부동산 경매 시장 분위기가 여전히 뜨겁다. 요새는 마치 경매가 유행이라도 된 것 마냥 남녀노소 할 것 없이 많은 사람들이 경매에 관심을 갖고 있는듯 하다.
경매는 할 수 있다는 마음과 포기하지 않겠다는 의지만 있다면 절반은 성공한 것이나 다름 없다. 하지만, 준비 없이 욕심만 갖고 경매 재테크를 시작한다거나, 준비를 하더라도 올바른 방향으로 하지 않는다면 실패할 가능성이 크다.
많은 초보 투자자들이 어떻게 하면 경매를 잘 할 수 있느냐고 질문을 많이 한다. 그런 질문을 받을때마다, 경매 재테크에서 성공하려면 5가지를 반드시 명심하라고 일러둔다. 그 5가지 요소는 다음과 같다.
첫째, 부동산 공부는 단계별로 하라.
첫술에 배부를수 없다. 부동산 경매라 하면 많은 사람들이 어려운 권리분석이나 법률용어를 떠올리는 것 같다. 먼저 법률 공부를 살펴보자. 경매는 민사집행법 및 민법 등과 매우 밀접한 관련이 있다. 유치권이나 가압류 가처분 같은 특수물건을 공략할 경우 법률지식은 바로 수익성과 연결될 정도로 매우 중요하다. 그렇다고 미리부터 겁먹지 말자. 한꺼번에 모든 분야에 관해 완벽하게 공부할 수는 없다. 우선은 자기가 들어갈 물건과 관련된 공부만 시작해도 충분하다. 주거용이라면 주택임대차보호법은 무엇이고 어떻게 적용되는지, 배당금은 어떻게 지불되는지 등을 상세하게 파악하자. 이렇게 물건별로 공부를 하기 시작해서 범위를 넓혀 가는 것이 더 정확하고 자신의 것으로 만들기도 쉽다. 무턱대고 전체를 공부하겠다고 하면 하기도 전에 방대한 양에 의욕을 상실할 수도 있고 오래 하기도 힘들다.
다음으로 부동산 공부는 부동산에 대한 전체적인 시각을 넓히는 것을 말한다. 다른 물건들도 그렇지만 특히 수도권의 경우 정책 발표 하나에 가격이 천정부지로 치솟기도 한다. 그렇기 때문에 경매를 시작하려면 비단 물건뿐만 아니라 지역적 특성과 미래 가치에 대해서도 파악할 수 있어야 한다. 결국은 겉보기로 보는 물건 싸움이 아니라 물건에 얼마만큼의 향후 가치가 내재되어 있는가를 내다보는 안목 싸움이기 때문이다.
둘째, 발품을 팔아라.
부동산 공부는 운전과 같다. 처음에 막 운전면허를 따고 초보 운전을 하는 사람은 오직 눈앞의 도로와 앞 차밖에 보지 못한다. 아무리 경치 좋은 곳을 달려도 창밖의 풍경은 커녕, 시야가 전방 10m를 벗어나지 못해 끙끙댄다.
그러다가 점차 운전이 능숙해지고 나서야 앞뒤좌우 도로 사정을 살피면서 지나가는 구름도 보고 꽃도 보게 된다.
부동산도 이와 같다. 처음에 부동산 공부를 한다고 나가보면 도로와 건물밖에 보이지 않는다. 그럴 때일수록 자꾸 돌아다녀라. 승용차로 갔다면 도로 사정이 어떤지, 대중교통을 이용했다면 접근성은 편리한지, 불편하다면 어떤 공사들이 착공 예정인지부터 따져보자. 근처의 공인중개사에 들어가서 커피 한 잔 나눠 마시며 지역에 어떤 소식이 나돌고 있는지도 슬쩍 물어보라.
경매물건을 임장할 때도 마찬가지다. 물건 자체의 상태를 체크하는 것도 중요하지만, 주변의 어떤 요소가 매매 및 임대 수요를 결정할 것인지 구를 중심으로 다른 동까지 폭넓게 탐색해야 한다. 그래야만 신문이나 인터넷으로 봤던 정보들을 현실적으로 체감하며 투자의 기준을 세울 수 있다. 이것이 축적되면 다음에 지역을 임장하는 데 속도가 빨라질 뿐만 아니라 인근 지역과의 차이점 등을 발견해 향후 발전 가능성을 비교해 예상할 수 있고,
상대적으로 저평가되어 있는 지역을 효율적으로 공략할 수 있는 귀중한 자료가 된다.
