지난 6월 13일부터 15일까지 신청을 받은 영종하늘도시 점포겸용 단독주택용지 177필지에 총 6만4350명이 접수해 평균 364대 1라는 엄청난 경쟁률을 기록했다고 한다. 특히 H10블록 2010-501에는 많은 사람들이 몰려 경쟁률 9204대 1이라는 전무후무한 기록도 세웠다.
이 지역뿐만 아니라 전국 대부분 신도시 내에 있는 점포겸용 단독주택용지의 경쟁률은 적게는 몇 백대 1에서 많게는 몇 천대 1까지 보이고 있다. 과열 그 이상이라는 말 이외에 다르게 설명할 수 없는 수치이다.
이러한 모습은 비단 분양에만 국한된 것은 아니다.
지난 3월 15일 경북도청이전 신도시 내 점포겸용 단독주택용지 24필지에 대한 공매입찰 결과 평균 246.3%의 낙찰가율(감정가격 대비 낙찰가격)을 기록했다. 감정가 1억 6200만원인 D3-10-4(경북 안동시)의 필지는 410명이 입찰해 7억 7700만원(479.4%)에 낙찰 되었다. 이외에도 인기 있는 필지의 경우 대부분 300%가 넘는 낙찰가율을 보였다.
신도시 내 점포겸용 단독주택용지가 이렇게 핫(hot)한 이유는 무엇 때문일까?
그 이유를 알아보기 위해 신도시 내 점포겸용 단독주택용지의 특징을 살펴보면 다음과 같이 세가지 관점에서 정리 할 수 있다.
첫째, 내 집 마련과 임대수익을 동시에 얻을 수 있는 부동산이다.
초저금리 시대를 맞이하면서 점점 불안해 지는 노후 생활에 있어 가장 필요한 것이 집과 월 수익이다. 즉, 내 집 마련으로 안정적인 주거생활이 가능하고 주택과 상가 임대를 통해 고정적인 임대 수익으로 윤택한 생활이 가능하다는 것이 가장 큰 장점인 셈이다.
보통 단독주택용지는 3~4층까지 단독주택을 지을 수 있는데 주인 세대를 제외한 나머지 세대 및 상가를 임대 놓는 것이다. 단독주택 구조 역시 독립적인 공간으로 설계가 가능하기 때문에 20~30년 전의 춥고, 덥고, 방음이 잘 안되는 단독주택을 생각했다면 오산이다. 내부 공간뿐만 아니라 외부 조경 역시 텃밭이나 공원 등으로 조성할 수 있어 건축주의 개성이 고스란히 담을 수 있다.
둘째, 편의시설 및 기반시설 등이 잘 정비되어 있어 실거주하기에 편리하다.
도심권에 있는 오래된 단독주택에 비해 상대적으로 신도시 내 점포겸용 단독주택은 택지지구로 개발되어 도시가스, 도로, 상하수도 등 기반시설이 잘 정비되어 있고, 교통, 학교, 마트 등 교통 및 편의시설도 잘 갖춰져 있어 실거주하기에 불편함이 없다. 또한 블록 단위로 공간이 넓어 답답함이 없고, 주차 공간 역시 넉넉한 편이며, 아파트에 버금가는 보안 및 방법을 자랑한다.
셋째, 수요의 증가로 투자가치 상승이 기대된다.
현재 우리는 기준금리 1.25%의 초저금리 시대에 살고 있다. 경기 성장률과 대외변수를 감안하면 앞으로도 당분간 이러한 시장 분위기는 계속 이어질 것으로 보인다.
예전처럼 고성장이 현실적으로 힘든 상황에서 마땅한 투자처를 찾지 못하는 사람들이 수익형 부동산에 관심을 갖게 될 것이다.
용지의 공급은 제한적인데 수익형 부동산을 찾는 수요는 증가하여 결국 토지가격은 상승할 것이다. 토지가격 상승은 또 다른 수요를 불러일으켜 한동안 자금이 몰릴 개연성이 크다.
최근 점포겸용 단독주택용지의 높은 분양률과 낙찰가율을 보면 얼마나 많은 관심이 쏠리고 있는지 단적으로 알 수 있다.
