부동산재테크를 실패한 사람들과 얘기하다 보면 한 가지 공통점이 있다. 그건 바로 ‘나만의 투자 원칙’ 없이 누구의 말만 믿고 또는 누가 준 정보만을 믿고 투자를 했다는 것이다.
원칙 없는 투자는 한 두 번은 성공할 수 있다. 하지만 원칙 없는 투자는 성공에 지속성이 없어 이러한 방식으로 노후에도 여유로운 삶을 살 수 있을 것이라 기대하는 것은 욕심에 불과하다.
‘당신만의 투자 원칙이나 기준이 있습니까?’라는 질문에 머뭇거리거나 ‘없다’라는 답변을 했다면 당신의 투자는 아슬아슬한 줄타기를 하고 있다고 봐야 할 것이다. 투자할 때마다 확신이 서지 않고, 투자하는 매 순간마다 불안하고, 투자 후에도 오만가지 생각이 든다면 나만의 투자 원칙이 없는 것이다. 물론 투자 원칙이 하루아침에 생기는 것은 아니다.
본인이 원하는 몸을 만들기 위해 꾸준히 자기관리를 하고, 많은 노력을 기울이듯 본인만의 투자 원칙을 만들려면 확실한 목표와 방향을 갖고 열정과 근성을 바탕으로 꾸준히 공부하고 경험을 쌓아야 한다.
투자자는 투자할 때 반드시 목적이 분명해야 한다. ‘목적’이 불분명하면 ‘시행착오’를 겪기 때문이다.
처음부터 목적지를 정하고 그 목적지를 향해서 가는 것과 목적지를 정하지 않고 발이 닿는 대로 가다가 문뜩 생각난 목적지로 가는 것은 ‘시간적’으로나 ‘경제적’으로 큰 차이가 있다.
투자의 사전적 의미를 살펴보면 ‘투자란 이익을 얻을 목적으로 자금을 대거나 정성을 쏟는 것을 말한다.’
일반적으로 부동산재테크를 하는 투자자에게 투자라 함은 그 대상이 되는 부동산에서 이익을 얻을 목적으로 자금을 대는 것으로 정의할 수 있다. 그렇지만 투자에 있어 자금을 대는 것보다 더 중요한 것은 바로 ‘정성을 쏟는 것’이다. 정성을 얼마나 쏟았느냐가 미래의 수익률을 좌지우지 한다. 그럼 이렇게 강조하는 나만의 투자 원칙, 더 나아가 나만의 투자 비법은 어떻게 만드는 걸까?
경험은 크게 체험을 통해 얻은 직접 경험과 책이나 강의를 통해 얻는 간접 경험이 있다.
100권의 책을 읽는 것보다 10번의 강의를 수강하는 것이 더 낫고, 10번의 강의를 수강하는 것보다 한 번의 실전 경험을 하는 것이 더 좋다는 말이 있다.
즉, 수많은 간접경험보다 영향이 큰 한 번의 실전경험이 부동산재테크의 눈을 키워주고 자신을 성장시키는데 큰 도움이 된다는 의미다.
직접 경험이 실력 향상에는 도움이 많이 되지만 부동산재테크는 다른 재테크와 달리 초기 투자금이 많이 발생되며, 한 번의 실수가 누군가에는 돌이킬 수 없는 치명상을 안겨줄 수도 있기 때문에 실전경험을 하기 전 책과 강의를 통해 최소한 실수를 하지 않을 정도의 기본은 갖춘 후에 실전을 하는 것이 바람직하다.
따라서 책을 읽거나 강의를 들을 때는 저자나 강사의 경험을 내 것으로 만들어 수익률을 극대화 시키고 실수는 최소화해 시행착오를 줄이는 게 중요하다. 즉, 이러한 간접체험이 성장하는데 밑거름이 된다는 생각으로 꼼꼼히 정리하고 또 정리하면서 매 순간을 임해야 한다.
필자는 부동산 재테크나 경제와 관련된 서적을 읽을 때에 단순히 호기심으로 읽은 책은 단 한 권도 없었다. 왜냐하면 “나는 투자자이고 투자자는 시간이 곧 자산이다. 내 시간을 소비하지 말고 투자하자. ”라는 신조로 살아왔기 때문이다.
