서초·마포에서 강남·용산 시대로

2020년대는 한강변 시대

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 이주호 | 입력2016.04.25 07:31

부동산 투자에 있어서 경기 사이클도 중요하지만 그에 못지 않게 개발도 상당히 중요한 부분을 차지한다.

우리나라는 1985~1989년 대미 수출, 2005~2010년 대중 수출 등 큰 수출 호경기 때 부동산 가격이 크게 꿈틀댔다. 이는 수 십년 만에 도래하는 큰 수출 경기 사이클에 기인한다.

이 같은 큰 수출 호경기에 힘입어 1989년 초에 코스피지수 1000을 돌파하였고 그리고 2007년, 2010년에 코스피 지수 2000을 돌파하였다. 1980, 2000년대에 큰 수출 호경기가 오면서 전국 집값이 폭등했는데 특히 강남권 집값의 폭등이 컸다.

1980~2000년대엔 강남 테헤란로 일대 개포·대치·도곡·삼성·잠실동, 송파구, 양천구 목동, 분당 등 특히 강남권 내륙 지역의 집값이 폭등했다.

2000년대에 강남권 특히 강남권 내륙지역 대치·도곡동, 삼성동 등 집값이 폭등을 하자 2000년대 후반부터 재건축 재료를 안고 강남권 한강변인 서초구와 강북권 한강변인 마포 상암DMC 일대 등 집값이 서울 주택시장을 주도하여 오늘날에 이르고 있다.

2000년대 강남권 집값을 주도한 지역은 개포, 대치·도곡동, 삼성동 등 강남 내륙지대였지만 2000년대 후반부터는 인기 주거지가 한강변 서초구, 마포구로 넘어 갔다. 2010년대 한강변 서초·마포구의 급부상은 인기 주거지가 한강변으로 넘어가는 신호탄이 아닌가 한다.

한강변 서초·마포구 주거지의 인기를 실감하는게, 최근 10년간 서울에서 아파트값이 가장 많이 오른 곳은 서초구로 조사됐다. 또 강남보다 강북이 오히려 집값 상승폭이 컸던 것으로 나타났다.

21일 부동산114에 따르면 최근 10년간 서울 아파트 호당 평균 매매가격은 올해 1분기를 기준으로 2006년 1분기(4억4214만원)보다 1억2235만원 올라 5억6449만원을 기록했다.

한강 이북과 이남을 비교한 결과 1분기 서울 아파트 호당 평균 매매가격은 강북이 2006년 2억8068만원에서 올해 4억3754만원으로 1억5000만원가량 오른 반면 강남은 같은 기간 5억7335만원에서 6억7328만원으로 상승폭이 1억원에 못 미쳤다.

같은 기간 자치구 중에서는 서초구가 2억1925만원(올해 1분기 10억9610만원) 올라 상승폭이 가장 컸고 이어 마포구 2억1863만원(올해 1분기 5억8622만원), 종로구 1억9456만원(올해 1분기 5억4327만원), 은평구 1억9182만원(올해 1분기 4억2936만원) 순으로 오르면서 한강 이북 아파트값 상승세가 두드러졌다.

임병철 부동산114 리서치센터 책임연구원은 "강북권 '핫 플레이스'로 떠오른 마포구는 상암DMC 개발 호재와 아현뉴타운 등지에서 새 아파트 분양이 이어지는 가운데 가격이 올랐고 종로구는 희소가치가 가격 상승을 이끌었다"고 말했다.

위에 내용 하나만 보더라도 서울의 인기 주거지가 종전 강남 내륙지역에서 한강변 서초·마포구로 넘어갔음을 알 수 있다.

한강변 주거 지역이 뜰 듯

이같은 인기주거지, 도시개발의 흐름을 보아 필자는 2010년대 말~2020년대에는 서울 인기주거지가 한강변으로 넘어갈 것으로 확신하고 있다.

한강 이북에서는 마포구에서 용산구 시대로 인기 주거지가 넘어갈 것으로 나름 예측해 본다. 강남권 한강변 재건축을 놓고 볼 때 옛 서초 재건축 대상 아파트가 압구정·청담 재건축 대상 아파트보다 먼저 입주했기 때문이다. 당연히 재건축이 빠를 수 밖에 없고 그 다음 재건축 타자는 압구정·청담동 재건축 대상 아파트가 아닌가 한다.

이는 도시개발을 복잡하게 생각할 필요가 없이 아주 단순하게 생각해 보자는 논리다. 한강변 최고의 주거지로 용산구 이촌동·한남동 일대를 부인할 수 없지만 용산국제업무지구 무산으로 2010년대에 들어와서 마포 상암DMC 등 에 인기주거지를 물려주고 말았다.

상암DMC에는 유수 언론사, 방송사가 들어와서 여의도를 방불케하고 마포 수색은 강북의 부도심으로 급부상하고 있고, 마포는 또 대학가 홍대입구로 급부상(상권도 종전 신촌상권에서 홍대상권으로 넘어옴)하고 있으며 통일로 가는 길목에 위치해 있는 등 인기 주거지로 손색이 없다.

일단은 2010년대에 들어와서 마포의 '마포 종점'이 용산의 '돌아가는 삼각지'를 앞섰다. 그러나 '마포 종점'과 '돌아가는 삼각지' 둘 다 1967년도에 발표된 노래다. 비슷한 그 시대의 대중 가요다.

마포는 용산국제업무지구 무산으로 반사이익을 본 측면이 있다. 2020년대에 새롭게 떠오를 인기주거지로 강남구 압구정·청담동 재건축대상 아파트, 용산구 이촌동·한남뉴타운 등을 들 수 있는데 앞으로 한강변 도시개발 바람은 이들 지역으로 넘어갈 것이다.

1980년대 개포, 대치·도곡동 강남 내륙 지역에서 2000년대엔 삼성동 등으로, 또 2010년대엔 한강변 서초·마포구로, 2020년대엔 다시 한강변 강남구 압구정·청담동, 용산으로 도시개발 흐름이 넘어갈 것으로 전망하고 있다.

부동산 투자에 있어서 이같은 도시개발 흐름을 파악하는 것은 매우 중요하다.

용산 개발도 언제가는 서울시장이 바뀌면서 적극적인 한강변 개발계획으로 돌아설때 다시 개발에 박차를 가할 수 있다. 용산은 한강을 남으로 하고 용산민족공원, 남산공원을 배후로 하는 진정한 배산임수지역이다. 서울에 남은 마지막 최고의 주거지로 손색이 없다. 용산의 입지 우수성은 두말할 나위 없고, 다만 한강변 개발이라는 때를 기다릴 뿐이다.

이 같은 도시개발 흐름과 함께 2020년대 20여 년 만에 큰 수출호경기가 도래하면 더 말할 나위도 없이 최고의 주거지로 등극할 것이다.

한강을 중심으로 할때 용산의 지형은 아래로 향한 요[凹]이고, 강남구 압구정동은 위로 향한 철[凸]이다. 요철[凹凸] 지형은 한강을 향한 오목함과 볼록함을 아울러 이르는 말로서 이는 음양의 조화로 보이며 이러한 맥락에서 서울 최고의 입지는 용산구와 강남구 쌍두마차가 아닌가 한다.

이같은 도시개발의 흐름으로 보아 앞으로 몇 년 뒤에는 서초·마포에서 강남·용산 전성시대가 열릴 것이다. 도시개발, 부동산개발의 흐름을 파악하여 길목에서 선점하면 부동산 투자는 그렇게 어려운 분야가 아니다.

앞으로 서울 부의 중심지는 서초·마포에서 강남·용산으로 이동할 것이다.