내가 농사를 짓기 위해 전답을 사거나, 의식주를 해결하기 위해 집을 사는 일은 투자가 아니다. 전답이 되건, 주택이 되건 세월이 흘러 값이 오르는 일은 지역에 따라 차이가 있을 뿐, 어디에나 있는 일이다. 옛날에는 인플레로 인해 약 5년 단위로 사는 값의 배가 되기도 했다.
그럴 때는 얼른 팔아 더 못한 집으로 옮기고, 남은 돈은 큰 자녀 결혼시켰다. 몇 년 후 또 집 팔아 둘째 결혼시켰으며, 다섯째 결혼 때까지 집 파는 일을 되풀이 했다. 지금은 자녀가 적으니까 그럴 필요도 없고, 저성장 기조가 자리를 잡아 인플레도 없어 그런 기대했다가는 큰 일 난다.
우리들은 그동안 시세 오를 때 집을 팔거나 땅을 파는 일을 투자라 했지만, 엄밀한 의미에서 투자란 장래 호재를 보고, 싼값에 사뒀다가 비싼 값에 파는 자신만의 매매행위를 말한다. 건물은 지역이 발전하고, 인플레에 따라 값이 오를 수 있지만, 20년이 넘게 되면 값이 떨어지게 된다.
땅 투자는 주택 투자와 다르다. 땅은 농림지역-주거지역-상업지역-공업지역이라는 단계를 거쳐 가면서 값이 변한다. 농림지역 외에 생산관리-생산녹지-자연녹지 등 훗날 개발을 위해 존재하는 땅도 있고, 자연보전-보전관리-보전녹지 등 농업과 환경을 위해 존재하는 땅도 있다.
땅에는 각 필지마다 이름표가 있다. 이름표에 따라 건물을 넓게 지을 수도 있고, 좁게 지을 수도 있다. 또 높게 지을 수도 있고, 낮게 지을 수도 있다. 넓게 지을 수 있고, 높게 지을 수 있는 땅일수록 값은 비싸다. 평당 수억을 부르는 땅도 있다. 그게 바로 상업지다.
그 상업지도 옛날에는 논밭이나 임야였다. 그러나 세월 따라 부동산의 사주팔자는 바뀌게 된다. 일생동안 한 번도 팔자가 바뀌지 않고 그 모양 그대로 사는 사람이 있는가하면 100년 동안 논밭, 임야 그 모습 그대로 있는 땅도 있다. 사람이나 부동산이나 팔자를 잘못 타고나면 바뀌지 않는다.
부동산투자는 팔자가 바뀔 부동산에 돈을 거는 투자행위다. 잘못해도 자신이 책임을 져야 하고, 잘 되면 자신의 팔자도 바뀌게 된다. 배짱이 두둑한 사람은 농림지역이나 생산녹지, 자연녹지, 자연보전, 보전관리 등 지금은 값이 싼 땅에 돈을 묻고, 장래를 바라본다. 5년 또는 10년~
그러나 간이 콩만한 사람은 혹시 자신에게 다가올 손해를 방지하기 위하여 이익을 적게 보더라도 생산관리지역이나 계획관리지역의 땅을 사게 된다. 생산관리지역은 건폐율(대지 넓이 대비 건물 바닥면적의 비율)이 20%이고, 계획관리지역은 건폐율이 40%이기 때문이다.
땅에 대한 투자 상식이 약한 분들은 농림지역이나 생산녹지, 자연녹지, 자연보전, 보전관리 등 땅에는 아예 건물을 못 짓는 줄 알고 있지만, 그건 잘못된 상식이다. 주택에서부터 공장이나 창고까지 건폐율에 따라 지을 수 있다. 단, 빌딩만은 상업지가 돼야 지을 수 있음이 사실이다.
그러므로 가장 중요한 투자조건은 땅에 대한 이름표를 보고 투자하는 게 아니라 어떤 개발호재를 보고 투자해야 한다. 그 호재의 영향이 어디까지 미칠 것이냐를 가늠하는 선견지명이 있어야 한다. 그래서 동일한 호재를 보고 투자해도 돈을 많이 들여 투자하는 사람도 있고, 적게 들여 투자하는 사람이 있게 된다.
예를 들어 평택화양신도시 부근이나, 서해안복선전철 안중역세권, 평택항 황해경제자유구역 부근의 토지는 대부분 개발호재를 안고 있는 토지이기에 나중에 단독, 빌라, 원룸, 상가주택, 창고 용지로 변할 땅이다. 그러나 현재 거래되는 땅은 이름표에 따라 2배의 차이가 있다.
즉, 계획관리지역이나 생산관리지역의 땅은 평당 100만 원이 넘고(대지는 150만 원이상), 그런 땅과 붙어 있는 농림지역, 생산녹지, 자연녹지, 자연보전, 보전관리 등 땅은 평당 50만 원이하에 거래되고 있다. 개발의 범위가 같다면 굳이 돈을 더 주고 비싼 땅을 사야할까? 싸게 사서 비싸게 파는 게 투자인데,
많은 투자자들이 필자의 사무실을 찾아 투자 상담을 받는다. 그리고 땅 투자도 한다. 문제는 각자 받을 복에 따라 결과가 다르다는 것이다. A라는 농림지역은 투자금의 10배가 되었는데 그 옆에 붙어 있는 B라는 계획관리 땅은 겨우 2배에 불과하다면 B의 땅주인은 성공했다고 볼 수 없다.
몇 년 전만 하더라도 지방 토지를 사게 되면, 주민등록을 이전하거나 현지인 명의로 땅을 샀으나 지금은 그런 제도가 없어져서 아무나 살 수 있고, 도시인들에게도 농지취득자격증명을 내주고 있어 거래는 자유롭다. 그러나 개발지 땅투자에 대한 대출은 신중을 기해야 한다.
토지투자를 할 때 자금이 부족하면 대출을 받는 일도 많다. 통상적으로 거래금액의 60%까지 대출은 가능하나, 이자를 낼 자신이 있어야 한다. 토지는 주택처럼 다달이 시세가 오르내리는 게 아니라 무쇠 솥처럼 뜨거워지는 시간이 길게 갈 수 있음을 알고 투자해야 한다.
성질 급한 사위처럼 섣달 그믐날밤 하루 자고 어린애 왜 안 낳느냐고 닦달해 봐야 필요 없다. 마음 느긋하게 먹고 땅 살 준비를 하자. 팔아야 할 사람들은 돈이 급해 내 땅에 선보러 올 날을 손꼽아 기다리고 있다. 개발을 시작했거나, 개발이 임박한 땅은 결혼을 앞둔 처녀총각이다.