주택 매매가격보다 전셋값이 높은 이른바 ‘역전세’에 대한 우려의 목소리가 있는 것 같다.
저금리로 인해 전세에서 월세로 전환하려는 임대인이 늘어 나고 있는 반면, 세입자들은 여전히 월세 보다는 전세를 선호하고 있어, 수급의 불균형으로 인해 전세 가격이 계속 높아졌기 때문이다.
수도권만 하더라도 올 7월에 전세가율 80% 이상인 지역들이 속출하고 있고, 일부 지역은 전세가가 매매가를 뛰어넘는 전세하극상(?)의 모습도 보이고 있다고 한다. ‘역전세’와 ‘깡통전세’라는 말이 서서히 부동산 뉴스에 등장하자 부동산 투자자들이 심리적으로 위축되고, 전세입자들은 불안에 떨고 있다.
정말로 ‘전세하극상’현상이 심각하게 나타나고 있는 것인가? 알아보도록 하자.
결론부터 말하자면, 실제 많은 사람들이 이야기 하는 역전세는 대개의 경우 통계 자료 데이터 분석상의 오류인 경우가 많고, 실제 문자 그대로 역전세인 경우는 일시적이거나 비정상적인 극히 일부의 사례에 불과하니 현재로써는 큰 걱정을 하지 않아도 될 것 같다.
전세가격이 매매가격보다 높다고 하는 경우는 대개 다음의 경우이다.
아래의 경우 일반적으로 모두 전세가율이 높은 상황에서 발생하는 경우가 많다.
1. 통계 데이타의 함정
전세가와 매매가는 통계자료 취합이 가능하다. 하지만 이런 통계 자료에는 정작 중요한 정보가 빠져있다. 사례를 들어 설명하자면 다음과 같다.
예를들어, 비로얄동의 탑층의 최근 매매가격이 1억이고, 전세가격이 9천만원인 아파트가 있다고 하자. 같은 단지내 로얄동의 아파트는 프리미엄이 붙어 매매가격이 1억 2천만원, 전세가격은 1억 5백만원에 거래 된다고 하자. 이 경우 비로얄동의 매매가격과 로얄동의 전세가격을 합쳐 놓으면 매매가격 1억원, 전세가격 1억 5백만원이 된다. 데이타상으로 볼 때는 전세가가 매매가를 앞지르게 된 것이다.
2. 실무적 상황으로 인한 착각
지금처럼 실물경기의 회복에 의한 매가 상승이 아닌 공급부족으로 인한 매가 상승이 나타나는 경우에는 전세가격의 상승이 매매가격의 상승으로 연결 되는 경향이 있다. 왜냐하면 전세수요가 매매수요로 전환되기 때문이다.
특히 전세가율이 매우 높은 일부 지역에서는 전세물건 뿐만 아니라 매매물건도 품귀 현상이 나타나면서 이런 상황이 발생하기도 한다. 예를들어, 7월 1일 매매가 2억원에 계약하고, 7월 30일 보니 매매시세가 2억 1천만원에
형성 되어있고, 내부 수리 후 전세가 2억 200만원에 세입자를 구했다면. 매매 가2억원, 전세가는 2억 200만원이 되기 때문에 역전 현상이 나타나는 것이다.
3. 실무적으로 나타나는 경우
이론적으로는 나타나지 않지만 실무적으로 나타나는 경우인데, 이는 주로 부동산 투자자가 개입할 때 발생한다.
우선 이러한 투자가 가능하려면 아래의 3가지 조건을 만족해야 한다.
첫째, 전세가율이 95%이상 나타나는 지역이다.
둘째, 전세물건이 없어 품귀현상이 나타나고 있으며 대기자가 3명 이상 존재한다.
셋째, 일시적으로 확인할 수 있는 매물은 전체 세대수에서 3%이하이다.
위 3가지 조건이 만족한다면, 다음과 같이 계약을 세팅하면 된다. 매매계약을 하고 매매잔금은 2~3개월 후로 맞추고, 계약과 동시에 전세계약을 해서 그 잔금을 매매잔금과 같이 맞춘다. 이때 전세를 매입가격보다 100~500만원 정도 높게 놓더라도 그 갭의 차이가 매매가격과 전세가격의 중간 정도를 형성하고 있다면 전세계약은 될 것이고 (진정한 의미로서의 역전세 현상) 소위 말하는 무피 또는 플러스피 전략이 가능하게 된다. 일반인들은 이 부분에 대해서 이해하기 힘들거나, 이러한 투자방법이 가능한지 의심을 품을 수도 있지만, 실제 부동산 고수 투자자들은 이미 이러한 방식으로 이미 많은 투자를 진행해왔다.
최근 들어 부동산 가격이 많이 오르니 “부동산 투자는 한물 갔어”라고 말하는 사람들이 주변에 많이 생겨났다.
필자는 이런 말을 들을때마다 속으로 ‘당신은 새로운 환경에 적응하려는 노력을 하지 않고 있군. 내가 부동산재테크를 시작한지 19년 전부터 이런 말을 들어 왔는데, 내가 만약 그 말을 듣고 낙심하거나 투자를 멈췄다면 다른 사람들과 마찬가지로 평범하게 살고 있겠지’ 라고 말한다. 도전하지 않고 쉽게 포기하는 사람의 미래는 없다.
"지금 부동산 시장은 끝물 아닌가요? 앞으로도 부동산으로 수익을 낼 수 있어요?” 라고 묻는 초보 투자자들에게 이런 말씀을 드리고 싶다.
“투자 환경이 매일 변하는 것처럼 투자 전략도 매일 달라지게 됩니다. 변화된 환경에 맞는 투자는 절대 실패하지 않으며 제가 지금의 경제적 자유를 얻게 된 가장 큰 핵심입니다. 부동산재테크로 수익을 낼 수 있느냐 그렇지 못하느냐는 본인이 얼마나 노력을 하느냐 그렇지 않느냐에 따라 달라집니다. 열심히 공부하고 노력하는 사람에게는 부동산 시장이 당신에게 경제적 자유를 선물해 줄 것이고, 아무런 노력도 하지 않으면서 부자가 되고 싶다는 헛된 망상만 갖는다면 부동산 시장은 당신에게 영원한 레드오션이 될 것입니다"