"땅 보는 눈은 있어 가지고"

어수선한 부동산 시장

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 윤정웅 | 입력2016.04.25 08:53

나라 안에 있는 모든 땅은 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'의 규정에 따라 그 쓰임새가 정해져 있다. 따라서 토지는 국토교통부장관 또는 시·도지사가 지정한 대로 사용해야 하고, 소유자 임의로 사용할 수 없다. 이렇게 이름을 붙어 정해 놓은 땅을 용도지역이라 한다.

쇠고기가 부위에 따라 등심도 있고, 아롱사태가 있듯이 땅도 위치에 따라 상업지역이 있고, 주거지역이 있다고 생각하면 이해가 쉬울 것이다. 이렇게 용도를 지정해 놓은 이유는 무질서한 건축을 제한하고, 공공복리를 증진시키되 국민의 삶의 질을 향상시키고자 하는 게 목적이다.

용도지역은 각 지역별로 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이를 달리 한다. 또한 서로 중복되지 아니하게 도. 시. 군 관리계획으로 결정한다. 용도지역은 크게 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 구분된다.

수도권은 물론이고, 지방의 읍(邑) 단위 지역은 대개 도시지역으로 보는 게 옳다.

토지에 대한 투자목적은 논·밭이나 산이 대지로 변하는 것이고, 대지 중에서도 상업용지나 공장용지로 변하길 바라는 것이다. 도시지역은 다시 세분되어 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 나뉜다.

녹지지역은 값이 더 싸다. 그린벨트로 묶어 놓은 곳을 녹지지역으로 봐도 무리는 아닐 것이다.

투자의 대상이 되는 땅은 도시지역보다 못한 관리지역이 많다. 관리지역이란 도시지역은 아니지만, 도시지역화 할 수 있는 땅으로 환경·산업보호 등을 위해 존재하면서 언젠가는 도시화하기 위해 계획·체계적인 관리가 필요한 지역이다.

관리지역은 보전관리, 생산관리, 계획관리지역으로 세분된다.

상업지역, 주거지역, 공업지역, 농림지역, 계획관리, 생산관리, 보전관리지역 중에서 어떤 땅에 투자를 해야 할까. 그건 지역사정이나 개발계획에 따라 다르다. 투자는 최소의 비용으로 최대의 이윤을 남기는 일이기 때문에 돈 적게 들이고 많이 남는 투자가 제일이다.

그래서 투자의 고수들은 돈이 적게 드는 농림지역이나 생산관리, 보전관리 등 지역에서 매물을 찾는다. 하수들은 고르기 쉬운 상업지역이나 공업지역, 주거지역에서 매물을 찾는다.

3.3㎡당 500만원짜리 땅은 1000만원까지 오르기가 힘들어도, 5만원짜리 땅은 20만원으로 오르기가 쉽다. 높은 금액에서는 2배로 오르기가 힘들어도 낮은 금액에서는 4~5배로 오르기가 쉽다는 뜻이다.

수도권 웬만한 곳 대지는 500만~700만원이다. 그러나 개발이 예정된 곳의 농림지역이나 생산관리지역은 70만~80만원이고, 계획관리지역도 100만원 내외다. 그렇다면 어느 땅에 투자하는 게 좋을까?

요즘 주택시장에서 흐르는 돈은 빠른 속도로 토지시장으로 들어오고 있다. 16년 만에 돌아온 여소야대 정국에 주택시장이 긴장하고 있기 때문이다. 정부의 부동산 활성화 정책에 비판적이던 야당 입장을 감안할 경우 향후 주택시장의 정책 변화 가능성이 크다고 볼 것이다.

여소야대 정부로 주택시장 긴장감 고조

가장 우선적으로 거론되는 정책이 전월세 상한제다. 전월세 상한제와 계약갱신청구권은 이번 총선에서 더불어 민주당은 물론 정의당에서도 공약으로 내건 사항이다. 2011년 더불어 민주당의 전신인 민주당 전월세 대책특별위원회가 내놓은 임대차 보호법 개정안을 보면 불을 보듯 뻔하다.

전월세 인상률을 연간 5% 이내로 제한하고, 임대차 계약기간 갱신을 1회에 한해 최대 4년간 보장하자는 내용을 담고 있다. 치솟는 전월세 값을 법률로 잡겠다는 것이다. 올 들어 전세가가 계속 강세를 보일 경우 20대 국회에서 더불어 민주당이 당론으로 채택할 가능성이 크다.

당장 부동산 시장에 더 큰 충격을 몰고 올 수 있는 사항은 오는 7월에 일몰이 돌아오는 총부채상환비율(DTI)과 주택담보인정비율(LTV) 완화에 대한 재연장 여부다. 새누리당은 지금 집안사정이 넋이 나가 있는데 과연 재연장할 수 있을까? 앞으로는 부동산 붙잡아 경제 살리지 않으리라.

정부는 2014년 8월 주택담보대출 규제를 완화했다. DTI를 전 금융권과 수도권에 60%로, LTV는 전 금융권과 전 지역에 70%로 각각 조정했다. 최경환 당시 경제부총리의 주도로 이뤄진 이 대출규제 완화는 주택담보대출을 크게 증가시켜 지난해 부동산 경기의 호황을 가져오는 역할을 했다.

DTI. LTV 규제 완화는 행정지도 성격으로 국회의 입법 정책과는 직접적인 관련이 없지만, 이번 선거 결과가 정책에 미칠 가능성을 배제하기 어렵다. 야당은 그동안 정부의 대출규제 완화는 인위적인 부동산 부양 정책으로 가계 부채만 늘릴 것이라는 입장을 견지해 왔기 때문에 정부로서도 일몰 연장에 부담을 느낄 수밖에 없다.

지난 해 4월 폐지한 민간택지 분양가 상한제도 다시 살아날 위험이 있다. 최근 신규아파트 분양가가 높아지고 있기 때문이다. 그리고 2017년까지 유예중인 재건축 초과 이익 환수제도 다시 살아날 여지가 있으며 이게 살아나면 지금 값이 오르고 있는 재개발. 재건축시장은 서리를 맞게 된다.

따라서 지금의 부동산시장은 어수선하고, 정책 중 다시 살아날 복병들이 줄줄이 놓여 있어 그 귀추를 가늠하기 힘 든다. 부동산재테크는 위험성이 작은 곳으로 가는 게 정석이다. 개발호재가 있는 곳을 찾되, 5년이나 10년 앞을 내다보고 적은 자본으로 투자할 수 있는 땅을 찾자.

부동산투자는 어수선할 때가 기회일 수 있다. 지금이 그런 시기다. 내 삶을 사는데 내가 선택하지 않고, 내가 시도하지 않으면 아무것도 이루어질 수 없다. 문이 저절로 열리기를 기다리는 사람은 문을 열어보지도 못하고 죽게 된다. 문을 열고 들어가거라. 세월은 빨리 흐르고, 당신은 하루가 다르게 늙어가고 있다.