지난 9일 한국은행 금융통화위원회는 만장일치로 기준금리를 1.5%에서 1.25%로 0.25%p 낮췄다. 이로써 유래 없는 역대 최저 금리 시대를 맞이하였으나 시장의 많은 전문가들은 하반기에 금리를 한단계 더 내려 기준금리가 1.0%가 될 것으로 예상하는 듯 하다. 이러한 금리 인하 움직임은 건설경기에 훈풍을 불어 넣어줄 것이며, 활로를 찾지 못한 자금이 부동산 시장으로 유입될 가능성이 더 커졌다.
기준 금리 인하 이후 부동산 시장은 어떤 모습으로 흘러갈까?
몇가지 주제로 나누어 살펴보자.
첫째, 분양 부동산시장 VS 기존 부동산시장
작년말 대출규제 강화 및 미국의 연준금리 인상 등의 이슈로 경색되었던 부동산 시장이 하반기에 들어서는 전반적으로 활기를 되찾을 가능성이 크다.
좀 더 구체적으로 말하면, 기존 부동산시장보다는 분양시장으로 대출 자금이 더 쏠리면서 일부 지역에서는 과거 대구나 부산지역 분양시장처럼 호황을 넘어 과열되는 지역도 나타날 가능성을 배제할 수 없다. 분양 시장의 활성화를 예상하는 이유는 재건축 이슈와 함께 집단대출의 경우 금융당국의 여신심사 규제에서 제외되어 대출이 상대적으로 용이 하다는점에서 찾을 수 있다.
실제로 지난 1분기 은행 주택담보대출 증가액 9조6000억원 중 5조2000억원이 집단대출로 확인되었는데, 이러한 추세는 금리인하 이후에도 지속될 것으로 판단된다.
그렇다고 분양시장에 긍정적인 이슈만 있는 것은 아니다. 분양시장은 투자수요 뿐만 아니라 투기수요도 가세해 비상적인 ‘P’가 붙을 것이고, 입주 할 시점에 만약 부동산 시장이 활성화되지 않는다면 실입주자가 고스란히 피해를 입을 수 있다. 게다가 공급과잉 지역에 분양 받은 사람들이라면 그 리스크가 더 커질 수밖에 없으니 주의를 해야 한다.
둘째, 주택담보대출 VS 전세자금대출
주택담보대출 규제 강화로 대출금의 거치기간이 1년으로 줄어들어 주택 구매자들의 실질 부담이 증가하게 되었다. 작년 하반기부터 주택매매거래량이 감소하여 지난 5월 거래량만 보더라도 전년동월 대비 18.8% 감소하였는데 이러한 규제가 큰 영향을 미친 것으로 전문가들은 판단하고 있다.
주택담보대출 규제와는 달리 전세대출은 원금을 바로 상환할 필요가 없고 이자만 지급하면 되기 때문에 주택을 찾는 사람들에게는 주택담보대출보다 상대적으로 부담이 적다. 부동산 시장의 불확실성과 공급과잉에 대한 리스크도 벗어날 수 있다는 생각으로 전세를 계약하거나 재계약 하려는 수요는 앞으로 더욱 증가할 것으로 보인다.
실제 지난 13일 은행권 발표에 따르면 KB국민 등 6대 은행의 전세대출은 올해에만 3조 4,974억원이 증가했음을 알 수 있다. 이는 전세난이 심했던 작년 동기간 보다 1조 4,726억원이 증가한 수치이다. 전세대출금이 증가한 이유는 전세선호 추세와 전세가격의 가파른 상승으로 인해 대출금이 많아지면서 나타난 당연한 결과로 풀이된다.
기준금리 인하 결과 대출 금리 또한 인하될 것으로 예상된다. 금리가 인하 되면 임대인은 기존 전세로 내놨던 물건을 월세로 전환 시킬 것이고, 세입자는 전세를 더욱 선호할 것이다. 즉 전세 공급은 줄고 전세 수요는 많아져, 전세물건 품귀현상과 전세가격 상승은 하반기에도 지속될 것으로 생각된다.
셋째, 부동산 투자자들의 하반기 움직임
1. 수익형 부동산
금리인하로 상가를 포함한 수익형 부동산 시장의 메리트가 더욱 커졌다. 이에 따라 수익형 부동산을 찾는 수요는 증가할 것으로 예상된다.
하지만 이러한 시장 분위기에 편승하여 높은 금액에 수익형 부동산을 매입하거나 예상 임대가를 시세보다 높게 책정한 상가를 분양 받는 우를 범해서는 안된다. 수익형 부동산 매입시 사전조사와 시장 분석을 꼼꼼하고 철저하게 해야한다.
지금과 같이 실물경기가 좋지 않는 상황에서는 목표 임대가가 실제 임대가와 차이가 많이 날 수 있다. 이러한 기대치 차이로 인해 공실이 발생되고, 공실 리스크를 최소화하기 위해 임대가격을 낮추다보면 임대수익률이 떨어져 결국 상가 가격에도 악영향을 미치는 악순환이 될 수 있다.
수익형 부동산은 매입할 때는 상권 분석과 경기분석이 반드시 선행되어야 한다.
2. 아파트 시장
아파트의 경우 전세물량 품귀 현상이 하반기에도 지속될 것으로 예상된다. 전세공급은 점차 감소하는데 전세수요는 꾸준히 증가하여 전세가격은 완만한 상승세를 보일 가능성이 높다. 대출규제 영향으로 보합세를 유지했던 매매시장이 강남발 재건축 시장과 분양시장의 호황으로 소폭 상승세를 보이며 따라갈 것으로 보인다. 특히 전세가격 상승이 두드러지게 나타난 지역의 경우에는 매매가와 전세가의 차이가 더욱 좁혀져 부동산 투자자들의 타켓이 되면서 매가 상승의 견인차 역할을 할 것이다.
다만 추후에 미국이 연준금리를 인상하고, 국내 역시 외국자본 유출을 위해 기준금리를 올린다면 현재의 모습과 정반대의 양상이 나타날 가능성도 배제할 수 없다. 따라서 시장 상황을 예의 주시하면서 매수 또는 매도 타이밍을 잡는 것이 바람직해 보인다.