올해 초 모 방송사에서 서울지역 초·중·고등학생을 대상으로 장래희망에 대한 설문조사를 한 결과, 희망직종 2위가 건물주였다는 보도를 본 적이 있다.
건물주에 대한 인기 때문인지 과거 50~60대가 재테크 대상으로 삼았던 부동산을 최근에는 20~30대가 가세하면서 투자 기법도 스마트 기기 등을 활용해 첨단화 되어가고 있으며 투자 전략 역시 매우 과학적이고 다양해지고 있다.
필자가 운영하는 부동산재테크 동호회만 보더라도 젊은 층의 비중이 해매다 눈에 띄게 증가하고 있다. 이들의 모습을 보면 퇴근후 또는 주말을 이용해 부동산 투자 강의를 듣고, 스터디 모임을 구성해 공부를 하고, 현장답사를 하며 건물주의 꿈을 키워나가고 있다.
실제 카페 회원 중에는 20대~30대인데도 불구하고 1~2채의 부동산을 소유하고 있는 투자자들뿐만 아니라 10채 이상의 부동산을 보유하고 이도 적지 않다.
왜? 그들은 젊은 나이에 부동산재테크에 관심을 갖게 된 것일까?
20~30대 카페 회원님들 대상으로 부동산재테크에 관심을 갖는 이유에 대해서 물어 봤다.
가장 많은 답변은 “월급을 받아도 생활비 등으로 쓰고 나면 손에 남는 것이 없다” 였다. 그 다음으로는 “아이들이 성장하면서 육아비, 교육비 등은 빠르게 증가하는데 월급은 잰걸음만 하고 있어 답답하다”, “매매가격과 전세가격은 계속 상승하고 있는데 주거에 대한 준비가 되어 있지 않아 하루하루가 불안하다”, “나이는 들어가고 야근은 많고 가족들과 함께할 시간도 없는데 마땅한 노후대책마저 없어 어떻게 해야할지 모르겠다”, “예전에는 부동산재테크는 돈이 많은 사람만 한다고 생각했는데 최근에 책을 읽으면서 1~2천만원으로도 할 수 있다는 것을 알게 되었다” 등의 대답을 들을 수 있었다.
이를 요약해보면, 소액으로도 얼마든지 부동산 투자가 가능하다는 것을 책(또는 인터넷)을 통해 알게 되었으며, 부동산 투자로 경제적, 정신적 자유를 얻고 싶다는 것이 그들이 말하는 건물주가 되고 싶은 이유이다.
많은 젊은 청년들의 머리속에는 ‘건물주’하면 떠오르는 이미지가 일하지 않고 월세를 꼬박꼬박 받으면서 여유롭게 생활하는 모습인 것 같다. 본인이 건물주가 된다면 시간에 제약 받지 않고 하고 싶은 것을 하면서 여행을 다니고, 인생을 즐길 것이라 생각한다.
하지만 그들은, 건물주가 되고 나서 어떤일을 할까에 대해서는 꿈을 꾸지만 건물주가 되기까지의 과정에 대해서는 생각해 보지 않았거나 막연하게 생각을 해봤지 진지하게 고민해 본 적은 없는 것 같다.
필자는 그들에게 막연한 꿈 이야기를 하는게 아니라, 어떻게 하면 그 꿈을 달성할 수 있는지 말해주고 싶다.
흙수저가 10년 뒤 건물주가 되기를 원한다면 무엇부터 해야 할까?
첫째, 실현 가능한 것부터 하나씩 실천하자.
산 정상을 가기 위해서는 산 아래서부터 한 걸음씩 꾸준히 올라가야 한다.
중간에 쉬어가거나 잠시 돌아가는 것은 괜찮다. 하지만 걸음을 멈추고 다시 산 아래로 내려간다면, 산 정상에 올라 전경을 본다는 것은 희망사항이고 꿈일 뿐이다.
“자금도 경험도 없는 사람이 건물주가 된다?” 이런 말도 안되는 상황의 주인공을 상상하기 보단 ‘말이 되는 상황’을 만들어 보자.
우선 1천만원으로 할 수 있는 빌라투자에서부터 시작해서 아파트, 상가주택, 다가구, 소형빌딩 이런 식으로 자산을 늘려가며 건물주라는 목표에 한걸음씩 다가가 보자. 누군가가 이렇게 해서 건물주가 되었다면 당신도 그 주인공이 될 수 있다.
둘째, 레버리지를 최대한 활용하자.
자산이 없는 흙수저가 금수저가 되기 위해서는 최대한 타인의 자본을 활용해야 한다.
