올들어 수도권 아파트 가격이 멈추지 않고 큰 상승 폭을 보이고 있다. 저금리의 영향으로 집주인들은 전세를 월세로 전환하여 전세는 품귀현상을 보이고 있다. 전세 품귀는 전세가 상승을 일으키고 전세가 상승은 매매가 상승의 사이클로 순환하고 있다.
주변 사람들을 보면 2년마다 오르는 전세가에 지쳐 세입자들은 기존 전세금에 대출을 조금 더 받아 서울 외곽의 아파트 장만을 고려 하는듯 하다.
새집을 장만을 위해 공인중개사무소를 여러군데 둘러본 이들은 필자에게 종종 이런질문을 한다.
“내가 사려는 집이 정확히 얼마인지 모르겠어요. 부동산 중개인 말만 듣고 사자니 뭔가 개운치 않고, 어떻게 하면 적정한 가격을 알 수 있을까요?”
어떻게 하면 내가 매입할 부동산의 적정 가격을 파악 할 수 있을까? 과연 그런 방법이 있을까?
일반적으로 시세란 현재의 물건값을 의미한다.
부동산 시세는 공산품의 가격처럼 정찰제가 아니라 매도인의 의사에 의해 유동적으로 가격이 변한다는 특징이 있다. 즉, 시세는 일반적으로 매도자 또는 매수자가 부르는 호가에 불과한 것이지 거래 가격을 의미하는 것은 아니다.
하지만, 우리는 평소 시세를 파악할 때, 공인중개사무소에 들어가 매물이 얼마에 나와 있는지 알아 보고, 그 호가가 마치 거래가격인양 착각하는 경우가 많다.
예를 들어 매물이 24평형 기준으로 5층에 1억 3천만 원, 7층에 1억 3천5백만 원, 13층이 1억 4천만원에 나왔다고 한다면 우리는 매매가격을 1억 3천 ~ 1억 4천이라고 조사를 한다. 아직 매수자에 의해 거래되는 가격선이 얼마이며, 공인중개사가 중재할 수 있는 범위가 어디까지인지 체크해 보지도 않았는데 말이다.
우리가 시세 파악시 확인해야 하는 것은 부동산 중개인이 제시하는 가격이 아닌 실제 매매할 수 있는 가격이다.
1억 3천~1억 4천 정도 선에서 3개의 매물이 나와 있다는 것을 조사하는 것이 아니라
내가 사고자 하는 부동산의 매매가격이 1억 3천 3백만원이야. 이렇게 결론을 내릴 수 있어야 한다는 것이다.
그럼 추상적인 매물의 가격이 아닌 정확한 매매가격을 확인하기 위해서는 어떻게 해야 할까? 바로 매물 물건지 바로 주변이 아닌, 200~300미터 반경 내에 있는 공인중개사 사무소에서 매도자와 매수자의 입장에서 각각 매매가격을 확인해 보는 것이다. 그래야 현재 매도자와 매수자간의 거래 가능한 가격선과 분위기를 파악할 수 있다.
처음 관심있었던 집 주변이 아닌, 조금 멀리 떨어진 공인중개사 사무소에 찾아가서 관심 가졌던 집 또는 동네에 대해서 물어보면 그 지역에 대한 이야기와 이 지역에 대한 설명 및 장단점을 설명해 줄 것이다. 만약 공인중개사가 그 물건보다 더 좋고 가격도 괜찮은 물건 있다면 소개받아 직접 내부까지도 확인해볼 수 있을것이다.
이러한 방식으로 공인중개사를 몇 군데 찾아가 설명을 듣는다면 시세 뿐만 아니라 동네에 대한 시야도 넓어 지게 된다.
우리는 몇십만원 하는 물건을 구입할때는 오랜시간 심사숙고 하고 인터넷으로 자료도 조사해보고 사용 후기도 보며 어떤 브랜드가 좋은지, 언제 사야하는지, 그리고 신제품은 언제 나오는지 찾아보고 고민하지만 몇 억을 호가하는 집을 구입할때는 주변에 어떤 브랜드가 좋은지, 학군은 어떤지, 앞으로 주변 공급물량은 어떤지 등도 공부하지 않으려 하고, 공인중개사무소도 10군데 이상 둘러보는 것을 귀찮아한다.
시세를 정확히 파악하기 위해서는 손품과 발품을 많이 팔아야한다.
공인중개사 사무소를 나와 집으로 향할 때 ‘저 경매물건의 가격은 1억 3천 3백만원이야.’ 이런 확신을 들었을 때 비로소 시세파악에 성공한 것이라 할 수 있겠다.