부동산

우리나라 부동산시장을 예측할 때 필자는 가장 중요한 것이 금융정책이라고 주장한다. 그러나 아직까지 이런 이론을 체계적으로 교육해주는 기관이
없어 매우 아쉬울 따름이다.

지난 2014년 8월 정부가 부동산 부양을 위해 내세운 것이 LTV 70% 확대다. 대신 DTI 규제는 종전과 같이 규제했다. 즉 DTI와 LTV를 맞바꾼 것이다.
 
올해 2월부터 LTV는 그대로 놔둔 채 거치기간을 축소하고 비거치위주로 자세를 바꿨다. 정부는 너무 급격한 부동산 침체와 집값 상승 둘 다 원치않는 것 같다.

이러한 증거로 요즈음 공급 부족으로 계속해서 전세값이 상승하니 전세 대출 이자가 매우 저렴해졌다는 것을 들 수 있다. 일부 단지들이 전세값 비율이 90%를 상회하는 상황에서 전세 대출 금리라도 높아지면 너무 매매쪽으로 쏠릴수도 있다.
 
또한 임차인들의 전세값 폭등을 달래주는 차원에서 현재 전세 대출 금리는 초저금리 상태 같다.

몇 년 전만해도 전세 거주자는 사채업소 아니면 돈을 빌릴 곳이 없었다. 연 2.6%대로 돈을 빌릴 수 있다는 것은 우리 사회에 많은 변화가 온 것으로 보인다.

2010년 8월 한시적으로 DTI 규제를 폐지했다. 다시말해 현재 자기집에서 무분별하게 대출받고 그 자금을 부동산 시장으로 흘러가는 것을 막겠다는 것이다.

만약 그 당시 DTI 규제를 폐지하지 않고, 일반 가계 자금 대출을 폐지했다면 집값이 더욱 올랐을 것이다.

이번 비거치식 분할상환대출을 보면 구입 자금에 한에서 거치기간을 1년까지만 확정했다. 또한 거치를 두면 대개 금리를 가산시키는 것을 봤을 때, 구입자금에서 거치기간이 없어졌다고 말할 수 있겠다.

흥미로운 것은 현재 자기집에서 대출받을 때 몇 가지 조건을 충족하면 금융사마다 다르지만 거치기간을 최대 10년까지 늘릴 수 있다.

거치기간을 10년 사용하려면 우선 증빙소득이나 인정소득을 증빙해야 한다.
또한 DTI 비율을 30% 이내 들어오면 대출 70% 가능하고, DTI 비율이 30%를 넘으면 대출비율을 60%에서 방 1개 공제로 규정했다.

이는 아파트 투기 수요를 막고 현재소득과 채무상황이 양호한 분들에게 거치를 둘 수 있는 정책을 펴겠다는 것이다. 정부가 너무 급격한 경기침체를 원하지 않는다는 뜻으로 필자는 해석하고 있다.

과거 이병박 정부는 아예 집을 구입하지 말라고 정책을 폈고, 지금은 실거주목적으로 적극 주택 구입하라는 정책으로 판단된다. 때문에 과거처럼 급격한 부동산 침체는 없을 것으로 보인다.

다만 집값이 오르지않으면 실거주라도 주택구입을 하지않는 심리와 전세값폭등과 전세공급, 전세대출이자 등으로 대기 수요자들의 고민이 많을 것 같다.

지금은 어느 쪽에 힘이 실리면 충분히 그 방향으로 흘러갈 수 있다는점 유념하길 바란다.

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