셋재, 자신만의 투자 기준을 세워라
냉철한 판단은 물건을 선정할 때부터 시작하여 입찰, 낙찰, 명도, 매매 및 임대에 이르기까지 그 어느 순간도 방심해선 안 되는 매우 중요한 요소이다. 정확한 판단을 내리려면 자신만의 기준이 분명히 세워저 있어야 한다. “임장을 몇 번 다시세요? 임장 갈 대 공인중개사무소를 몇 군데 들르세요? 집주인 또는 세입자는 곡 만나 봐야 하는 건가요?”
경매를 하시는 분들이 자주 하는 질문인데, 정답은 본인이 취득 하고자 하는 정보에 확신이 설 때까지이다. 몇 번의 횟수가 중요한 것이 아니라 자신의 기준에 얼마나 부합하느냐가 관건이다. 내가 공략할 물건의 목적과 운영 방법에 따라 계획을 미리 세워 놓아야 해매지 않는다. 또한 입찰가격 역시 자신의 예산과 자금운용에 따라 최저가와 최고가를 마음속에 정해두고 들어가야 한다. 아무 기준도 없이 법원에 들어갔다가 분위기에 휩쓸려 낭패를 보는 경우도 종종 있다.
넷째, 대화의 기술을 익혀라.
임장을 하다 보면 다양한 사람들을 만난다. 소유자, 채무자, 임차인, 점유자, 지역의 유지, 공인중개사, 동네 사람들 등. 이들은 우리의 생활권에 있는 사람들이 아니기 때문에 평소의 대화 방식으로 소통을 하지 못할 수 있다.
특히 이해관계가 얽혀 있는 관계일수록 작은 문제도 복잡하게 꼬일 우려가 있다. 그래서 대화가 매우 중요한 것이다.
임장을 통해 원하는 정보를 얻고 숨어 있는 사실 관계를 파악하기 위해서는 반드시 대화가 필요하다. 대화란 말 그대로 상대방과 생각을 나누는 것이기에 다짜고짜 ‘정보를 내놓으시오’라고 할 수는 없는 노릇이다. 그래서 더욱 대화의 ‘기술’이 필요하다. 정보를 얻기 위해 주어진 시간은 보통 3분 이내이다. 이 시간 내에 직접화법이든 간접화법이든 유도신문이든 함정질문이든 상황에 맞는 방법을 잘 선택해 자신이 원하는 정보를 얻어야 한다. 이것이 바로 입찰가 산정과 직결되기 때문이다. 말이 쉽지 대화하는 게 쉬운 것은 아니다. 낯선 사람을 만나서 인사를 하고 대화를 시작하는 것이 여간 멋쩍은 일이 아니다. 그렇지만 내가 물어보지 않으면 아무도 그냥 정보를 알려주지 않는다. 목마른 자는 스스로 우물을 판다. 지금 잠깐의 부끄러움이 나중의 환한 미소로 돌아온다는 것을 잊지 말자.
다섯째, 본인만의 부동산 인맥을 만들어라.
여기서 학연, 지연을 찾자는 것이 아니라 경매와 관련된 연줄을 만들라는 것이다. 지역의 공인중개사들부터 시작해서 오래 장사를한 상인들, 지역의 유지들, 대출 중계인, 은행직원, 경매전분가, 법무사들까지 발을 넓혀 보자.
특히 경매를 직업이나 평생 재테크로 생각하는 분들은 현지에 있는 공인중개사를 꼭 가까이 두어야 한다. 아무리 유명한 부동산 컨설턴트라고 하더라도 그 지역에서 만큼은 공인중개사가 최고의 전문가이다.
이런 사람들과 인연을 맺어 두면 다음 물건을 소개받을 수 있을 뿐만 아니라 부동산을 보는 안목도 키울 수 있다.
위에 언급한 5가지만 명심하고 실천해도, 상위 5% 안에 드는 결과를 얻을 수 있을 것이다. 성공은 행동하는 자의 몫이다. 지금 시작해도 늦지 않았다. 여러분의 성공을 간절히 기원한다.