실제 KB부동산 시세에 따르면 전국 단독주택 평균 매매가는 2015년 5월 기준 3억722만원이었지만, 1년 뒤인 2016년 5월에는 3억3548억원으로 1년새 9.1%가 상승한 것으로 나타났다.
이 지표를 보면 단순히 임대수익만을 얻는 것이 아니라 시세차익도 얻을 수 있다라는 기대감을 갖기에 충분하다.
위의 3가지 특징 이외에도 용지 분양은 아파트와 달리 예약금만 있으면 누구나 신청이 가능하다는 점과 감정평가액을 기준으로 공급된다는 점은 관심 있는 이들에게 큰 메리트로 작용한다.
위와 같이 많은 장점을 갖고 있는 점포겸용 단독주택이지만 그에 못지않게 많은 리스크도 가지고 있어 주의를 요한다.
첫째, 상권 성장에 한계를 가지고 있다.
일반적인 상가와 달리 점포겸용 단독주택용지는 택지개발지구 내에 공급되기 때문에 상가 밀집지역에 있는 상가에 비해 상대적으로 특화된 상권을 갖기 쉽지 않을 뿐만 아니라 업종의 다양성도 떨어져 상권 형성 및 성장이 쉽지 않다는 치명적 약점이 있다.
물론 앞으로 이런 부분이 조금씩 개선될 여지는 있으나 오랜 시간이 소요될 것으로 생각한다.
문제는 이러한 약점으로 인해 상권의 활성화가 쉽지 않고 결국 이는 임대수익률과 직결되면서 임대수익과 토지가격 하락 등 현실적인 벽에 부딪칠 가능성이 있다.
따라서 처음부터 기대 임대수익률을 높게 잡는다거나, 어떤 업종들이 성장할 수 있을지 여부를 꼼꼼하게 파악하지 않고 묻지마식으로 투자를 한다면 분양이나 낙찰의 기쁨도 잠시, 평생 씻을 수 없는 후회가 밀려올 수도 있으니 주의를 해야 한다.
둘째, 부동산에서 ‘과열’은 항상 ‘화’를 부른다.
지난 2000년 후반 청라지구 내 분양아파트는 당첨만 되면 ‘로또’ 맞았다는 말이 나올 정도로 청약 당첨은 모두의 부러움의 대상이였다. 모델하우스를 보기 위해서 몇 시간을 기다리는 것은 다반사였으며 몇 백대 1의 경쟁률은 예사였다.
불법전매는 기승을 부렸고, P 역시 하루아침에 몇 천씩 뛰면서 ‘미쳤다’라는 말이 나올 정도로 과열되었다.
그러나 막상 뚜껑을 열어보니 청약열풍과는 달리 입주율은 예상외로 매우 낮았고, 붙었던 P도 썰물처럼 빠져 나가면서 청라지구는 한때 하우스푸어의 무덤 중에 한 곳으로 전락해 버렸다.
위 사례를 통해 무엇을 알 수 있을까?
그것은 바로 지금 신청 경쟁률이 매우 높고 뜨거운 관심을 받는다고 해서 입주시기에도 이러한 분위기가 이어질 것이라고는 누구도 장담할 수 없으며, 지나친 확신은 오히려 화를 부를 수 있다는 것이다.
항상 ‘과열’ 부동산 시장에서는 매수타이밍보다 매도타이밍이 몇 백배 중요하다.
높은 경쟁률을 뚫고 당첨되었다는 기쁨에 취해 부동산 시장을 정확하게 직시하지 못하면 누구라도 하우스푸어의 주인공이 될 수 있다.
마지막으로 한가지 더 조심할 점은 점포겸용 단독주택용지는 전매제한은 없어도 P를 받고 전매하는 행위가 금지되어 있기 때문에 불법전매 행위는 주의해야 한다는 것이다.
적법한 범위 내에서 수익을 극대화하기 위해서는 꾸준히 공부하고 모니터링 하면서 최적의 타이밍을 잡아야 한다. 그 방법을 알지 못하고서는 단독주택용지가 당첨되었다고 하더라도 그 기쁨의 웃음을 끝까지 지키기는 어려울 것이다.