추석이후 부동산 시장 전망 및 투자전략

단기적 상승세 이어갈듯

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 박상언 | 입력2016.09.07 18:48

정부가 8·25 가계 부채 대책을 내놓은 뒤에도 서울 재건축 아파트 가격이 연일 치솟는 등 정책 효과가 나타나지 않자, 금융 당국이 주택담보대출을 조이는 정책의 시행 시점을 최대한 앞당기기로 했다.

8·25 가계 부채 대책은 신규 아파트 공급 물량을 줄여 아파트 분양과 맞물려 있는 '집단 대출'을 억제한다는 내용이 골자다. 원래 11월로 예정된 집단 대출과 제2금융권 대출에 대한 고삐 죄기를 10월로 앞당기겠다는 것이다.주택금융공사·주택도시보증공사의 중도금 집단 대출 보증 건수를 기존 일인당 4건에서 2건으로 제한하는 방안도 다음 달 중이 아닌 10월 1일부터 바로 적용키로 했다.

지금까지 집단 대출은 돈 빌리는 사람의 소득 심사나 상환 능력에 대한 판단 없이 이뤄졌다. 토지·상가 등 비주택담보대출에 대한 담보인정비율(LTV) 기준을 예정보다 한 달 앞당겨 다음 달부터 강화한다. 이에 따라 LTV 기준은 기존 50~80%에서 40~70%로 낮아진다.

담보 가치가 1억원일 경우 기존엔 5000만~8000만원까지 빌릴 수 있었는데, 4000만~7000만원으로 대출 규모가 줄어든다. 또 금융기관 신용 대출 심사 시 돈 빌리는 사람의 다른 대출 정보를 취합해 빚 상환 능력을 따지는 심사 시스템(DSR)을 내년에 도입하기로 했으나, 도입 시기를 앞당겨 연내에 시행하기로 했다. DSR이 시행되면 빚이 많은 사람은 대출이 더 제한된다.

‘8·25 가계부채 관리방안’이 발표된 이후 일부 재건축 아파트는 신고가를 경신하고 있다. 단기적으로 추석이후 가을 주택시장 성수기가 다가오고, 이사철까지 시작되면서 추석이후 강남권을 중심으로 매매가 상승 흐름이 단지적으로 이어질 가능성이 크다.

◇양극화는 더 심화될 듯

연내 미국의 금리인상 가능성이 높아지고 있는데다 내년 국내경기 또한 불투명해 분양시장은 선별적 청약이 심화될 전망이다.

따라서 △서울 강남권 △서울 인접 수도권 택지지구 △서울 도심 역세권 △세종시등 발전성을 갖춘 곳 등을 중심으로 공급이 집중될 가능성이 높다.

8.25 대책이후 공급물량 감소 가능성이 높아지면서 추석이후 시장에서 인기가 검증됐던 곳들은 청약자들이 더 몰려들 것이다. 이들 지역은 청약 1순위자격 완화로 인해 1순위자가 몰리면서 경쟁 치열해져 당첨 가능성은 낮아지게 된다.

다만 이런 곳들에 대한 소비자들의 관심도 높아지는 만큼 다자녀, 노부모부양, 신혼부부 같은 특별공급이나 지역우선공급을 활용해 당첨전략을 활용해야 한다.

◇수익형 부동산 중장기적으로는 별 영향없을 듯

정부의 ‘8·25 가계부채 대책’ 영향으로 상가, 빌딩 등 수익형 부동산에 대한 대출이 종전 50~80%에서 40~70%로 축소됐지만 상가(주택),빌딩 등 수익형 부동산 시장 관심은 추석이후에도 지속될 것이다.과거 강남권 재건축 추진 아파트 등을 재테크 투자처로 생각하던 자산가들이 이제는 상가(주택)나 오피스텔 등에 관심을 쏟고 있어 수익형 부동산시장에 대한 투자문의는 증가하고 있다.

