-서울 아파트 전세가율이 처음으로 75% 도달
KB국민은행에 따르면, 서울 아파트 평균 전세가율이 작년 5월 약 69%에서 올 들어 70%를 넘어섰다. 이는 1년 사이 전국 평균 상승률이 5%인데 비해, 서울, 인천, 경기는 모두 9%씩 높게 증가한 결과이다. 서울의 경우, 2016년 5월 현재, 약 75% 까지 상승한 것으로 나타났다. 과거에는 전세가율이 높아지게 되면, 전세수요가 매매수요로 전환되는 것이 일반적이다. 그러나 최근에는 전세가율이 높아짐에도 불구하고 매매수요가 살아나지 못하고 있다. 물론 일부 인기지역은 다르겠지만, 이러한 상황은 부동산 시장에서 수요에 영향을 주는 요인들 즉, 경기침체, 높은 주택보급률, 가격, 금융제도 환경에 따른 가격상승 기대감이 크지 않다는 인식 때문으로 보인다. 사람들이 소유가 아닌 거주로 주택에 대한 인식이 변화하고 있고, 이로 인해 주택매매 심리가 살아나지 않음에 따라, 임차수요는 증가하게 된다. 또한 이 임차수요는 매매 능력이 있는 수요이기 때문에 월세보다 부담이 적은 전세를 선호하게 된다. 따라서 전세수요는 지속적으로 증가하나, 공급은 월세중심이어서 전세가율은 더 심각해질 수 있다고 볼 수 있는데, 매매시장이 위축된 반면 전월세 거래량이 늘어난 것을 보면, 불안한 주택 수요자의 심리가 잘 반영되었다고도 볼 수 있다. 서울 아파트 전세가율 월간 변동률은 2012년 상반기 이후, 약 4년 연속으로 매월 +수치로 매월 증감을 반복하면서 꾸준히 상승하는 추세이다. 특히, 2014년 5월 상승세가 주춤했다가, 다시 2015년에 급증했지만, 그래도 최근에는 조금 둔화되는 추세다.
-전세난으로 인한 탈서울화
흔히 서울 인구를 두고, ‘1000만 서울 시대’라는 말이 있다. 이는 지난 30여 년 동안 지속되어 왔는데, 2016년 5월을 기점으로 ‘천만 서울시대’가 막을 내렸다. 서울시 인구통계 측면에서는 역사적인 순간이기도 한데, 서울인구는 감소하고 있지만, 서울 인근의 경기도와 인천시는 인구가 지속적으로 증가하는 현상이 나타나고 있다. 이러한 탈서울 현상은 서울의 전세난을 피해, 상대적으로 저렴하고, 교통이 좋은 수도권 인근으로 이동하는 주요 요인으로 작용한 것으로 보인다. 또한, 전세난에 지쳐 경매를 통해 내 집 마련을 하는 사람들도 증가하고 있다. 이는 매수로 전환하려는 실수요가 정상적인 매물보다는 상대적으로 시세차익이 큰, 경매를 통해 내 집 마련을 하려는 수요의 증가라고 보인다.
-전세가율 80%의 심각성
전세가율은 임차인의 부담증가와 함께 위험도 존재한다. 전세가율 80% 수준은 임차인 입장에서 봤을 때는 임대차 계약 시, 임차인이 임대인의 추가 보증이나 담보설정이 요구되는 정도이다. 그러나, 실제 최근 상황은 전세 품귀 현상으로 임차인이 임대인에게 이런 조건들을 요구할 상황이 아닌 경우가 대부분이다. 행여나, 경매 등 부득이한 경우가 발생했을 때, 전세 원금에 대한 손실이 발생할 수 있다는 점에서 80%라는 전세가율은 위험한 수준이기도 하다.
-전세수요에서 매매수요로 전환되지 않는 근본적인 이유
지금의 전세수요가 매매로 전환되지 않는 이유를 알기 위해서는 주택의 수요와 공급의 거시적인 측면에서 해석해 볼 필요가 있다. 먼저 우리나라 아파트는 1971년 ‘여의도 시범아파트’를 시작으로 1980년대 ‘주택 500만 호 건설’ 붐을 거쳐 지난 수 십 년간 ‘아파트 전성시대’라고 할 만큼 인기 있는 투자 상품으로 인식되어 왔다. 그러면서 2010년 들어 주택공급량이 100%를 초과했고, 2016년 현재는 110%를 초과하는 수준에 이르렀다. 이런 근거로 과거 주택수요가 꾸준했던 근본적인 원인을 본다면, 당연히 공급부족인 것이다. 최근 아파트가격 추이도 몇 년간의 추세로 본다면, 하향안정화 속에서 소폭 상승한 정도의 수준이다. 주택시장의 수요자들의 반응도 이제는 주택가격 상승에 대한 기대감이 크지 않다. 즉, 수급조절이 필요한 시기라고 볼 수 있다. 실제로도 인기 지역을 제외하고는 매매차익도 높지 않다. 이러한 이유로 전세가율이 높음에도 불구하고 매매전환 심리는 크지 않는 현상이 나타난다고 볼 수 있겠다.
-심각한 전세난, 언제까지 지속될 것인가?
전세난도 거시적인 측면으로 봐야 예측이 가능하다. 우리나라는 인구 증가율이 감소하고 있으면서, 가구 수 증가율도 감소하고 있는 추세이다. 또한, 가구 형태도 2015년 1•2인 가구가 전체 가구의 50%를 초과한 수준이며, 증가 속도도 상당히 빠른 편(1980년 15%)이다. 주택의 점유 구조도 2010년을 기점으로 월세비율이 전세비율을 초과(1995년 전세 30%, 월세 15%)했다. 따라서, 현재는 전세가 월세로 전환되는 과도기라고 볼 수 있으며, 현재 시점에서는 전세수요가 공급보다 많기 때문에 전세난은 지속될 것으로 예측된다.
-전세난에 긍정적으로 작용할 수 있는 요인
한편, 장기적으로는 월세시장이 1%대 초반이라는 저금리 기조 속에 월세시장이 꾸준히 확대되어 갈 때, 월세 전환률은 지금보다 하락하게 될 것이다. 이에 따라 월세가 충분히 낮아지게 되면, 월세에 대한 부담감이 감소하게 된다. 그렇게 되면, 전세수요가 월세수요로 전환하는 효과로 나타날 수 있을 것이다. 또한 전세가격 및 전세가율도 병행하여 하락하리라 예측된다. 추가적인 요인으로는 뉴스테이나 행복주택 등 다양한 형태의 임대주택 공급을 들 수 있다. 즉 임대주택의 수급조절에 따라 전세난의 장기화 여부도 판가름 나게 될 것으로 보인다.