책은 다른 사람의 지식을 가장 저렴한 비용으로 얻을 수 있는 수단이다. 즉, 다른 사람의 간접 경험을 얻을 수 있는 가장 좋은 기회라는 의미다.
책을 읽을 때는 내용을 낱낱이 분석해 리스크를 줄이는 방패로 삼자는 각오로 책을 활용해야 한다.
그렇다면 초보자들은 어떤 책을 읽는 게 좋을까?
북극성주가 추천하는 초보자들의 책 선정 기준은 다음과 같다.
첫째, 경험서 VS 이론서
부동산 재테크 특히, 경매 재테크와 관련된 서적은 크게 경험서와 이론서로 나눌 수 있다. 경험서는 저자가 그 동안 경매 재테크를 하면서 경험한 과정과 수익률 등을 책으로 엮은 것이고, 이론서는 저자가 경매 재테크 절차와 용어와 같은 이론적인 내용을 알기 쉽게 풀어 쓴 것이다.
경험서와 이론서 중 경험서를 읽은 후에 이론서를 읽을 것을 추천한다.
경험서를 먼저 읽을 것을 추천하는 이유는 부동산 재테크라는 새로운 세계에 입문하기 전에 먼저 그 세계가 어떤 세계인지 간접적으로 나마 충분히 탐색해 보고 내가 과연 저자처럼 계획하고, 실천하고, 원하는 결과를 낼 수 있을지, 나도 충분히 할 수 있을지, 어떤 마음을 가지고 시작해야 할지 등 많은 고민을 할 수 있고, 고민을 하는 과정에서 목표와 목적이 생기기 때문이다.
다시 말하지만 목표와 목적 없이 막연한 생각만 가지고 부동산 재테크를 시작하는 사람은 열에 아홉은 1년이 채 되지 않아 부동산재테크를 포기하게 될 것이다.
절박한 심정으로, 성공의 주인공은 나라는 생각으로 처음부터 준비를 해야 한다. 막연히 이렇게 하면 성공할 수 있겠지라는 마음가짐으로는 성공하기 힘들다.
경험서를 읽고 확실한 목표가 생기고 방향이 결정되면 그 때부터는 자신에게 잘 맞는 기초적인 이론서를 선정해 공부하는 것이 좋다.
이론서를 읽을 때는 그리고 지금 독자가 읽고 있는 이 책은 부동산 경매재테크 이론서 중에 가장 친절하고 가장 이해하기 쉬우며, 당신이 성투할 수 있도록 가이드 할 완벽한 책이라 생각한다.
둘째, 경험서 VS 경험서
경험서도 세부적으로는 두 부류로 나눌 수 있다.
하나는 자신의 수익률을 과대 포장하면서 ‘나는 이런 능력이 있다’에 포커스를 맞춘 책과 다른 하나는 자신의 경험을 가감 없이 전달하면서 ‘나의 경험을 공유 하고 싶다’에 포커스를 맞춘 책이다.
전자를 읽을 때 각종 무용담으로 인해 멋있게 보이고 대단해 보이지만 막상 마지막 책장을 넘기고 나면 남는 것이 하나도 없다. 반면 후자는 임팩트가 떨어지고 자칫 지루하게 느껴질 수 있지만 그 책을 통해 본인에게 도움이 되는 ‘제대로 된 간접 경험’을 얻을 수 있는 경우가 많다. 책이 전자의 부류인지 후자의 부류인지는 제목과 목차를 통해 어느 정도 퍄악할 수 있다.
필자의 경험상 후자의 경험서가 투자하는데 많은 도움이 되었던 것 같다.
책을 선정해서 읽었다면, 지금부터는 선정보다 몇 배 중요한 작업을 해야 한다. 그것은 바로 간접경험을 직접경험으로 만드는 것이다. 간접경험을 직접 경험으로 바꾸는 핵심 열쇠는 바로 ‘정리’이다.
책을 읽기만 하고 정리를 하지 않으면, 간접 경험을 내 것으로 만들 수 없다.
