‘부동산 갭투자 부메랑’ 피하려면?

충분한 이해와 공부, 실전경험이 중요

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 오은석 | 입력2016.06.07 10:43

3년 전부터 수도권 전세가율(매매가 대비 전세가)이 상승하면서 수도권에서도 전세를 끼고 매입 하는 일명 ‘갭투자’가 유행하기 시작했다.

갭투자란, 예를들어 매매가격이 2억원이고 전세가격이 1억8000만원이라면 그 차액인 2000만원으로 아파트를 매입해 2년 뒤 전세기간이 만료할 때 이를 매도해 수익을 얻는 부동산 투자 방식을 말한다.

전세가격이 천정부지로 치솟으면서 부담을 느낀 일부 전세수요자가 매매수요로 전환된다. 매매거래량은 자연스럽게 증가하고 시장에 나와있는 매물량보다 매수세가 많아지면서 매매가격은 상승한다.

2000만원 정도의 소액을 투자해 2년 뒤에 그 아파트가 2억3000만원이 되었다면 150%(세전)의 수익을 얻는 것이니 수익률로만 본다면 그 어떤 재테크보다도 훌륭하다. 이러한 투자방식이 널리 퍼지면서 투자자들 사이에 갭투자가 유행하기 시작했다.
지난해 한해 수도권의 거래량이 증가하는데 갭 투자도 일조를 했을 것으로 본다.

이미 갭 투자를 하고 있는 사람도 있고, 주변의 소문을 듣고 이제 시작하려는 사람도 있을 것이다. 문제는 갭 투자의 달콤한 수익률만 생각하고, 그 이면에 있는 리스크를 보지 못한 채 묻지마 투자를 하는 사람들이 매우 많다는 것이다.

투자의 기본으로 항상 강조해 오던 말이 있다. 그것은 바로 수익률과 리스크는 비례한다는 것이다. 수익률이 크면 클수록 리스크 역시 크다. 수익률 150%가 나올 수 있는 이유는 타인의 전세금(일종의 ‘레버리지’)을 이용하였기 때문이다. 만약 위의 예시와는 반대로 부동산 가격이 2년후 1억7000만원이 되었다면 투자금 2000만원의 150%에 해당하는 3000만원 손실을 보게 된다. 다시말해 투자금 2000만원을 잃고 1000만원을 추가적으로 더 납입해야한다.

하지만 위의 갭투자의 사례와는 달리 부동산을 자기 자본만을 사용해 취득한 경우, 부동산 가격이 3000만원 상승시 수익률은 15%가 되고, 3천만원 하락시 손실률은 -15%가 된다. 즉, 리스크가 적은대신 수익률 또는 손실률도 낮아진 셈이다.

갭 투자는 위 사례처럼 소액의 자금이 투입되지만 ‘전세금’이라는 타인자본을 이용하기 때문에 발생하는 치명적 약점이 있다. 그것은 바로 타인 자본을 컨트롤 할 능력이나 경험이 없는 경우에는 큰 대가를 치를 수 있다는 것이다.

리스크가 존재하는 투자를 최대한 안정적으로 이용하기 위해서는 수익이라는 결과보다 그 결과를 얻기까지 발생할 수 있는 모든 가능성을 열어두고 신중히 검토를 해야 한다.

지난 칼럼에서 갭 투자로 물건 계약할 때 주의할 점에 대해서 말씀 드렸는데 많은 분들이 리스크에 대해서 문의를 하셔서 이번에는 갭투자시 리스크를 피하기 위해 어떤 것들을 생각해야 하는지를 살펴보려 한다. 고려해야할 사항은 크게 두가지가 있다.

그 중 첫 번째는 기존 물량에 대한 데이터 확보 및 분석이다.

갭투자를 할 때 몇 개의 물건만 거래되는 경우도 있지만 투자자들이 일시적으로 몰려 매물이 일시적으로 모두 빠지는 경우도 있다. 개인이 여러 채를 매입하거나 여러명이 한꺼번에 매입 할 경우 몇 가지 특징들이 나타난다.

매물량이 빠른 속도로 줄어들고 그에 비례해 전세물량이 증가한다. 매수세로 인해 매매가격은 단기적으로 상승세를 타는 반면 갭투자시 내놓은 전세 물량 때문에 전세 시세는 일시적 보합세를 나타낸다.

갭투자로 인해 단기적으로 매가는 상승 될 수밖에 없다. 그렇지만 인위적인 가격 상승 후에도 매매 가격을 계속해서 끌어갈 수 있는 원동력이 없다면 기쁨도 잠시, 시간이 지나면 지날수록 언제 매도를 해야 할지를 두고 많은 고민에 빠지게 될 것이다.

