제주도 부동산 대폭등…어떻게 봐야

묻지마 투자는 삼가야

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 김부성 | 입력2016.05.18 16:29

제주도의 부동산가격이 폭등세를 넘어 대폭등하고 있는 상황이다.

3년 미만 단기간에 아파트 가격이 지역별로 다르긴 하지만 최소 1억원에서 수 억원, 많게는 5억 이상 오른지역들도 있다. 일부지역 분양권에 붙은 프리미엄만 수 억원에 이르는 단지도 있다.

아파트든 빌라든 전원주택이든 짓기만 하면 불티나게 팔리고 있다. 가격이 비싼지 싼지 구분을 하지 않고 묻지마식으로 투자하는 사례들도 속출하면서 전례 없는 폭등(대폭등) 장세를 연출하고 있다.

아파트를 매수하려고 하면 매도자들이 즉석에서 2000만~3000만원을 올리거나 매도를 보류하는 경우도 있다. 제주도에서는 이런 경우는 양반축에 가깝다. 수도권이나 지방권에서 호황기보다 훨씬 매도우위가 심하고 올려부르는 금액도 높은편이다.

토지가격은 아파트 시장보다 더 뜨겁다. 신공항건설 발표 이후 폭등세를 거듭하고 있다. 신공항 예정지 일대를 토지거래허가구역으로 지정했지만 제주도 부동산 가격의 폭등세를 진정시키기에는 역부족이다.

현재 대한민국 제주특별자치도는 부동산 투자와 투기 광풍이 역대급으로 몰아치고 있는 특별한(?) 지역이 됐다. 묻지마 투자는 과거 10년 전 판교신도시에서보다 훨씬 더 성행 중이다.

문제는 중국인과 외국인 및 제주도 밖 국내 내륙 지역의 외지 투자자들이 기하급수적으로 몰려든다는 것이다. 이러한 투기 열풍에 편승해 분양가가 고공행진하고 있는 등 제주도는 대한민국 경제여건이나 부동산시장과 완전히 별개인 특수지역이 되버렸다.

주택과 토지시장 모두 투자에 앞서 숨고르기나 신중함이 필요한 시점이라고 판단된다. 다만 제주도의 경우 워낙 특수한 상황과 재료, 미래가치에 대한 기대감이 높아 현재의 가격이 단순히 거품이라고 볼수도 없는 측면도 있는게 사실이다.

일부는 제주도가 하와이처럼 돼 지금 가격보다 훨씬 더 오를 것이라 주장한다. 어찌됐든 제주도의 현재 상태는 너무 과열돼 있다고 보면 될 것이다.

과열상태가 더 심화될지 어느정도 진정될지는 아무도 모르겠지만 필자가 판단하기에 주택시장의 경우 어느정도 가격형성에 있어서 추가적인 상승의 경우에는 약간의 거품이 끼어들어갈 가능성이 높다고 판단된다.

이 때문에 용광로처럼 끓고있는 제주도 주택시장에 서울수도권 외지인이 들어가 추격매수하기에는 이미 대폭등 수준의 가격에 매수하는 실익은 크지 않을것으로 예상된다.

토지의 경우에도 상당히 폭등하였고 토지거래시 발생하는 각종 세금(=부재지주양도세폭탄등)등을 감안하여 볼 때 섣불리 투기바람에 휩쓸려 투자하기보다는 한템포 쉬어가면서 추이를 봐도 늦지 않을것이라 사료된다.

이러한 상황에서 현재 제주도의 투자(투기)열기를 등에 업고 제주도 지리나 상황에 대해 잘 알지 못하는 외지인들을 대상으로 토지가격 고가 덤씌우기 판매나 아파트 분양권 불법거래나 다운계약 거래등 불법, 탈법을 부추기며 피해자를 양산하는 기획부동산이나 일부 부동산들의 활동이 활발해지고 있어서 오히려 투자에 신중하고 주의를 해야하는 시기이다.

제주도는 워낙 특수한 지역이고 특수한 상황이라 향후 제주도의 부동산시장을 전망하는 것은 쉽지않다. 다만, 서울 뺨치는 아파트가격이나 토지가격이라면 생각을 해볼필요가 있다.

제주도는 기회의 땅이 될수도 있고 거품에 쓰러지거나 세금폭탄으로 실익이 적어 빛좋은 개살구가 될수도 있다. 다만 현재 제주도 부동산가격의 대폭등은 분명 오래전에 투자했던 투자자들입장에서는 기회가 되었겠지만 지금 투자자들에게는 위기가 될수도 있다.

폭등한 제주도 부동산에 대한 묻지마 투자는 금물이다. 가용자금과 투자방안들에 대한 종합적이고 신중한 접근으로 리스크를 줄이면서 계획적인 투자에 임하는 것이 좋다. 싼 땅이나 개발가치가 낮은 토지를 고가에 파는 기획 부동산들에 현혹되기 쉬운 지역이다보니 이부분에 대한 주의도 요구된다.