부동산경매 정보업계에 따르면 수도권 아파트 경매 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 지난달 94.1%를 기록하며 올들어 가장 높은 모습을 보이고 있다. 이처럼 수도권 아파트 경매 낙찰가율이 높은 이유는 경매 물건수가 감소한데다, 추가 적인 시세 상승을 기대하며 공격적인 가격으로 입찰하는 사람들이 늘어 났기 때문으로 보인다.
이렇게 높은 수준에서 낙찰가율이 결정되는 시기에는 자신만의 입찰가 산정 기준이 필요하다. 그렇지 않다면 시장 분위기에 따라 투자원칙이 흔들릴 뿐만 아니라, 실패한 투자로 끝날 가능성이 커지기 때문이다.
입찰가를 산정할 때는 주관적인 감이 아닌 객관적인 근거로 산정해야 내 소중한 투자 원금을 지키고, 한발 앞서 수익을 기대해 볼 수 있다. 입찰가를 산정할 때 고려해야 할 요소 들에는 어떤 것들이 있을까?
필자가 생각하기에 입찰가 산정은 객관적인 근거를 중심으로 자신만의 경험을 통해 얻어진 감이 어울려져야 한다고 본다. 즉 객관적인 근거만으로는 완벽하지 않다는 의미이다.
그 의미를 이해하기 쉽게 요리로 예를 들어 설명해보도록 하겠다. 우리가 처음에 무를 자르는 것을 배울 때 음식의 종류에 따라 일정한 간격으로 자르라고 이야기를 많이 듣게 된다.
그렇게 해야만 모습, 맛, 익힘 정도 등이 변함없이 유지되기 때문이다. 요리를 할 때 그 이유를 알고 일정한 간격을 맞춰 자르는 것과 알지 못하고 감으로만 대충대충 자르는 것은 분명 차이가 있다.
배운 대로 일정한 간격으로 자르려고 해도 마음과 달리 잘 되지 않는다. 몸에 배지 않았기 때문이다. 즉, 몸에 익숙해질 때까지 계속해서 연습을 해야 원하는 모양을 만들 수 있다.
위의 비유를 통해 ‘객관적인 근거를 중심으로 자신만의 경험을 통해 얻어진 감으로 입찰가를 산정한다’는 말의 의미가 이해 될 것이라 생각한다.
필자가 초보 투자자들에게 주관적인 감보다 특히나 객관적인 근거를 강조하는 이유는 객관적인 근거를 찾기 위한 노력을 게을리 하고 주관적인 감만으로 입찰가를 산정하려는 투자자들이 주변에 너무나 많기 때문이다.
필자는 기본이 없는 상태에서 고수 흉내를 내면 언젠가는 무너진다는 사실을 경매투자 초기 때 경험을 통해 몸소 깨닫게 되었다. 운으로 한 두 번은 재테크로 만족할 만한 수익을 얻을 수 있을지 몰라도 실력이 없으면 언젠가는 크게 무너지게 된다. 기본기를 갖춰 가면서 한걸음씩 차분히 내딛으라고 말씀드리는 이유가 바로 이 때문이다.
입찰가 산정시 고려해야 할 요소들은 이미 지난 칼럼에서도 몇가지 언급 한 내용들이 있어 이번에는 일반적으로 투자자들이 쉽게 오해하고 있는 부분을 중점으로 하여 3가지를 요약하여 말씀 드리고자 한다.
첫째, 입찰가 산정과 수익률 분석은 다르다.
입찰가 산정시 부대비용(도배, 장판, 수리비용, 명도비용, 중개수수료, 법무비용, 미납관리비, 공실 이자 등)을 조사하는 이유는 부대비용을 감안한 나만의 수익률을 계산하고 본인이 기대하는 수익률을 기준으로 입찰가를 조정하기 위함이다.
매매가격에서 부대비용을 제외한 가격을 입찰가로 산정하라는 의미는 아니다. 다만 이제 시작하는 초보 투자자들은 경매재테크 경험이 없기 때문에 본인이 목표로 하는 수익률을 계산하기가 쉽지 않아 그 첫 번째 기준을 매매가에서 부대비용을 제외한 금액을 입찰가로 하라고 말씀 드리고 있는 것이다.
즉, 다시 말해 이러한 방법은 입찰가를 산정하는데 필수 조건은 될 수 있을지언정 충분 조건은 되기에는 부족한 부분이 많다는 점을 말씀드리고 싶다.
둘째, 감정가 대비 낙찰가가 중요한 것이 아니라 매매가 대비 낙찰가가 중요하다.
입찰가 산정시 경매진행 물건지 지역에서 내가 입찰할 물건과 유사한 물건의 낙찰가율을 확인하는 습관은 매우 중요하다. 그런데 일반적으로 초보 투자자들은 예를들어 인근 경매물건이 최근에 93%대에서 낙찰이 되었으면 입찰 할 물건도 93~94%에 맞춰 입찰하고자 한다.
이는 잘못된 방법이다. 감정평가는 누가 평가했느냐에 따라 저평가내지 고평가 될 수 있는데도 이를 간과하고 낙찰가율을 참고해 입찰가를 결정한다면 정교한 입찰가 산정이라고 말할 수 없다.
실제 주변 투자자 중 한 분도 최근 인근 낙찰가율을 감안해 입찰을 했는데 2등과 입찰가격 차이가 낙찰가격과 5%이상 차이가 발생했었다. 그 원인을 찾던 중 인근 낙찰된 물건이 매매가 대비 저평가 되어 낙찰가율이 올라간 사실을 뒤늦게 깨닫고 후회하는 모습을 본적이 있다. 2등과의 갭을 충분히 줄일 수 있었는데도 불구하고 제대로 알아보지 않고 스스로 함정에 빠진 결과가 된 셈이다.
인근 물건을 참고할 때는 감정가 대비 낙찰가가 아닌 ‘매매가 대비 낙찰가’를 확인 후 그 지역의 경매법원의 분위기를 파악해야 한다.
셋째, 다른 사람들이 입찰가 산정을 할 때 무엇을 고려하는지 눈여겨 보자.
치열한 경쟁 속에서 1등만이 살아남는 경매의 특성상 경쟁자들이 입찰가를 산정할 때 무엇을 기준으로 입찰가를 산정하고, 어떤 것들에 우선순위를 두고 있는지 체크한다면 입찰가를 산정 할 때 많은 도움이 될 것이다. 1등과 10등의 차이는 크지만, 1등과 2등의 차이는 종이 한 장 차이라는 사실을 명심해야 한다.
입찰가 산정을 위해서 먼저 그 물건의 수익률을 분석해 내가 원하는 임대수익 또는 매도차익을 실현할 수 있을지, 만약 원하는 수익률이 나지 않을 경우 나는 얼마정도의 수익률을 포기할 수 있을지 여부를 결정해야 하며, 그 수익률 범위 내에서 최근 낙찰된 물건을 ‘매매가 대비 낙찰가’기준으로 분석하여 현재의 경매법원 분위기를 감안한 최적의 입찰가를 산정한다면 본인이 만족하면서 2등과의 갭을 줄일 수 있는 최상의 입찰가를 낼 수 있을 것이다.
패찰을 두려워하지 않고 즐기기 시작할 때 비로소 수익성 있는 최상의 입찰가를 적어낼 수 있다.
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