위에서 언급했듯이 책을 통해 얻은 간접 경험을 시행착오를 줄이는 강력한 무기로 사용하기 위해서는 언제든 내가 바로 현장에서 사용할 수 있도록 준비를 해 두어야 한다. 막연한 기억에 의존하는 것이 아니라 정확한 기술(記述)로 정리 해 두어 언제든지 꺼내 볼 수 있도록 하는 것이다.
정리의 핵심은 ‘색인’에 있다.
처음부터 이를 체계적으로 정리하지 않으면 기술해 놓은 경험을 적시에 사용하기 어려운 경우가 많다.
필자가 16년 전 노하우북에 처음으로 썼던 색인별 주제는 다음과 같다.
마인드 컨트롤, 포트폴리오, 절차별 노하우(임장, 입찰, 대출, 명도), 임대 및 매도, 세금, 관리, 물건별(주택, 상가, 토지, 다가구 등)
예를 들어, 임장에 할 때 공인중개사를 상대하는 노하우가 있다면 임장 목차에 그 내용을 적고 그 노하우가 있었던 책의 번호와 페이지수를 기록해 둔다. 그렇게 해 놓으면 훗날 기술해 놓은 내용만으로 이해가 안될 때 바로 찾아 볼 수 있어 유용하게 사용할 수 있다.
책의 번호는 노하우북의 제일 앞에 기록을 해 놓는다.
01. 월급쟁이를 위한 부동산경매 2013. 4. 오은석 저
02. 나는 월세받는 직장인이 되기로 했다 2015. 4 오은석 외 19인 공저
03. .......
그리고 공인중개사를 상대하는 노하우가 월급쟁이를 위한 부동산 경매 책의 182페이지에 있었다면 임장편 시트에서, 공인중개사를 상대하는 노하우 : 01_182 이런식으로 붙인다.
‘마인드 컨트롤’과 ‘포트폴리오’ 편은 늘 시간 날 때마다 반복해서 읽었으며, 절차 등 필요한 부분은 반드시 시작하기 전에 충분히 숙지할 정도로 머릿속에 되새겼다.
이 때 중요한 것은 책의 내용을 그대로 숙지하는 것이 아니라 현재 나의 상황에 맞게 응용을 해야 한다. 그리고 이러한 훈련을 통해 간접경험을 비로소 직접경험으로 흡수할 수 있게 되는 것이다.
많은 책을 읽는 것이 중요한 것이 아니다.
단 한권의 책을 읽더라도, 책을 통해 얻었던 간접 경험을 내 것으로 만들지 못한다면 시간을 투자한 것이 아니라 소비한 것이며, 시간을 다스리지 못하면 훌륭한 투자자가 될 수 없다.
강의 역시, 무분별하게 많은 강의를 듣는 것은 의미가 없다.
나에게 꼭 필요한 강의를 듣는 것이 중요하고, 그 강의를 들은 후에는 반드시 나만의 노하우북에 정리를 해 두어야 하며, 강의를 들었을 때 궁금한 점들은 따로 노트에 기록한 한 후에 강사나 선배들에게 질문해 반드시 내 것으로 만드는 것이 중요하다.
강의를 수강한 후에 ‘저 사람 참 대단하다’라는 말만 나오는 강의는 당신에게 도움이 되지 않는다. ‘저 사람이 했던 방식 중에 이것 하나만은 꼭 내 것으로 만들고 말테야.’ 이렇게 자신을 성장시킬 수 있는 강의, 그리고 강의 때 배웠던 노하우를 실제 적용시켜 보고 내 것으로 만들 수 있게 해 주는 강의가 좋다.
현재 ‘나의 그릇으로 담을 수 있으면서 나의 수준을 한 단계 업그레이드 시켜 줄 수 있는 강의’를 듣는 것을 추천한다. 강의를 들은 후 내 것으로 만들지도 못했는데, 주변의 지인이 괜찮은 강의가 있다면서 추천해 주더라도 내가 준비되어 있지 않다면 추가적으로 강의를 듣는 것은 돈과 시간을 낭비하는 것 밖에 되지 않는다. 그러한 행동은 욕심이며 자기만족일 뿐이다.
책이나 강의를 통해 저자나 강사의 직접경험을 꼭 나의 경험으로 승화시켜 시행착오를 줄이고 안정적이면서 수익률을 극대화시키는 지혜를 담기 바란다.