가을은 가을인데 온도는 30도다. 부동산시장은 강남이 30도다. 강남의 부동산시장이 움직이면 분당을 거쳐 용인과 수원으로 매수 세력이 내려오는 게 통상적인 절차인데 분당에서 잠시 머물다 다시 서울로 올라가는 일이 많다. 서울 인심이 고약해서 그런지, 야박해서 그런지 알 수 없다.
요즘은 아예 서울에서 뱅뱅 돌면서 작은 집끼리 주고받고 하다가, 재건축으로 불이 옮겨 붙었다. 불이 붙은 진원지는 압구정이다. 여러분들께서는 압구정동의 호박밭을 모르리라. 필자는 잘 알고 있다. 옛날 신출내기 서울시청 공무원 생활을 했을 때 압구정동이 담당이었으니까,
1970년대 중후반 압구정동은 땅 한 평에 20만 원정도 했었는데 20만 원이면 말단 공무원 1년 봉급이었다. 땅을 사기는커녕 우선 먹고 살기가 힘들어 1평도 사놓지 못했다. 지금은 어쩌다 가서 봐도 방향감각도 잡기 어렵더라. 상전벽해란 강남3구를 두고 하는 말일 게다.
그러나 관악구. 동작구. 영등포구는 거의 그 모습 그대로 있다. 강남구. 서초구. 송파구는 사위가 사는 곳이고, 관악구. 동작구. 영등포구는 아들이 사는 곳일까? 요즘 시어머니들, 아들이 설거지하면 “정신 나간 놈”이라고 쥐어박고, 사위가 설거지 하면 “암, 그래야지”라고 손벽친다며?
요즘은 딸네 집이 잘 살아야 하고, 딸이 효도한다니까 딸네들은 전부 강남 3구에서 사는 모양이다. 강남 3구의 신규분양이나 재건축은 블루스도 울리고, 월츠도 울리고 있다. 3-4년 전에는 대구. 부산. 광주 등 지방이 부동산시세를 주도하더니 그런 지역은 이미 침체기로 들어섰다.
강남의 재건축과 신규분양시장은 하루에도 수 천만 원씩 오르고 있으니 2년 전의 대구 수성구를 보는 듯하다. 정부가 발표한 8.25가계부채 대책을 비웃기라도 한 듯 서울 재건축 아파트 가격은 하늘 높은 줄을 모르고, 신규아파트 청약경쟁률은 100대1을 넘어섰다.
그런 곳에 사는 사람은 입이 찢어지고, 오히려 값이 내리는 지역의 주민들은 코가 석자나 빠졌다. 부동산 팔자나 사람팔자나 없는 사람은 항시 없더라. 복이 없는 사람은 묘하게도 꼭 비켜가지 않던가. 내가 사면 값이 내리고, 팔고나면 잔금 치루기도 전에 몇 천만 원 홀딱 오르고~
공급과잉과 인구 감소 우려 등 집값 급락원인이 한두 가지가 아님에도 서울만은 왜 아파트 값이 오르고 있을까? 이 정부 들어 4년 동안 집값이 꾸준히 올랐고, 초저금리 탓에 여윳돈이 갈 곳을 찾을 수 없기 때문에 배운 도둑질이 집을 팔고 사는 일이라 가수요가 몰려 값이 오르고 있는 것이다.
국민 30%는 금고 속에 돈이 있다. 돈이 근질근질할 때는 필자에게 전화를 한다. “재건축 아파트를 더 오르기 전에 사 둘까요?” 하는 질문이 꼬리를 물지만, 전문가 입장으로서 차마 그러라고 할 수 없다. 왜냐하면, 서울 및 수도권의 상당수 지역은 2006년 - 2008년의 버블기를 넘어섰고, 분양권 거래나 분양가 상승세는 위험한 수준에 이르렀기 때문이다.
특히 물량에 문제가 많다. 2015-2016년의 전국 아파트 입주물량은 약 55만 가구이지만, 2017년-2018년의 입주물량은 약 74만 가구다. 우리나라 현재 주택은 1천637만호로써 120%를 육박했다. 이중 107만호가 빈집인데 전세금은 오르고 있다. 집은 남아도는데 전세금이 오르는 이유는 뭘까?
가계부채대책 이후에도 서울과 수도권 일부 지역의 집값은 오르고 있다. 그러나 정부로서는 마땅한 대책을 내놓기 어려운 실정이다. 잘못 손을 대서 부동산의 불씨를 꺼버리게 되면 우리나라 경제는 죽도 아니고, 밥도 아닌 누룽지가 될 것이기에 분양권전매제한 등 고강도 대책은 내놓지 못하고 있다.
주택시장의 앞날을 우려하는 투자자들은 토지시장을 엿보고 있지만, 토지시장은 주택시장처럼 지역이 확연하지 않아 우선 지역선택부터 어려움이 있게 된다. 지금 잘 나가고 있는 곳은 평택이다. 필자가 3년 전부터 칼럼을 쓸 때 여윳돈이 있으면 빨리 묻으라고 했던 곳이 평택이다.
그렇다면 주택투자는 강남3구요, 토지투자는 평택이다. 강남3구에 집이 있고, 평택에 땅이 있는 사람은 큰 딸은 강남에 살고, 작은 딸은 평택에 사는 셈이다. 필자는 아쉽게도 딸이 하나다. 지금이라도 하나 더 낳았으면 좋으련만, 인생 계급장이 높아 그리할 수 없음이 못내 아쉽기만 하다.
강남3구라고 아무데나 집 사면 큰일 난다. 꼭 재건축의 희망이 있는 곳이 아니면 앞으로 값이 내릴 우려가 더 많다. 압구정을 기준으로 재건축 사업이 진행되는 곳에 도장을 찍어야 한다. 그런데 돈 될 만한 곳은 이미 꼭짓점에 이르렀기에 잘못 들어가면 빈껍데기만 남을 수 있다.
평택도 마찬가지다. 평택 기존도시, 고덕, 지제역 부근, 팽성(미군부대 이전지)은 이미 값이 오른 곳이고, 평택항 국가산업단지. 황해경제자유구역(차이나타운), 화양신도시, 안중역, 오성면, 청북지역은 이제 오르고 있는 곳이다. 부동산투자는 이제 막 값이 오르기 시작하는 곳으로 들어감이 원칙이다.
지금 국민 30%는 경제사정이 지난 IMF때보다 더 어렵다고 한숨을 쉰다. 여유 있는 상위 20%는 굵은 빌딩과 공장, 창고로 승부한다. 나머지 50%는 오늘도 싸고 좋은 것 찾다가 해가 저문다. 싸고 좋은 것, 그리고 나중에 돈 남을 것~ 오늘이라는 도화지에 싸고 좋은 것을 어떻게 그려볼까?