요즘 부동산 경매 법원을 가보면 감정가 100% 전후에서 낙찰되는 물건을 어렵지 않게 볼 수 있다. 이런 물건을 입찰할 경우 수익이 안날 것 같은데 사람들은 높은 가격에 낙찰을 받고 있다.
이러한 시장 분위기 때문인지 주변 사람들로부터 ‘경매는 매매보다 저렴하게 취득하기 위해서 하는 것인데 고가에 낙찰 받으려면 경매를 할 의미가 없지 않느냐’ 라는 질문을 종종 받게된다.
왜 사람들은 100%에 가까운 입찰가를 쓰는 것일까? 그리고 이런 시장을 어떻게 대응해야 할까? 계속 경매를 해야하나? 아니면 일반매매로 접근해야 할까?
감정가 100%에 가까운 가격에 입찰하는 사람들의 접근 전략이나 상황을 보면 다음과 같다.
첫째, 100%로 낙찰을 받더라도 시세 대비 수익이 나는 경우
이는 일반적으로 감정가가 첫 번째 매각기일 기준 6개월전 시세로 결정되기 때문에 부동산 상승장에서 주로 발생하는 상황이다. 감정가 평가 이후 입찰일까지 급격한 시세 상승이 있었다면 비록 감정가 100%에 낙찰을 받더라도 현재시세는 감정가보다 높은 가격이므로 그 차익을 보고 접근하게 되는 것이다.
둘째, 현재 부동산 시장에서 감정가 정도가 매매가이지만 매물이 없고 대기자가 있는 경우
투자자가 판단하기에 입찰할 물건이 곧 향후 감정가 이상으로 시세가 상승할 것이라고 생각하여 선점한다는 전략으로 접근하는 것이다.
위 두가지 이외에 컨설팅 업체를 통해 낙찰을 받거나 분위기에 휩싸여서 낙찰 받는 경우도 있으나, 어떠한 전략도 없이 감정가 100% 이상에 낙찰을 받는 것은 수익을 위한 낙찰이 아닌 낙찰을 받기 위한 낙찰로써 좋은 투자 결과가 나타날 가능성이 매우 낮다.
중요한 것은 몇 프로에 낙찰 받았는지가 아니라 본인 스스로 낙찰에 대한 결과를 놓고 어떤 전략으로 접근했고 그에 따른 얼마의 수익을 얻을 수 있을지에 대해 명백한 피드백이 가능해야 한다는 것이다. 자기 스스로를 설득시킬 수 없는 낙찰은 그 결과에 관계없이 실패한 경매재테크라 할 수 있다. 물론 갑자기 큰 호재가 생겨 수익을 얻을 수도 있지만 이는 노력이 아닌 운으로 얻은 결과이기 때문에 언젠가는 무너지게 되어 있다.
일반적으로 투자 고수들은 100% 전후의 물건을 입찰하지 않는다. 낙찰을 받을 확률이 높긴 하지만 수익률이 떨어지기 때문이다. 그들은 80%대에서 낙찰이 가능한 지역중에 어떤 지역이 향후 100%대에서 낙찰가가 형성 될지 조사하고, 미리 움직인다. 이러한 추가적인 노력을 하고, 미래를 내다볼 수 있는 안목이 있느냐가 고수와 일반투자자를 가르는 중요한 기준이 된다.
결론을 말하자면 현재 100%대에서 낙찰되는 분위기의 특성을 임장을 통해 확인해 보고 현재 80%대에서 낙찰되는 지역을 임장해서 추후 상승 가능성이 있는지 여부를 상호 비교하는 임장 실습을 꾸준히 해야한다. 향후 본인의 물건 보는 안목을 크게 향상 시키는데 많은 도움이 될 것이다. 참고로 현재 100%대에서 낙찰 되는 지역의 특징이 매물과 전세가 모두 부족하거나 그 회전이 빠른 지역일 것이다. 즉 매물의 수량이 점차 줄어드는 지역이라면 1년 전후로 해서 수요가 공급을 앞설 가능성이 매우 높다고 보면 된다.
나무만 보고 숲을 보지 못하면 절대 뛰어난 투자자가 될 수 없으며, 현재의 상황을 거울삼아 미래를 예측하는 능력을 기르지 못하면 투자는 절대 발전된 방향으로 성장할 수 없다고 생각한다.