우선변제와 최우선변제

임대차계약전 확인해야

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 김인만 | 입력2016.09.11 19:42

며칠 전 A씨로부터 떨리는 목소리의 전화 한 통을 받았다.

전세 집이 경매 넘어가는 상황이 되었다는 것인데 보통 입주하고 전입신고를 한 후 확정일자를 받으면 우선변제권 요건이 되어 배당순서대로 배당금을 받으면 되는데 A씨는 전입신고를 하면서 확정일자를 며칠 늦게 받으면서 그 사이 순위가 밀려서 전세보증금을 제대로 보호받기 힘든 상황이 된 것이다.

임차인인 세입자가 임차주택인 전세나 월세 집에서 임차보증금(전세금이나 월세보증금)을 보호받을 수 있는 권리가 우선변제권과 최우선변제권이다.

우선변제권은 임차인이 경매나 공매 시 경락대금에서 배당순서대로 배당금을 받는 권리로 대항력요건인 입주(주택의 인도)와 전입신고(주택등록)를 하고 임대차계약서에 확정일자를 받는 경우 인정이 되며, 임차인이 대항력을 갖추면 임차주택이 경매나 공매 되었을 때 경락대금에서 후 순위 권리자에게 우선해 배당금을 받을 수 있다.

최우선변제권은 임차인이 배당순서에 관계없이 최우선적으로 먼저 배당금을 받는 권리로 주택임대차보호법에 따라 임차주택이 경매나 공매 시 임차인의 소액보증금 중 일정액을 선 순위 권리자보다 우선해 변제를 받을 수 있다.

경매신청(경매개시결정기입) 등기 전에 입주와 전입신고의 대항력 요건과 소액보증금 조건을 충족하여야만 인정이 되며 최우선변제 요건을 갖춘 임차인은 낙찰된 가격의 1/2의 범위 내에서 소액보증금 중 일정액을 최 우선으로 변제 받을 수 있다.

최우선변제 소액보증금 적용범위와 최우선배당금액은 지역별로 차이가 있는데 2016년 9월 기준 서울은 소액보증금 적용범위 1억 원 이하 최우선배당금액은 3400만원, 수도권 과밀억제권역은 보증금 8000만원 이하 2700만원, 광역시(세종, 안산, 용인, 광주 포함) 보증금 6000만원 이하 2000만원, 그 외 지역은 보증금5000만원 이하 1700만원 이다.

우선변제권과 최우선변제권 모두 경매나 공매 시 배당요구를 해야 권리행사를 할 수 있다.

우선변제권의 기준일은 대항요건 중 입주+전입신고와 확정일자 중 늦은 날이 기준이 되기 때문에 전입신고를 하면서 바로 확정일자를 받는 것이 좋다.

A씨도 전입신고와 동시에 확정일자를 받았다면 선순위로 배당을 받을 수 있었을 텐데 순간의 방심이 그런 결과가 된 것이다.

최우선변제 소액보증금의 기준은 전입신고일이 아닌 선 순위 저당권(담보물권) 설정일이고, 전세권 설정을 한 경우에는 소액보증금 최우선변제권을 행사할 수 없다.

따라서 임차인은 임대차계약 작성 전 등기부등본 상에 선 순위 저당권 설정일이 어느 시점인지 반드시 확인을 할 필요가 있다.