7월 1일부터 중도금대출인 집단대출 보증조건을 강화되었다.
내년 신규분양 실 거래가 등록에 이어 중도금대출까지 규제함으로써 정부의 부동산정책 기조가 바뀐 것이 아닌가 하는 우려의 목소리가 커지고 있다.
중도금대출규제 내용과 배경은
집단대출보증은 아파트 분양 시 중도금 대출을 받기 위하여 꼭 필요한데 건설업체는 주택도시보증공사(HUG, 국토교통부 산하)와 한국주택금융공사(HF, 금융위원회) 둘 중 한 곳에서 보증금서를 받으면 은행은 보증서를 믿고 계약자의 상환 능력에 대한 고려 없이 중도금 대출을 해주었지만 이미 1인당 2건, 보증금액 3억으로 제한을 두고 있었던 HF와 달리 제한이 없었던 HUG도 이번 7월 1일부터 입주자모집공고를 실시하는 모든 주택에 대하여 HUG도 1인당 보증건수 최대 2건, 1인당 보증한도 수도권 6억 원, 지방 3억 원, 분양가격 9억 원 이하 아파트, 주상복합, 주거용 오피스텔 대상으로 제한을 두기로 한 것이다.
HF와 HUG의 보증건수는 합산되지 않고 1인당 기준이기 때문에 부부 중 한 명이 보증 2건을 받았어도 나머지 한 명이 2건의 보증을 받을 수 있고 공동명의로 계약하면 1인의 건수와 한도만 소진이 되며, 재건축 재개발 조합원들의 이주비용 시 사용되는 정비사업자금대출보증은 이번 요건강화 대상이 아니다
그리고 기준일은 7월 1일로 7월 1일 이후 입주자모집공고가 난 아파트를 분양을 받아 분양권을 팔 경우 분양권을 사려는 사람이 보증제한 대상이 되면 승계가 불가하지만 7월 1일 이전에 분양 받은 분양권을 7월 1일 이후에 전매 받는 경우에는 보증제한이 적용되지 않는다.
분양가격이 9억 원을 초과하거나 3번째 분양을 받아 HUG 보증을 안되면 HF 보증이나 시공사의 연대보증으로 집단대출을 받거나 금리가 높은 제2금융권에서 대출을 받을 수는 있지만 아무래도 중도금대출이 예전보다 힘들어 진 것은 사실이다.
가계부채증가로 담보대출심사가 강화되면서 상대적으로 대출이 수월한 집단대출로 투자수요가 몰리면서 신규분양시장의 열기가 뜨거워졌고 강남 재건축 일반분양이 고분양가 논란에도 청약성공을 하면서 과열양상이 되자 정부는 강남 분양시장의 과열을 식히기 위하여 카드을 꺼내 들었는데 지금까지 사용했던 투기과열지구, 분양가상한제가 아닌 중도금대출규제 카드를 뺀 것을 보면 과열은 잡고 실수요자들의 주택구입의 길은 막지 않으며 지나친 부동산경기 위축으로 내수경기 침체가 되는 것도 막기 위한 정부의 고민을 엿볼 수 있다.
중도금대출규제 영향은
강남 재건축 시장은 영향을 받겠지만 풍선효과로 규제 대상이 아닌 지역의 아파트가 과열이 될 수 있고 9억 원 초과 분양아파트 물량이 1%도 되지 않을 정도로 많이 위축된 대형아파트가 또 한번 타격을 받는 반면 열기가 뜨거운 소형아파트는 상대적으로 영향을 덜 받으면서 소형과 대형간 격차가 더 벌이지고 불균형이 더 심화될 가능성이 크다.
무엇보다 이번 중도금대출규제는 경기침체를 우려하여 강남 재건축 등 한정된 타겟을 대상으로 한 간접규제이지만 풍선효과가 생기면서 더 넓은 지역에 과열이 퍼지면 어쩔 수 없이 더 강력한 규제대책이 나올 수 밖에 없고 이런 식의 풍선잡기 대책이 반복 누적이 될수록 향후 입주물량 증가 시점과 맞물리면 그 후유증은 커질 수 밖에 없기에 정부의 부동산정책 기조가 바뀐 신호를 무시하지 말고 향후 리스크를 감안한 안정적이고 보수적인 투자전략을 세울 필요가 있겠다.