전세 부동산 매입 때 안전장치 마련해야

전세를 끼고 매입에 나서는 투자자 늘어

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 오은석 | 입력2016.05.23 09:25

갈수록 전세에서 월세로 전환되는 비중이 높아지면서 세입자들의 거주비용이 점점 증가하고 있다.

전세가율이 전국적으로도 75%를 넘어섰고, 특히 수도권은 이러한 상승추세가 앞으로도 한동안 지속될 것으로 보인다. 이러한 흐름속에 전세가 상승으로 부동산 가격 상승을 기대하는 일부 투자자들은 전세를 끼고 매입에 나서고 있다.

전세를 끼고 매입하는 방법에는 크게 두 가지가 있다.

하나는 아직 전세계약이 만료되지 않은 물건을 매입하는 것이다. 이러한 매입을 실무에서는 ‘전세를 안고 매입 한다’고 말한다.

다른 하나는 소유자의 물건을 매매계약 하고, 동시에 전세계약을 해서 매매대금의 잔금을 전세잔금으로 대체해서 실투자금을 줄이는 방법이다. 이런 방식을 실무에서 ‘갭 투자’라고 일컫는다.

먼저 전세를 안고 매입을 하는 경우부터 계약시 어떠한 점을 주의해야 하는지 살펴보자.

우선 매매계약을 할 때 미리 매도인으로부터 임차인과의 전세계약 사본 및 국세·지방세 완납 증명서를 계약일에 지참하도록 중개사에게 요구를 한다.

그리고 계약일에 전세계약서를 확인해 보고, 직접 세입자에게 연락을 해서 매매 사실을 고지하고 전세계약일 및 전세금에 대해서 다시 확인 한다.

계약 전에 매물을 확인할 당시 전세계약 당사자를 직접 만났다면 그 때 위 사실을 확인하면 되지만 계약 당사자가 아닌 다른 사람을 만났다면 계약당일에 반드시 계약당사자에게 전화를 해서 고지 및 확인을 해야한다.

또한 전세계약 당사자에게 현재 거주 물건의 상태(결로·곰팡이·수리를 요하는 부분 등)를 체크해서 하자여부와 추가로 발생되는 비용이 있을지 여부도 미리 확인하도록 한다.

이러한 문제를 사전에 꼼꼼하게 확인하지 않으면 계약이나 잔금 이후에 예상치 못한 일이 발생할 수 있기 때문에 꼭 주의해야 한다.

마지막으로 등기부 등본상 특별한 문제가 없다면 계약서에 임대차계약기간과 전세금을 기재하고 이를 인수한다는 특약을 쓰고, 잔금일에 전세금을 제외한 나머지 대금을 지급하면 안전하게 전세를 안고 매입할 수 있을 것이다.

두 번째는 매매계약 후 바로 전세계약을 해서 전세대금으로 매매잔금을 치루는 경우(일명 ‘갭 투자’) 어떠한 점을 주의해야 하는지 알아보자.

이 때도 첫 번째 케이스와 동일하게 계약일에 국세·지방세 완납 증명서는 첨부하도록 미리 중개사에게 요구한다.

계약일에 계약금을 주는데, 계약금과 기존의 근저당이 있는 경우에는 근저당채권금액, 그리고 전세금 합계가 매매대금을 넘지 않는 선에서 계약금을 지급해야 한다.

또한 전세세입자와의 계약 당사자는 매도인이 되는 것이 원칙(아직 소유권이전등기를 하지 않았기 때문)이지만 전세세입자의 요구가 있으면 신규매수자를 매도인으로 하고 전세계약의 하는 것도 괜찮다.

여기서 중요한 것은 신규매수자를 매도인으로 하고 전세계약을 할 경우 계약금을 신규매수자가 수령하는 것은 문제가 되지 않지만 매도인을 전세계약 상대방으로 할 경우 전세금을 매도인에게 수령하게 하기 보다는 중개업자가 수령을 하고 잔금일 때 지급받는 형식으로 하는 것이 더 안전하다.

특히 요즘과 같이 전세가율이 높은 상황에서 매도인이 전세금까지 수령할 경우 자칫 계약금과 전세금액 총 합계액이 매매대금보다 높아질 수 있으며, 매도인이 악의를 품는다면 문제가 발생할 수도 있기 때문이다.

마지막으로 이 경우에는 상황에 따라 전세계약이 늦어져 매매잔금에 맞춰 전세잔금을 못 치를 수도 있으니 사전에 이를 대비해 여유자금 준비 및 대출에 대한 부분에 대한 체크가 반드시 선행되어야 한다. 그래야 계약불이행으로 인한 해지로 매매계약금을 몰수당하지 않을 수 있다.

예상치 못한 일이 발생해 당황하지 않도록 사전에 충분히 예방하고, 안전장치를 마련하는 것이 중요하다. 부동산을 통해 수익을 얻는 것도 중요하지만 본인의 실수로 내 재산을 잃지 않는 것도 매우 중요하다는 사실을 꼭 기억하기 바란다.