타내는 것으로 표현할 수 있다.

이 비율이 자금차입금리보다 높으면 해당 부동산에 투자할 가치가 있는 것으로 분석할 수 있다. 쉽게 말해 매매가 대비 전세를 월세로 환산해서 연 3~5퍼센트 이상 나온다고 보면, 현재와 같은 금리(연 2퍼센트) 수준에서 비교적 안전한 투자라고 생각해도 무방하다. 연 3~5퍼센트 정도의 임대수익률이 나오는 지역은 매매가도 이에 비례해 임대료 수준에 맞게 형성되고 불황기에도 강한 하방경직성을 유지하는 특성이 있기 때문이다.

자본환원율은 부동산 리스크나 부동산 가치와 역방향으로 움직이며, 미래 현금흐름을 할인하여 현재의 실질적 자산의 가치를 파악하기 위해 사용되는 할인율이다. 자본환원율은 높으면 높을수록 좋다. 따라서 투자자들은 투자를 결정하기 전 자본환원율을 먼저 챙겨야 한다.

주식시장에 빗대자면 PEG가 높은 주식은 한국전력,kt@g,강원랜드 등 가격도 오르고 연말에 보너스를 듬뿍 주는 고배당주라고 할 수 있다.

“10년 전에 연 6% 정도 하는 강남건물을 사드렸는데 지금은 연 3% 정도 밖에 안합니다. 이 고객은 돈을 벌었나요 아니면 손해 봤나요? 그렇습니다. 그 당시 투자한 건물가격이 지금 두 배로 올랐기 때문에 임대수익율이 지금 반토박 났어도 돈을 번 것입니다.”

대중을 상대로 하는 강연 때 가끔 던지는 질문이다. 즉 연금처럼 안전하게 월세만 받는 것도 좋지만 추후 매각시 2~3배 오르는 부동산을 투자해야 확실하게 종자돈을 불릴 수 있다.

한미약품의 1년 예상 주가수익비율(PER)이 수십배에 달하는 초고평가 주식이지만 이익 성장성을 고려한 성장율(PEG: Price-Earnings EPS Growth Ratio)이 매우 뛰어나다. PER은 주가를 주당순이익(EPS)으로 나눈 수익성 지표다. PER이 낮을수록 이익에 비해 주가가 저평가돼 있다고 본다. 현재 코스피 상장기업의 PER은 약 10~11배 수준이다.

즉 연금형 부동산에 투자할때 PER도 좋지만 이익 성장성을 고려한 건물가격 상승비율(PEG: Price-Earnings EPS Growth Ratio)에 주목해야 한다. PEG는 PER을 EPS 증가율로 나눈 값으로 보통 1년 예상 PER과 EPS 증가율로 구한다. PER이 같은 종목이라도 이익 성장률이 높으면 PEG는 낮아진다. PEG는 월가의 전설적인 펀드매니저 피터 린치가 종목을 고를 때 사용한 지표다.

불황기엔 내재가치가 높은 주택이 강해

내재가치(실수요자 선호)가 높은 소형 부동산이 시장 회복 시 반등 속도가 빠르다. 초창기 첫 사업을 할 때 자금이 부족해 서초동에 위치한 20평대 오피스텔에서 직원 한명과 첫 사업을 시작 했다. 매월 100만원씩 월세를 내다가 주인이 마침 내가 사무실로 쓰고 있는 오피스텔을 내놓길래 2억에 계약을 했다. 2년이 지나 다시 오피스텔을 팔게 되었을 때 2억 4천만에 팔수 있게 되었다. 생각해보니 그동안 월세 낸것은 다 회수하고도 1천5백만 원 정도 남길 수 있었다. 바로 PEG가 높은 도심권 오피스텔에 투자한 게 적중한 것이다.

미국 등 선진국 주택시장에서 통용되는 ‘5% 수익 룰’이라는 게 있다. 미국 사람들은 어떤 주택을 살까 말까 저울질할 때면 그 집에서 나오는 임대수익이 5%는 되는지부터 살피는 것이다. 연간 1%의 세금과 1%의 감가상각비 등을 빼고, 실질 투자수익이 3%는 돼야 한다는 계산에서다. 이는 주택대출 금리와 대충 맞아떨어진다. 예컨대 5억원짜리 집이라면 연간 임대수익이 2500만원(월세로 약 200만원)은 나와야 한다고 보는 것이다.

5억 원 시세의 집이라면 연 2000만원(월 165만원), 10억 원 집이라면 연 4000만원(월 330만원)의 임대수익은 나와야 적당하다는 얘기다. 현재 수도권 외곽과 지방에는 임대수익이 4%에 못 미치는 집이 늘고 있어 하락 징후를 보이고 있다. 일본의 사례를 봐도 주택시장 침체는 대도시 중심보다는 주변부와 지방이 심했다. 일본의 집값 하락은 지역별로 임대수익률 3~5%가 확보되는 선에서 멈췄다

주가수익률(Price Earnings Ratio)은 낮을수록, 자본환원율은 높을수록 좋다. 주가수익률은 주가를 1주당 순이익으로 나눈 값을 말하며, PER(주가수익률)은 일정 기간 동안 기업이 올린 EPS(Earning Per Share, 주당순이익)의 몇 배나 되는지를 말한다.

즉, 기업이 한 해 동안 벌어들인 순이익을 그 기업이 발행한 총 주식 수로 나눈 값이다. 주가 수준을 나타내는 보조지표의 한 수단인 PER 같은 경우는 일반적으로 낮을수록 좋다고 볼 수 있다. PER이 낮다는 것은 그만큼 주가나 부동산 가치에 비해 저평가되었다는 뜻이고, 반대로 PER이 높다는 것은 주가나 부동산 가치에 비해 고평가되었다는 의미다.

수익환원법의 한 방법인 직접법으로 자본환원율을 계산하면 환원이율이 5퍼센트이고 매년 순수입이 5000만 원 발생하는 부동산의 가격은 5000만 원/0.05=10억 원으로 평가된다.

불황기에는 내재가치가 높은 주택이 강하다. 내재가치가 높은 주택은 실수요자들이 많이 포진해 있어 전세 비율이 높고 임대수익율도 잘 나온다. 전세 비율이 높다는 것은 월세로 전환했을 때도 임대수익률이 높게 나온다는 얘기다. 이러한 지역들은 주택시장 회복 시 반등 속도가 다른 지역보다 빠를 수밖에 없다. 현재 미분양, 준공 후 미입주 물량은 ‘대부분 전세 비율은 높지만 월세 전환이 되지 않는 외곽 쪽에 위치한 주택들’이라는 것을 잘 음미해볼 필요가 있다.