즉 추석이후 정부의 규제로 아파트 시장의 전반적인 둔화가 예상되는 상황에서 마땅한 투자대안이 없기 때문이다. 설령 미국이 금리를 올리더라도 내수경기침체속에 국내 기준금리는 최소한 동결될 가능성이 크다. 또한 당국의 주거용 부동산에 대한 규제가 강화되리라 예상되는 만큼 수익형 부동산이 대안으로 떠오를수 있기 때문이다.

단기적으로 급격한 금리인상이 수반되지 않는 한 수익형부동산에 대한 투자대세 물줄기까지는 꺾긴 힘들 것이다. 부동산 투자자들의 성향은 시세차익이나 주택투자에서 매달 수익중심인 오피스텔 , 빌라. 상가(빌딩), 중소형빌딩, 오피스 등 수익형부동산으로 점차 이동하고 있기 때문이다.특히 오피스텔 등에 대한 소액 투자문의가 많이 증가하였다. 가계부채관리방안 시행으로 주택시장 침체가 장기화되면 상가 등 수익형 부동산이 반사이득을 받을 수 있기 때문이다.

저금리가 지속돼 부동자금이 수익형 부동산에 지속적으로 유입될 가능성이 크다. 수익형 부동산은 주로 고정 임대수익을 목적으로 매입하기 때문이다.즉 , 아직까지 대출금 이자를 웃도는 월세수익율이 몇배 더 크기 때문에 수익형 부동산의 인기는 쉽게 꺾이지 않을 것이다.

투자자들이 기대하는 수익형 부동산의 수익률은 서울 강남권은 연 4%대, 서울 전체적으로는 연 5~6%대, 수도권은 연6~7%대 등이다. 연 1%대 시중은행 예·적금 금리와 비교하면 여전히 매력적이다. 8.25 대책으로 단기적으로 투자심리가 다소 위축될 수는 있다.

수익형 부동산 시장에 미치는 영향은 크지 않지만 만약을 대비해 자기자본 비중을 높이는 투자전략이 요구되어진다. 또한 분양가의 적정성, 공급과잉 여부를 적절하게 판단해 고급 유효 수요가 있는지, 임대를 창출할 수 있는 곳인지 꼼꼼히 따져 투자해야 한다.

◇전세가율 ,동남권 중심 단기적으로 안정세 전망

전세가격은 2011년 6월 이후 5년2개월 만에 처음으로 하락했다. 2011년 6월 첫 조사 당시 서울지역 주택 전세가율은 47.1%였다. 5년간 20% 포인트 넘게 오르던 전세가율이 지난달 처음 떨어진 것이다. 신규 아파트 입주자가 늘면서 상대적으로 전세 수요가 줄었기 때문이다. 위례나 하남 미사지구 입주영향으로 동남권 지역을 중심으로 전세시장은 단기적으로 안정세를 나타낼 것이지만 입주가 완료되는 시점에 다시 들썩힐 가능성이 크다.

◇새아파트 선호도 여전할 듯

“새 아파트 한번 살다가 죽었으면 좋겠어요 대표님 ”

실제 상담을 받아보며 과거에 비해 오래된 아파트 보다 새 아파트에 대한 선호도가 급증. 분양시장과 재건축 앞둔 조합원 물량에 투자상담이 급증하고 있다. 실제 새아파트와 재건축 호재가 없는 일반아파트에 대한 가격차이는 추석이후에도 벌어질 가능성이 높다. 앞으로 공공택지 공급이 줄어들면서 추석이후 서울 접경지역 신도시인 남양주 다산, 하남 미사, 고양 향동과 전매제한 기간이 이미 해제된 가락시영(헬리오시티)과 강남권 일부 분양권 시장으로 투자자들이 몰릴수 있다.

