수도권 경매 낙찰가율 상승, 어떻게 대응해야 할까?

서울 연립·다세대 낙찰가율이 90%에 육박

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 오은석 | 입력2016.05.30 09:29

얼마전 신문에 서울 연립·다세대 낙찰가율이 90%에 육박한다는 기사가 났다. 아파트야 그렇다 치더라도 서울 다세대 주택의 낙찰가율이 90%에 육박한다는 뉴스가 나니 많은 사람들이 놀란 듯 하다.

부동산 매매 시장이 바닥을 찍고 회복을 하거나 본격적인 상승기가 시작되면 급매물은 빠른 속도로 소진되고 급매보다 저렴하게 부동산을 낙찰받고자 하는 이들이 몰리면서 낙찰가율도 급격히 상승을 한다.

이쯤 되면 언론에서는 고가낙찰 주의보라는 제목의 글들을 앞다투어 내보낸다. 일반적으로 낙찰가율이 100%를 넘으면 고가낙찰이라는 용어를 사용한다. 그렇지만 엄밀히 말하면 낙찰가율은 감정가 대비 낙찰가이지 매매가 대비 낙찰가는 아니다.

일반적으로 감정가는 첫 입찰기일을 기점으로 6개월 전에 책정 된다. 다시 말해 6개월 전에 비해 매매가격이 상승했다면 감정가에 비해 매매가격이 더 높게 형성될 가능성이 크다.

예를 들어 감정가격이 1억 8000만 원인데, 매매가격이 2억 원이면 낙찰가율이 100%라고 하더라도 1억 8천만 원에 낙찰받은 것이고 이는 매매가보다 2000만 원 저렴하게 부동산을 취득한 것이다.

데이터로만 보면 고가낙찰로 보이지만 실질적으로는 수익이 발생하는 것이다. 그래서 이론과 실무는 차이가 있기 마련이다. 다만 이런 시장에서는 과도한 입찰 경쟁으로 인해 매매가보다 높게 낙찰받는 경우도 있으며 진정한 의미의 고가낙찰은 이런 경우를 의미한다.

매매가와 낙찰가가 비슷하거나 같다면 면밀히 득실을 따져 보아야 한다. 입찰한 물건이 누군가에 의해 시세와 같은 가격 또는 그 이상의 가격으로 낙찰되었고 입장할 때 그 낙찰가보다 저렴한 급매물을 확인했다면 그 급매물을 매입하는 것이 훨씬 더 현명한 선택일 수 있기 때문이다.

“경매 재테크에서 경매는 부동산을 취득하는 수단이며 다른 수단에 비해 저렴하게 매입할 수 있는 장점이 있어서 사용하는 것에 불과하며 최종적인 목표는 수익을 내는 것이다.”

상황에 따라서는 경매물건보다 더 저렴한 급매물이 있고 그 급매물을 매입하는 것이 수익이 더 큰 경우도 있기 때문에 누군가의 고가낙찰로 임장했던 물건을 낙찰받지 못했더라도 실망할 필요는 없다. 웃으면서 법원을 나와 임장했을 때 발견한 급매물로 발걸음을 옮기면 된다.

예를 들어, 매매가격이 2억 원인 아파트를 1억 9천200만 원에 입찰했는데 1억 9천8백만 원에 누군가가 낙찰받아 패찰을 했다고 하자. 그런데 임장할 때 1억 9천500만 원에 급매로 나온 물건을 확인했고, 패찰 하자마자 부동산에 방문해 매매계약을 했다면 비록 낙찰을 받지는 못했지만 그 이상의 의미가 있는 결과를 얻은 것이다.

마지막으로 요즘처럼 전세가율(매매가 대비 전세가)이 높고 전세가가 빠르게 상승하는 시기에는 매매가와 낙찰가가 비슷하더라도 전략적으로 낙찰을 받기도 한다. 예를 들어, 매매가격이 2억 원인데 전세가격이 1억 8천만 원이라고 가정하자.

이 물건을 1억 9천5백만 원에 낙찰받았다면 시세보다는 500만 원 저렴하게 낙찰받은 것이 된다. 전세가율이 높고, 월세 수요자보다 전세 수요자가 많을 경우에는 부동산 투자자들은 월세보다는 전세를 많이 놓는다.

첫 번째 이유는 월세 수요자에 비해 전세 수요자가 많기 때문에 계약 속도도 월세보다 전세가 더 빠르기 때문이다. 전세 계약이 더 빠르다는 것은 전세금이 들어와 투자금을 빨리 회수할 수 있어 투자자에게 유리하다.

두 번째는 전세 수요가 많으면 전세가격이 빠르게 상승을 하고 결과적으로 대출과 월세 보증금의 합계보다 전세금이 더 많게 되어 실투자금이 상대적으로 적게 드는 장점이 있다.

마지막 세 번째 이유는 일반 매매와 달리 경매는 명도(현재 거주하고 있는 소유자나 임차인 등의 점유자를 협상이나 강제집행을 통해 내 보내는 절차)라는 과정이 있고, 명도를 통해 아파트의 점유를 이전 받는 데까지 보통 2개월~3개월 정도가 소요된다.

위 사례에서 3개월 후에 전세 계약을 하고자 하는데 그 사이에 전세가격이 1000만 원 상승했다면 결국 1억 9천5백만 원에 낙찰받아 1억 9천만 원에 전세를 놓는 결과가 되어 세금 및 부대비용을 제외한 실투자금은 5백만 원밖에 들어가지 않게 되는 셈이 된다. 실투자금 기준으로만 본다면 1채에 들어갈 실투자금이 1천5백만 원에서 5백만 원으로 감소되어 상대적으로 수익률이 더 높아지게 되는 것이다.

소문난 잔칫집에는 먹을 것이 없다는 말처럼 많은 사람들이 모이는 곳에는 그만큼 수익률이 적기 마련이다. 그렇지만 적은 수익률을 높일 수 있는 여러 방법이 있고, 자신에게 맞는 투자 전략과 전술을 사용한다면 다른 사람보다 경제적으로 여유로운 삶을 살아갈 수 있을 것이다.