한 달 전에 3.3㎡(1평)당 분양가가 4천만 원이라고 하더니, 요즘은 5천만 원이라고 한다. 신규아파트가 잘 팔리니 분양가도 올라가나 보다. 신규아파트 잘 팔리는 건 좋지만, 문제는 대출이다. 이게 약주고 병 주는 투자라서 멋모르고 덤벙대다가는 몇 푼 있는 재산까지 손해 볼 수 있다.
1990년대 초부터 아파트나 오피스텔을 분양받게 되면 거저 주는 것처럼 따라오는 게 중도금 대출이다. 계약금 10%만 내면 중도금 60%는 은행에서 인심 좋게 건설사로 쏴주고, 수분양자는 입주 때 형편에 따라 대출을 갚거나, 짊어진 채 입주한다. 짊어진 채 입주하는 사람들은 가계부채의 채무자가 된다.
필자가 어느 아파트 단지를 조사해보니 중도금 대출을 다 갚고 입주하는 수분양자는 100명 중 2-3명에 불과하더라. 대부분 대출을 안고 집을 사서 입주한다는 뜻이다. 지금은 대출을 안고 집을 사서 월세를 놓는 게 유행이다. 그러나 가계부채 비율이 워낙 높다보니 이제는 함부로 아파트를 분양받을 수 없게 됐다.
그동안 내수시장 활성화와 건설경기 진작을 고려해 가계부채 대책에서 신규아파트 중도금대출은 건수나 금액에 제한을 두지 않았으나, 앞으로는 제한을 받게 된다. 한 사람이 중도금 대출을 2건 이상 받을 수 없고, 건당 대출금액도 3억을 초과할 수 없도록 제한을 두게 된다.
그렇게 되면 부동산시장은 어떻게 변하게 될까? 실수요자를 제외한 투기나 투자세력은 들어오기 힘들게 된다. 3억 이상을 대출 받아야 집을 살 수 있는 실수요자도 돈이 부족해 집 마련을 포기할 수 있다. 서울시민 10명 중 8명은 하반기 집값이 오른다고 하는데 오르기는 틀렸다.
투자자들은 세 채나 네 채를 분양받을 때는 명의를 빌려 달라 한다. 행여 아파트 분양받는데 명의를 빌려달라고 하거든 차라리 마누라나 남편을 빌려주겠다고 하시라. 2008년 금융위기 무렵 아파트 명의 빌려주었다가 거지 된 사람 많다. 실제 주인이 도망하는 바람에 억지로 입주한 사람도 있음이 사실이고,
주택시장은 한 번 식으면 상당기간 회복하기 어렵다. 피해는 분양권 소유자가 먼저 보게 된다. 서울의 금년 분양권 거래가 평년의 4배가 넘기 때문에 시장의 거래가 끊기면 팔 수 없게 된다. 이럴 때는 기존주택을 팔고 새 아파트로 입주하면 되는데 기존주택도 쉽게 팔리지 않아 애를 먹게 된다.
정부는 가계부채를 줄이기 위해 어쩔 수 없는 일이라 하지만, 자칫 가계부채를 잡으려다 주택시장을 잡을 수 있다. 가계부채의 주범이 중도금 대출임은 맞지만, 무작정 제한 일변도로 나가다가는 신규분양시장을 초죽음으로 만들 수 있기 때문에 제한을 하더라도 운영의 묘를 잘 살려야 할 것이다.
아파트분양시장에 신발 끈이 끊어지면 기존주택시장은 어찌될까? 당연히 손님이 몰리게 되리라. 지난 2-3년 동안 전국적으로 작은 집 빼놓고 큰 것은 움직임이 없었기 때문에 투자자는 물론, 실수요자들도 입지가 좋은 아파트를 찾아 입질을 할 것이다.
부동산시장은 뭐니 뭐니 해도 기존주택시장이 살아나야 먹을 게 있다. 기존주택시장이 살아나면 인테리어나 도배업자들이 노래를 부를 것이고, 이사업체나 그 종업원들은 지글지글 삼겹살 구어 놓고, 소주파티를 하게 된다. 삼겹살 구어 놓고 소주 마셔 본지가 워낙 오래돼서 맛도 기억나지 않는다.
기존주택시장은 가계부채에서 여유로운 편이나 30대 이하들은 부담스러움을 외치고 있다. 지금 여러분들이 가지고 있는 집은 여러분들의 집인가? 임차인의 집인가? 은행 집인가? 빚이 없으면 여러분들의 집이고, 전세를 줬거나 대출을 받았으면 임차인의 집이거나, 은행 집일 것이다.
서울에서 살고 있는 30대 중 88%는 전. 월세에서 살고 있다. 이 계층이 까다로운 신규분양을 외면하고, 기존주택시장으로 들어오게 되면 중소형-중대형-대형으로 움직이는 연쇄반응이 일어나 금년 하반기쯤에는 그동안 팔리지 않았던 당신 집도 팔릴 수 있다.
신규아파트 중도금 제한조치가 나온다 해도 지역에 따라 다를 것이다. 부동산에도 급수가 있기 때문이다. 사람의 급수는 학벌. 재산. 지위. 재주로 정해지는 게 아니라 세상 보는 눈이 어느 정도냐에 따라 급수가 정해진다. 부동산은 강남을 기준으로 급수가 정해진다. 강남과 교통이 좋은 곳은 급수가 높게 나오겠지.
총선 이후 갈수록 경제는 어렵다고 금리를 내리고, 이제 가계부채 증가 때문에 중도금 대출을 잡겠다고 한다. 그동안 정치권에서는 무엇을 했을까? 세상이 시끄러운 것은 못 배운 사람이 많아서가 아니라, 잘못 배운 사람들이 많아서다. 분양이 안 되면 미분양이 남아 건설사들이 망할 텐데 어찌해야 할까?
중도금대출보다 더 큰 문제는 영국의 유럽연합 탈퇴다. 전 세계 금융시장이 패닉상태에 빠졌고, 6월24일 하루 동안 세계증시는 3000조가 날아가 버렸다. 우리나라에 들어와 있는 외국자본들이 안전한 곳을 찾아 빠져 나가기 시작한다. 국내 여유자본도 안전한 부동산을 찾아 이동 중이다. 안전한 부동산은 토지다.