실거주 수요자가 아닌 투자자가 들어갔던 지역은 실거주가 목적이 아닌 투자수익이 목적이기 때문에 언젠가는 그 아파트를 매도하고 나올 것이다. 그리고 매도시기도 비슷할 것이다. 매수할 때 다수의 투자자들에 의해 매물이 일시적으로 감소를 했다면 반대로 매도를 할 때는 매물이 일시적으로 증가한다. 투자자의 매물이 쌓이게 되면 가격이 점차적으로 하락하게 되고 그 양이 그 지역부동산 시장이 감당할 수 없을 정도가 되면 매수세는 실종된다.

매도 시점에서 매도가 되지 않으면 전세라도 놓아 발등의 불을 꺼야 한다. 그래서 일부 투자자들은 상대적으로 저렴한 가격으로 전세를 놓을 것이다

만약 전세가격이 1억8000만원이었는데 2년 후에 물량의 증가로 인해 전세수요가 분산되고 그에 따라 전세가격이 1억7000만원으로 하락했다면 투자자는 1000만원이 추가로 필요하게 된다.

단순히 산술적으로만 계산 할 경우, 갭 투자로 동일한 지역에 한 채가 아닌 3채를 매입했다면 3000만원의 추가 비용이 발생되는 것이다. 여유자금이 있는 투자자라면 모를까 그 금액을 컨트롤 하지 못하면 결과는 매우 비참해 진다.

갭 투자의 특성상 기존 아파트가 투자의 대상이 된다. 그런데 그 투자자들이 매도 시장의 분위기를 분석한다면서 가장 많이 보는 자료가 신규 분양 물량이다. 물론 기존 아파트 주변에 신규 분양 물량이 있고 그 분양 아파트의 입주시기가 매도시기와 겹치며, 그로 인해 기존 아파트의 매매가격에 영향을 미칠 것으로 예상된다면 신규 분양 물량을 당연히 조사해야 할 것이다.

하지만 신규 공급 물량 보다 더 큰 악재이자 변수로 작용되는 것이 있다. 바로 나보다 먼저 투자했던 투자자들이 기존에 매입한 물량이다.

본인보다 먼저 물건을 매입한 투자자들이 언제 들어갔으며, 얼마나 매입 했고, 그 수요가 꾸준하게 증가하고 있는지 등을 파악하지 못한 채 아무런 준비 없이 남이 들어가니깐 나도 들어간다는 식으로 투자하는 사람들을 많이 보았다. 제대로 분석하지 않고 잘못된 투자를 했다면 추후에 그들은 씻을 수 없는 큰 상처를 받게 될 것이다.

두 번째로 중요한 것은 매도타이밍에 대한 판단이다.

갭 투자의 대상이 되기 위해서는 우선 실투자금이 적게 들어가는 부동산을 찾아야한다. 소액 투자자들은 일반적으로 실투자금이 1000만~5000만원 사이가 되는 부동산을 투자 대상으로 본다.

실투자금이 적게 들어가기 위해서는 매매가격과 전세가격의 갭이 줄어들어야 한다. 그러기 위해서는 매매가격의 상승폭보다 전세가격의 상승폭이 빠르게 증가해야 한다. 만약 매가 상승 없이 전세가격만 상승 했다면 그 아파트는 전세로 살기에는 부족함이 없으나 매매로 취득하기에는 선호도가 떨어질 가능성이 크다. 다시말해 전세로는 그 가격에 살겠지만 매매로 집을 산다면 그 아파트가 아닌 다른 아파트를 산다는 얘기다.

따라서 투자금이 동일하게 투입 된다면 매가 상승폭이 없었던 물건보다는 조금씩이라도 상승 해 왔던 물건이 수익률 측면에서는 유리하다. 최근 3년치 수도권 아파트 가격 상승분을 조사한 데이터를 보더라도 이를 증명해 준다.

문제는 그 물건은 이미 매매가격 상승이 진행되고 있기 때문에 갭 투자자들이 들어가는 시점이 무릎에서 들어가는 이들도 있고 지역에 따라서는 허리 이상까지 매가 상승이 상당부분 진행되었을 때 들어갈 가능성도 높다는 것이다. 소위 말해, 막차를 탈 리스크가 있다.

특히 지금처럼 2년 뒤의 수도권 시장이 공급과잉논란에 쌓이는 등 불안한 시장이 예상될 때에는 그 어느 때 보다 매도 타이밍에 대한 확고한 판단 없이 가격이 저렴하다는 유혹에 휩싸여 묻지마 투자를 하는 것을 경계해야 한다. 경계를 해야 하는 것이지 투자를 하지 말아라는 것은 아니다.

부동산재테크에 대한 충분한 이해과 공부, 그리고 실전 경험 없이 ‘남이 하니깐 나도 한다’라는 맹목적이고 그릇된 사고로 잃지 않아야 할 소중한 자산을 잃고 후회하는 우를 범하지 않길 바란다.