준공공임대주택으로 연금받기

투자전 세금 정확히 알기

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 박상언 | 입력2016.08.18 16:05

준공공임대주택이란 민간 임대사업자가 1가구 이상의 주택을 임대주택으로 정식 등록할 경우 의무임대기간, 임대료 인상률 등을 제한 받는 대신 금융지원 및 세제혜택 등을 주는 임대주택을 말한다.

준공공임대주택으로 등록이 가능한 주택은 2013년 4월 1일 이후 매매계약을 통해 취득한 전용면적 85㎡ 이하의 주택(주거용 오피스텔 포함)이다. 하지만 정부는 ‘주택임대차시장 선진화 방안’을 통해 2013년 4월 1일 이전에 취득한 주택에 대해서도 준공공임대주택 등록을 허용하기로 했다. 국토교통부는 지난 9.1부동산대책에서 신규 분양주택을 매입해 준공공임대로 등록하는 경우 종전 최대 5가구까지만 기금 대출을 허용하던 규정을 최대 10가구로 확대했다. 또 현재 85㎡ 이하만 준공공임대로 등록할 수 있게 돼 있는 면적 제한을 폐지, 다가구주택도 준공공임대로 등록할 수 있도록 했다.

준공공임대주택의 요건을 보면 우선 최초 임대료와 임대보증금을 주변 시세 이하로 책정해야 한다. 임대의무기간은 8년이며 임대기간 임대료 인상분은 연 5% 이하로 제한된다. 향후 2년간 일정기준을 충족하는 주택을 준공공임대로 등록한 경우 LH가 연간 매입물량 범위 안에서 임대기간 종료 후 매각 당시 감정평가 금액으로 매입하기로 확약한다. 확약대상은 확약 시 시세가 매입자금 지원 한도 또는 실제 매입단가 평균 등 일정범위 내로 한정하고 연간 매입물량 범위 내에서 확약을 체결토록 했다. 공공택지에서 건설되는 준공공임대는 임대주택법상 규제를 배제한다. 다양한 형태로 임대주택의 공급을 유도하기 위한 것이다.

임대기간 8년

정부가 준공공임대주택 활성화를 위해 세제·금융상의 지원을 적극 확대하면서 임대사업자들의 관심이 크다. 서민들의 주거안정을 위해 소형주택을 임대하는 사업자에 대한 소득세나 법인세 감면율이 높아지고 의무임대 기간이나 임대주택 요건이 완화될 전망이다. 관련 개정안의 세부적인 내용을 살펴보면 다음과 같다. 전용면적 85㎡ 이하 소형 임대주택 민간 임대사업자의 소득세 감면율이 20%에서 30%로 높아진다. 소형 임대주택의 요건도 기준시가 3억 원에서 6억 원 이하로 완화되고 의무 임대기간은 5년에서 4년으로 단축된다. 준공공임대주택이나 기업형임대주택의 경우에는 소득세 감면율이 50%에서 75%까지 높아진다.

10년 이상 임대한 준공공임대주택의 양도소득세 장기보유특별공제율도 60%에서 70%까지 높이기로 했다. 의무 임대기간은 8년이다. 준공공임대주택이란 임대료 제한과 장기 임대의무가 부여되는 민간 임대주택을 뜻한다. 기업형임대주택은 임대하는 주체가 기업이다. 세법 개정안으로 8년 이상 임대하는 준공공임대주택의 세제 혜택이 커질 것이다.

확대된 세제 혜택을 적용할 경우, 전용면적 85m2 이하의 임대주택(기준 시가 6억 원)을 매입해 8년 이상 임대하는 사업자의 경우 연간 52만 원가량의 절세 효과를 본다. 준공공임대주택 사업자로 전환해 등록하면 기존 임대기간의 절반을 준공공임대주택의 의무 임대기간으로 인정(최대 5년)해주고 있다.

그러나 개개인의 상황에 따라서 주택 임대사업자 등록이 불리한 점도 있다. 예를 들면 건강보험료와 종합소득세 부담이 커질 가능성이 높다. 특히 8년간 임대해야 하는 준공공임대주택의 경우 예상하지 못한 사정이 생겨 의무 기간을 채우지 못하면 세제 혜택의 대부분이 사라진다. 팔 때도 감면 받은 세금의 추징과 함께 과태료까지 물어야 한다는 점도 명심해야 한다.

# 기준시가 8억 원짜리 다가구주택을 세놓고 있는 A씨가 준공공임대주택 사업자로 등록할 경우 받을 수 있는 세제 혜택은 얼마나 될까?

A씨가 연간 3천 600만 원 정도의 월세 수입이 발생한다고 가정해 단순 계산한 소득세{월세수입×세율 15%-108만 원(누적공제)}는 432만 원이다. A씨가 같은 조건으로 준공공임대주택 사업자로 등록하면 소득세의 75%를 감면받을 수 있어 108만 원만 내면 된다.

재산세 부담도 줄어든다. 기준시가 8억 원을 기준으로 매년 내야 하는 재산세는 129만 원인데 준공공임대주택의 경우 50%를 감면받아 61만5천 원이 된다. 준공공임대주택으로 10년간 임대를 했다면 양도소득세 장기보유특별공제도 70%까지 받을 수 있다. 따라서 매각할 때 2억 원가량의 양도차익이 발생할 경우 양도세는 약 3천320만 원이지만 세제 혜택을 받아 850만 원 정도만 납부하면 된다. 2천만 원 이상의 절세 효과를 기대할 수 있는 것이다. 이밖에도 임대주택에 주어지는 취득세 감면이나 종합부동산세 합산 배제 혜택 등이 있다.

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세제혜택 듬뿍

사업자에게는 소득세·법인세, 재산세, 양도소득세 등의 세제감면 인센티브가 주어진다. 또한 국민주택기금을 통해 저리의 주택 매입·개량자금을 지원 받을 수 있다. 준공공임대주택 사업자는 재산세를 최대 100% 감면받으며, 소득세 및 법인세도 감면받는다. 특히 3년 동안 주택을 구입한 뒤 준(準)공공임대주택으로 활용할 경우 임대기간 중 집값 인상으로 발생한 양도차익에 대해서는 양도소득세가 면제된다.

우선 국토부는 전용면적 40㎡ 이하 주택으로 준공공임대를 할 경우 재산세를 100% 감면해 준다. 40∼60㎡은 75%를 감면받고 60~85㎡ 주택은 재산세를 50% 감면한다. 지금까지는 전용 40∼60㎡ 임대주택은 50% 감면, 60∼85㎡ 임대주택은 25%만 감면됐다. 소득·법인세(85㎡ 이하 주택) 감면도 확대했다. 특히 국토부는 준공공임대주택에 투자하는 민간 임대사업자에 대해 양도소득세를 면제했다.

즉, 앞으로 3년간 주택을 구입한 뒤 준공공임대사업을 10년 이상 할 경우 향후 집값이 오르더라도 양도세가 면제된다. 지금까지는 양도세를 최대 60%만 감면받았다. 예컨대 3년 안에 전용 60㎡ 새 주택을 매입해 준공공임대로 공급하면 임대사업자는 재산세 75%와 소득세 30%를 감면받고 임대기간 발생하는 양도세는 100% 면제받는다.