이전에 “누가 재테크고소인가”라는 주제로 칼럼을 ‘부동산114’, ‘조인스랜드’ 등에 올린바 있다.
그 당시에 잘 나가는 부동산포털 등 매스컴에서는 이 사람에게는 ‘새내기’ 또는 ‘하수(초보자)’라고 낙인을 찍어 글을 쓸 기회조차 주지 않았다.
이 사람은 이제 이 분야에서 [45년의 실전실무 경력자]라는 이름에 터 잡아 ‘내노라’하는 매스컴에서 잘 나가는 재테크전문가이자 재테크고수 선생님들과 위 주재를 가지고 토론을 하고 싶다.
그들은 여전히 그 자리에서 그 명성과 그 명맥을 유지하고 있다.
모두가 해박한 이론과 훌륭한 지식을 겸비하고 있고, 방송과 신문 및 인터넷에서 대담 프로그램을 잘 진행을 하고 있고, 강의를 아주 잘하는 교수님들이거나 저서를 많이 출판한 이른바 재테크전문가/재테크고수들 반열에 올라가 있다고 본다.
그러나 한편, 이 사람은 그분들 반열에는 끼이지는 못할 처지이지만 다른 측면에서 내세우고 주장하고 싶은 대목이 있다고 본다.
1. 적어도 이 사람 서 박사는 실전실적과 실무실적 분야에서 저들과 어깨를 나란히 하고 싶다고 본다.
결코 재야에서 조용히 실무만 보고 더러 실적을 쌓는 처지라고 해서 깔보는 태양은 바람직하지 않다고 본다. 그렇다고 반대로 실전실무만이 전부는 아니라고 본다.
하지만, 경매법정에 단 한 번도 가 본적이 없는 분이 대학교이거나 유명 경매학원 등에서 교수로 등단하는 사례는 시정되어야 한다고 본다.
또한 예로 어느 지역 어느 분양아파트단지를 소개하는 부동산 세미나 등에 초대 받아 수강을 할 때에 강사로 나선 분들이 고작 지리산 어디 임야에 투자해본 사례가 있다는 등의 경우를 보면, 아이러니하게 느껴진다.
뿐만이 아니다. 한국 ○○관리공사의 아무개 교수의 강의를 들어보면,
“여기 모이신 여사님들께 부동산투자에 대하여 제가 한 말씀 드리겠습니다. 지금이라도 남는 돈 한 오백만원 정도를 대한민국 어디든 임야에 투자하십시오. 그러면 소나무가 자라서 목재로도 쓸 수 가 있고 그냥 땅에 돈 묻어두면 땅값이 저절로 올라갑니다. 임야뿐이 아닙니다. 도로에도 투자하시면 재미기 쏠쏠합니다.”
어이구! 이 교수님 말씀은 아니올시다.
돈 오백만원은 뉘 집 애 이름이던가요?
많은 대중 앞에서 강의를 하거나 방송을 하는 일부 선생님들!!!
자숙해야 할 것입니다.
부동산투자! 부동산재테크! 결코 쉽지 않습니다. 아주 어렵습니다.
성공하기보다는 함정에 빠질 확률이 더 많습니다.
“꿩 잡는 개는 ‘매’이지요.”
한 방 쏘면 적중하는 포수가 되려면, 아주 오랫동안 다방면에서 훈련을 해야만 합니다.
2. 재테크는 한 분야만 단련해서 되는 것이 결코 아닙니다.
요즘 공인중개사 자격증 취득하신 분들이 나가는 과정을 보면,
경매학원(대학교사회교육원) 3개월 경매과정 – NPL(2차저당채권) 3개월 과정을 마치 필수 코스 인양 다니시는데 그걸 수료했다고 해서 곧 바로 재테크실전을 할 수 있다고 보십니까?
3. 이 사람은 다른 제안을 합니다.
컴퓨터학원에서 PC과정 등 3개월 – 채권관리학원 3개월 과정을 밟는 것이 더 좋다고 봅니다. 아니면 이 사람 서박사재테크연구소에서 실전재테크사양성과정 6개월을 선택하시는 것은 어떻겠습니까?!
‘서박사재테크연구소’에서는 어음법, 수표법 등 상법과 더불어 채권관리, 부동산임대관리, 금융재테크관리, 세테크, 실전경매, 부동산컨설팅 등 종합재테크 실전실무실습을 하고 있습니다. 이 과정은 강사와 수강자가 1;1 개인교수 방법에 의하여만 가능한 것입니다. 단체교육에서는 수강생 한 사람당 PC1대를 보급해 줘야만 가능한 것입니다.
