다운계약과 업계약 뭘까?

다운계약 주의해야

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 김인만 | 입력2016.07.24 19:42

몇 년 전 매매계약을 한 다운계약에 대하여 세무서에서 추징금 및 과태료 폭탄을 맞는 경우가 종종 발생하고 있고 최근 과열양상을 보이는 분양시장을 식히기 위하여 국토교통부는 관계기간, 해당 지방자치단체와 함께 위례신도시 등 인기지역 분양권 다운계약 등 불법거래에 대한 집중단속에 나서고 있다.

다운계약과 업계약이 무엇이고 적발 시 어떤 처벌을 받는지 한번 알아보도록 하자.

다운계약은 실제 거래된 금액보다 낮은 금액으로 계약서를 작성하는 것으로 매도자는 양도세 절세효과가 있고 매수자는 취득세를 절세 할 수 있지만 취득세 절세보다는 양도세 절세효과가 더 크기 때문에 매도인이 요구하는 경우가 많다.

계약이 필요한 매수인이 마지못해 협조하는 경우가 많은데 예전에는 불법에 대하 개념도 없어서 관행적으로 다운계약을 했지만 현재는 엄연한 불법행위이며 적발 시 처벌이 무거워서 중개사들도 다운계약을 꺼려해서 일반 매매계약에는 다운계약을 찾아보기 어려워졌다.

주택과 달리 분양권은 양도세 비과세가 되지 않고 보유기간에 따른 양도세율도 주택(보유기간이 1년 미만 40%, 1년 이상 일반세율, 1주택 2년 이상 보유 시 1주택 양도세비과세)이 적용보다 높은 분양권(1년 미만 50%, 1-2년 40%, 2년 이상 일반세율, 2년 이상 보유해도 1주택 양도세비과세 없음) 계약 시에는 아직도 다운계약이 빈번히 발생하고 있다.

업계약은 다운계약과 반대로 거래된 금액보다 더 높은 금액으로 계약서를 작성하는 것으로 취득가액이 높아지니 향후 양도차익이 줄어들어 양도세 절세효과가 있고 주택담보대출을 더 받을 수도 있어서 매수인이 요구하고 양도가액이 높아져도 양도세에 영향을 받지 않는 매수인이 협조를 하는 경우가 많다.

다운계약이 의심되어 거래당사자나 중개사에게 계약서, 거래대금 지급에 대한 증빙자료 요구 거부 시2천만 원 이하의 과태료(거래대금지급증명자료 이 외 500만원)가 부과된다.

다운계약이 인정되면 실거래가 신고위반으로 취득세의 3배 이하 과태료가 발생하며, 분양권이나 입주권은 취득가액의 5%에 상당하는 금액이 과태료가 부과될 수 있고 국세청 세무조사 대상이 될 수도 있으며 탈루한 취득세와 양도세를 비롯하여 신고불성실 가산세(과소신고세액의 40%)와
납부불성실 가산세(1일 0.03%/연10.95%)까지 납부하여야 하며 1가구1주택 양도세 비과세 대상이 다운계약 적발이 되면 양도세비과세 혜택을 못 받을 수 있다.

공인중개사는 취득세의 3배 이하의 과태료와 등록취소 또는 6개월 업무정지라는 중징계 처분을 받을 수 있다.

그리고 양도세 법정신고기간 다음날부터 10년이 지나기 전까지는 탈루한 양도세를 매도자가 추징당할 수 있다. 양도세 부과 제척기간이 10년이기 때문이다.

업계약 역시 적발 시 양도세, 취득세 누락분에 대한 가산세가 적용된다.

다운계약과 업계약은 적발 시 세금폭탄 맞을 수 있고 다운계약 이행을 거절해도 계약위반으로 볼 수 없기 때문에 계약 시 주의가 필요하며 매수인과 매도인 모두 다운계약은 하지 않는 것이 좋다.