소액 부동산재테크에서 타인의 자본을 활용하는 방법은 크게 두가지다.
그것은 바로 ‘대출’과 ‘전세금’ 이다.
레버리지를 얼마나 그리고 어떻게 활용 하느냐에 따라 내 투자금이 얼마나 소요될지가 결정된다..
투자금이 소액일수록 수익률은 높고 기회는 많아진다. 투자를 잘 하기 위해서는 단순히 부동산만 공부한다고 되는 것이 아니라 정부의 대출 정책, 종류별 대출의 한도와 이율, 대출 조건, 금융권별 대출 상품, 시기별 특판 상품 등을 조사하고 정리해서 꼭 필요한 시기에 적절하게 사용할 수 있는 능력을 갖춰야 한다. 전세금 역시, 정부의 전세시장 대책, 투자할 지역의 전세시장의 상황, 전세물량과 전세가격 파악, 전세공급 및 수요 예측 등을 면밀히 파악해 리스크를 줄여야 한다.
자기자본이 아닌 타인의 자본은 반드시 리스크를 동반한다. 그 리스크를 컨트롤 할 수 있는 능력을 갖춘자와 그렇지 못한자는 시간이 흐를수록 자산규모의 차이가 더욱 커질 것이다.
셋째, 새롭게 사업을 시작한다는 마음가짐을 가져라.
건물주는 임대사업자 또는 매매사업자이다.
당신이 현재 직업을 가지고 있다면 건물주가 된다는 것은 내가 현재 하는 일에 새로운 사업을 하나 더 추가하는 것을 의미한다.
일반적으로 창업을 할 때 전문가들은 최소 6개월 이상은 시장조사를 하라고 조언한다.
부동산사업 역시 철저한 준비와 계획을 갖고 있어야 실패하지 않는다.
매입부터 관리, 매도까지 부동산 전반에 대한 이해와 지식뿐만 아니라 부동산과 밀접한 기본적인 법률에 대해서도 알고 있어야 한다. 부동산 개수가 증가할수록 관리시스템 및 포트폴리오를 업데이트해야 하며, 추후 투자할 지역 분석 및 세금에 대해서도 꾸준히 공부해야 한다.
공인중개사, 세무사, 법무사 등 부동산과 관련된 직군의 사람들과 인맥도 넓혀야 하며, 부동산 사업자들간의 교류도 있어야 한다. 그래야 현재의 트랜드와 부동산 흐름을 잃지 않고 성장할 수 있다.
오랜기간 동안 많은 사람들의 부동산 투자를 도와주고 조언해주다 보니, 흙수저들 중 부동산재테크를 통해 경제적 자유를 얻을 수 있는 사람들은 채 5% 정도 밖에 되지 않는다는 것을 경험적으로 알게 되었다. 전체중 20%의 사람들은 경제적 자유까지는 아닐지라도 적어도 부동산재테크를 하기 전과 후의 삶의 변화가 있었으며, 삶의 여유가 생기는 모습을 볼 수 있었다.
여기에 속하지 못하는 나머지 80%의 사람들은 부동산재테크를 공부하다가 여러 가지 사유로 인해 1년도 채 되지 않아 중도에 하차하는 모습을 보였다.
부동산 재테크에서 성공한 20%의 사람들과 실패한 80%의 사람들은 무엇이 그들을 가르게 만들었을까? 그들을 면밀히 살펴보니 하차한 사람들의 대다수는 막연한 환상만 갖고 부동산재테크에 입문한 사람들이었다. 이에 반해 성공한 사람들은 건물주가 되고 싶다는 상상을 하기 전에 부동산재테크를 해야 하는 명확한 이유, 의지, 열정, 꾸준한 노력을 하겠다는 다짐을 갖고 시작한 사람들이였다.
필자는 20대 중반에 부동산재테크에 입문하였다. 19년이 지난 지금은 이른바 ‘건물주’가 되어 경제적 자유를 누리며 원하는 것을 하며 살아가는 즐거운 삶을 살아가고 있지만, 돌이켜 생각해 보면 그 과정은 결코 녹녹하지 않았던것 같다. 지금은 힘들고 어려웠을 때의 내 모습을 떠올리며 젊은 투자자들에게 부동산 재테크의 허(虛)와 실(失)을 제대로 알려주고 시행착오를 거치지 않고 경제적 자유를 얻을 수 있도록 도와주고 있다.
여러분은 건물주가 되고난 후의 모습만을 꿈꾸고 있는가? 아니면 그 꿈을 이루기 위해, 길고 어두운 고독한 터널을 즐겁게 해쳐나갈 준비를 하며 노력하고 있는가? 스스로 되물어 보길 바란다.