풍선효과 시작되다

리스크관리가 병행되는 투자전략이 필요하다

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 김인만 | 입력2016.07.10 21:25

강남 재건축 발 분양시장 과열로 인하여 7월 1일부터 분양가격 9억 원 이하 아파트, 주상복합, 주거용 오피스텔 대상으로 HUG(주택도시보증공사) 1인당 보증건수 최대 2건, 1인당 보증한도 수도권 6억 원, 지방 3억 원으로 규제가 시작되면서 풍선효과도 같이 시작되었다.

풍선효과란 한쪽을 누르면 상대적으로 약한 다른 쪽이 반사작용으로 올라오는 현상을 말하는 것으로 부동산시장에서는 규제가 시작되면 직접 규제대상이 되는 지역은 규제의 영향을 받지만 규제를 피한 규제대상이 아닌 지역은 오히려 과열이 되는 현상을 풍선효과라 한다.

이렇게 풍선효과가 생기는 이유는 부동산 규제의 목적이 부동산시장을 죽이기 위한 것이 아니라 안정 기준선을 넘어선 과열인 부분에만 규제를 함으로써 부동산시장의 안정을 유지하는 것이기 때문에 정부는 문제가 되는 지역과 부동산 종류에만 규제를 하게 된다.

하지만 한번 살아난 투자수요는 한 곳에만 머물러 있는 것이 아니라 규제가 적용되어 투자여력이 떨어지면 규제가 적용되지 않은 빈틈이 있는 지역과 부동산 종류로 이동하면서 또 다른 과열을 만들게 된다.

현재 강남을 잡기 위하여 고가 아파트를 누르니 흑석 등 비 강남지역이 오르고 있는데 다시 누르고 오르기를 반복하면서 강남에서 비 강남으로, 서울에서 수도권으로, 분양이나 재건축, 재개발에서 기존 아파트로 풍선효과가 나올 가능성이 있다.

과거 10년 전으로 돌아가보면 강남에서 비 강남, 경기남부, 경기북부, 인천으로, 중대형에서 중소형으로 풍선효과가 생겼었는데 규제정책이 서울, 수도권에 국한되면서 지방으로 번진 풍선효과가 최근까지 이어졌고 다시 2014년부터 서울이 오르면서 또 다른 풍선이 시작되고 있다.

정부는 부동산시장 안정이라는 목적을 위하여 기준선을 넘어서는 과열에 대해서는 규제의 칼날로 누를 수 밖에 없고 풍선효과로 오르는 지역과 부동산에는 반드시 그에 따른 규제가 뒤따르게 되는데 이렇게 풍선효과가 반복 이동이 되면 결국 많은 지역과 부동산이 규제의 틀에 갇히게 되고 부동산 가격형성에서 가장 중요한 입주물량 증가시점과 맞물리면 이미 규제의 틀에 갇혀버린 부동산시장은 급격한 냉각이 된다.

문제는 부동산시장의 흐름의 반응속도가 빠르지 않고 입주물량, 정책이 몇 년에 걸쳐서 형성되기 때문에 한번 냉각이 되어버리면 다시 살아날 때까지 몇 년에 걸쳐 입주물량 감소와 부동산 규제 가 완화되는 시간이 필요하며 그에 따른 피해는 고스란히 풍선폭탄을 떠 앉은 실수요자와 뒤늦게 투자에 뛰어든 투자자들, 건설회사들의 몫으로 남는다.

투자는 필요 악이기에 안 할 수는 없지만 과거에도 경험을 하였듯이 몇 년 후 풍선효과의 끝을 반드시 오기 때문에 투자수익의 달콤함에 취해 풍선폭탄을 망각하는 우(愚)를 범하지 말고 투자를 하더라도 안정적인 자금계획과 출구전략도 생각을 하면서 리스크 관리가 병행되는 투자를 하기 바란다.