예를 들어 [매각에 의한 소유권이전등기 촉탁신청]이라든가 [건물명도청구의 소] 소장 작성 방법을 실제로 실습을 해보는 과정입니다. 부동산시가표준액 산출이라든지 국민주택채권매입금액 산출방법조차도 모르면서 무슨 재테크를 한다고 합니다.
금전소비대차계약서를 꾸민다든지 이런 걸 자기 손으로 직접 작성해야만 할 것입니다. 이런 게 종합재테크입니다. 경매과정 3개월 이수했다 해서 실전재테크를 할 수 있는 바탕 실력이 곧 바로 싸이는 것이 아니라고 봅니다.
4. 다음은 재야의 숨은 고수들의 재테크실적을 살펴보겠습니다.
가. 어느 40대 주부의 ‘동네 계돈’ 굴리기
그녀는 친정 부모들의 컨설팅을 받아 ‘동네 계’를 시작한지가 7년 정도 됐다.
‘동네 계’는 34명으로 구성되고 34개월 동안을 1주기로 한다. 계원은 2000만원을 타기위하여 순번을 정한다.
‘계 돈 2000만원’을 얼른 타서 급히 써야 하는 계원(채무자)은 빠른 번호를 선택해야만 한다.
이를 채권자 계원이 대신에 채무자계원에게 순번을 넘겨주고 그 대가로 원금 2000만원 + 이자 680만원 = 합계 2680만원이므로 수익금은 680만원이었다.
즉, 34개월씩 두 차례 680만원 × 2 = 1360만원 7년 동안에 가정주부가 동네계돈을 잘 굴려서 1360만원을 벌었다.
물론, 그녀의 친정어머니는 중간 계주로써 든든한 버팀목이 있었기 때문이고 나아가 친정아버지는 금전소비대차계약서 작성의 전문가의 도움을 받아 채권확보가 된 상태에서 거래하도록 한 설계에 근거한 것이었다.
나. 어느 법학도 고시생의 투자결과 보기
전년도 대비 부동산공시지가증가율 및 주택공시가격증가율
구 분
소 재 지
2015년 1월
2016년 1월
증가율
임야
제주도 ○○면
공시지가 5,500원
공시지가 7,620원
38.5%
대지 1
서울 마포구 1
공시지가 271만원
공시지가 312만원
15%
대지 2
서울 마포구 2
공시지가 268만원
공시지가 309만원
15%
주택 1
서울 마포구 1
개별주택가격
20600만원
개별주택가격
22700만원
10%
주택 2
서울 마포구 2
개별주택가격
18700만원
개별주택가격
20600만원
10%
※2016.6.15. 현재 한국은행 공금리는 1.5%이다.
다. 어느 70대 부부의 주택임대수익금 둘러보기
구분
보증금
월차임
환산보증금
용산아파트
630,000,000원
0원
(대체수입200만원)
650,000,000원
마포주택 101호
5,000,000원
500,000원
55,000,000원
마포주택 102호
10,000,000원
420,000원
52,000,000원
마포주택 201호
20,000,000원
750,000원
95,000,000원
합 계
665,000,000원
1,670,000원
(3,670,000원)
852,000,000원
라. 어느 70대 부부의 금융대체수익 둘러보기
구 분
금전소비대차금액
월간 이자율
2013.3. 계약체결
비 고
채무자 A
40,000,000원
월 2.5%
연 30%
종전 이자율 적용
2015.7.15.부터
연이자율 25%
채무자 B
50,000,000원
월 2.5%
연 30%
종전 이자율 적용
2015.7.15.부터
연이장율 25%
채무자들은 근저당설정 3순위까지 설정하여 정규은행대출을 받았지만 이웃으로 과거 15년 동안 거래 실적을 참작하여 무담보 신용으로 금전소비대차계약을 체결했음.
2013년3월 계약체결 이후 3년이나 경과했지만 아무런 변동이 없는 상태로 진행되고 있고, 상환기한 역시 자동 연장되고 있는 상태임. 이는 일반 상식으로는 이해가 불가능한 특별한 사례인 것임.
※월 225만원 + 250만원 = 475만원 ※
이상 위와 같은 사례는 일반적으로는 잘 이해가 안 될 것이지만, 이런 사례도 있겠다고 본다. 이는 단순한 ‘노하우’가 아니라는 점을 알아야 한다.
그래서 재야(在野)라는 용어를 사용했다.
위의 ‘가’, ‘나’, ‘다’, ‘라’는 모두 재야(在野)의
재테크전문가(專門家)들이고 또한 재테크고수(高手)들이라고 본다.
그들은 “꿩 잡는 ‘매’이지 결코 꿩 잡는 ‘개’이거나 ‘포수’가 아니라는 사실을 알리고자 한다.