돌고 도는 것이 부동산이다

부동산 가치투자가 필요하다

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 김인만 | 입력2016.05.22 23:39

세상만사(世上萬事) 세옹지마(塞翁之馬)라 하지 않았던가.

돌고 도는 것이 우리들이 살아가는 모습인데 부동산 역시 사람들이 만들어가는 경제의 한 축이다 보니 상승 하락의 주기적인 반복 흐름을 보이는데 그래서 집값이 10년 마다 주기적으로 상승과 하락을 반복한다는 10년 주기 설이 회자가 되고 있다.

연간 30만 가구 정도 공급이 되던 주택공급물량이 1980년 경제위기로 1987년까지 25만 가구 정도로 줄어들었고 1986~1988년 저달러·저금리·저유가 3저 호황으로 인한 과잉유동성으로 집값은 폭등해서 압구정 현대아파트가 3.3㎡(평)당 1천만 원을 넘었었다.

그 후 노태우 정부에서 1기 신도시를 포함하는 주택 200만호 건설계획이 나오고 입주시점인 1993년이 되어서야 집값은 안정이 되었다.

안정세를 이어가던 주택가격은 1997년 외환위기인 IMF 사태가 발생하면서 1988년 집값이 폭락하자 김대중 정부에서 대폭적인 부동산 규제완화를 포함한 경기 부양책을 쏟아냈고 1999년 이후 서서히 회복을 하더니 2002년 서울 집값은 폭등을 시작하여 금융위기를 맞은 2008년까지 상승세가 지속되었다.

2008년 이후 하락세를 보이던 서울 집값은 금융위기 이후 미분양 증가로 분양물량이 줄어들면서 입주물량 감소로 이어졌고 박근혜 정부 출범 후 공격적인 부동산 활성화 대책이 나오면서 2012년 하반기 바닥을 치고 2013년부터 회복세로 돌아섰고 저금리와 전세 난까지 겹치면서 2016년까지 상승세를 이어가고 있다.

물론 늘어나는 가계부채 때문에 대출규제가 시작되었지만 과거와 달리 실수요자가 주택시장을 주도하면서 아직까지는 안정세를 유지하고 있다.

과거 집값이 주기적으로 반복되는 이유는 공급물량과 부동산정책으로 정리할 수 있다.

공급물량이 줄어들고 활성화 대책이 나오면 집값은 상승을 하는 것인데 주택공급 특성 상 미분양 증가> 분양물량 감소> 입주물량 감소 흐름이 형성되려면 5년 정도의 시간이 필요하고 이런 부동산시장의 흐름에 따라 부동산 정책은 규제강화와 완화를 반복하기 때문에 대략적으로 10년 정도 주기적으로 하락과 상승을 반복하는 흐름을 보이는 것이고 국내외 변수에 따라 사이클이 더 길어질 수도 짧아질 수도 있고 등락폭도 달라질 수 있다.

2014년부터 서서히 늘어나던 분양물량은 2015년 절정을 이루었고 2016년 올해도 분양물량은 꾸준히 공급이 되고 있으며 인기가 있는 지역은 고분양가 논란에도 청약성공이 되면서 이런 흐름이 1~2년 더 지속이 되면 2018년 이후 입주물량 증가영향으로 몇 년 조정기가 올 수도 있다.

설사 조정기가 온다면 두려워하기 보다는 다시 물량이 줄어들고 활성화 정책이 나올 때를 기다리면 다시 회복~상승세가 올 수도 있기 때문에 단기흐름에 너무 일희일비하기보다는 5~10년 정도 흐름에 따라 가치투자를 한다면 성공확률이 높은 부동산투자를 할 수 있을 것이다.