추석이후에도 정부는 다만 주택담보대출 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 강화할 계획이 없다고 밝혔고 분양권 전매제한이나 재당첨 금지 등 강력한 카드가 아니므로 시장 여파는 제한적일 것이기 때문이다. 새아파트에 대한 수요가 여전한 이상 분양권 거품을 제거하기는 역부족이다.

오히려 집단대출 보증율도 보증기관 100% 보증에서 90% 부분 보증으로 축소해 은행의 책임성을 높일 예정이기 때문에 은행권의 대출 심사가 강화돼 결국 대출 수요는 2금융권으로 쏠릴 가능성이 크고 오히려 은행의 깐깐한 심사로 금리가 오를수 있어 자금이 부족한 실수요자들의 내집마련을 어렵게 할수 있다.

◇추석이후강남 재건축분양 별다른 영향없고 프리미엄만 키울 듯

강남 아파트는 수요에 비해 공급이 적어 이번대책이 별다른 영향을 못 미치고 조합에서 일반분양가를 예전처럼 고분양가로 책정을 못하기 때문에 프리미엄을 노린 일반 투자들이 몰릴 가능성이 농후하다 실제 고분양가 논란에 주택도시보증공사(HUG)의 보증 거부사태까지 빚었던 개포주공3단지 재건축 아파트 ‘디에이치 아너힐즈'가 1순위 청약에서 평균 100대 1의 청약 마감되며 1억원대 프리미엄이 붙었다.

입주자 모집 공고를 내는 신규 분양 아파트의 중도금 집단대출 보증을 제한해 청약 당첨자들이 중도금을 스스로 마련해야 하는 악재가 있었지만, 평균 분양가가 낮아지면서 당첨 이후 웃돈을 노리는 투자수요가 대거 몰린 것으로 보인다.추석이후 10월 분양하는 래미안 신반포 리오센트가 집단대출 보증 제한 예고로 분양가가 낮게 책정되리라 예정한 만큼 개포 3단지처럼 흥행에 성공, 프리미엄이 붙을 가능성이 커졌다.

◇ 실수요자 내집마련 적기일수도

추석이후에는 입주물량이 많고 가격도 상대적으로 저렴한 지역의 아파트를 장만하는 데에는 최적기일 수 있다. 부동산 시장이 둔화하면 투자 심리가 위축되지만 입주물량이 많아지면 전세가는 떨어지고 덩달아 매매가도 내려가기 때문이다. 추석이후 내집마련전략은 분양가가 저렴한 택지지구 신규 분양 아파트나 임대수요가 풍부해 환금성이 좋은 도심권의 아파트가 그나마 안전한 투자처가 될 수 있다.무주택자 경우에는 8.25대책으로 희소성이 높아진 공공분양을 노려볼 만 하다.

한국토지주택공사·SH공사·경기도시공사 분양일정은 해당공사 홈피와 언론매체를 통해 항시 예의주시해야 한다.

◇ 북핵과 미국금리인상보다 국내외경기와 가계부채관리가 더 관건

북핵은 단기적으로 충격이지만 부동산은 다시 회복하는 사례가 많았다.북핵영향은 부동산에 극히 제한적이다. 부동산시장이 주식이나 금융시장과는 달리 외부 악재에 반응하는 정도나 속도가 매우 둔감하기 때문이다. 하지만 이 문제가 장기화될 경우 거래 심리의 위축이나 일부 지역의 부동산시장 침체 현상은 불가피할 것이다.

금리와 집값은 반비례가 아니고 정비례인 경우가 많았다. 금리는 집값에 영향을 미치는 변수중 하나일 뿐이다. 집값은 금리외에 집값 상승 기대심리(기대수익률)과 수급, 정부 정책, 소득 국내외경기 등 각종 변수에 좌우되는데 그중에 가장 큰 영향을 미치는 게 소득과 경제성장율이다. 즉 소득과 경제성장율 뒷받침 되면 ,금리인상은 중장기적으로는 부동동산시장에는 호재가 될수도 있다는 점은 생각 해볼일이다.