요즈음 전국 부동산시장의 화두는 강남권재건축이다.
서울 아파트 가격은 2007~2010년에 정점을 친 후 2010년대 지방 대세를 맞아 2011~2013년에 지방 대구, 경북, 광주 등 소형아파트에 대세 바톤을 넘겨줬는데 즉 서울 집값은 2011~2013년 지방 대세로 인하여 3년동안 조정을 받고 있다가 2013년 하반기부터는 강남구 압구정동 재건축대상 현대아파트 상승을 시발점으로 하여 오늘날까지 폭등하고 있다.
폭등 원인으로는 저금리와 가계부채를 우려한 나머지 아파트 공급을 줄이겠다는 정부 방침이 나온 후 더욱더 집값 폭등에 가속도를 붙이고 있다.
지역별로는 상대적으로 2015년 8월 이후 지방 대구, 광주, 경북 등의 집값이 하락한 원인도 있다.
2013년 하반기부터 오늘날까지 상승세가 한 3년 정도 이어지다보니 강남권재건축 가격 상승에 부담을 느낀 나머지 상승세가 약화되고 있고 그동안 가격 상승이 덜한 강북지역 그리고 수도권 저평가 신도시로 수요가 몰린다는 소식이 전해온다.
10월 3일자 모 신문기사에 의하면,
"분당의 경우 지난 여름까지 소형아파트만 강세를 보였지만 최근 들어 중대형으로 상승세가 번지고 있다.
서현동의 H공인 대표는 "추석 전에 비해 호가가 중대형 아파트도 2천만원 정도 올랐고 팔겠다는 매물도 귀한 상태"라며 "가을 이사철을 맞아 전셋값도 강세를 보이면서 전반적으로 오름세를 타는 분위기"라고 말했다."고 한다.
필자의 사견으로는 그렇다 이제는 그동안 많이 오른 강남권재건축이나 고평가 서울 아파트보다 강북 저평가아파트 그리고 그동안 가격 상승이 덜한 분당 등 중대형아파트에 눈을 돌릴 시기가 아닌가 한다.
2013년 하반기부터 현재까지 가격이 폭등한 강남권재건축 등에는 투자 수요가 약화될 것으로 보이고 올 하반기부터는 분당 등 중대형아파트가 대세를 탈 시점이 아닌가 한다.
이러한 관점에서 필자는 작금부터 2018년 상반기까지는 수도권 중대형아파트 전성시대로 보고 있다.
이같은 수도권 중대형아파트 대세 상승 논리는 물은 높은 곳에서 낮은 곳으로 흐르는 자연현상과 유사한 것이 아닌가 한다.
필자의 향후 서울, 수도권 부동산시장 전망은 2018년 상반기까지 이어질 것으로 보인다.
그러면 그후 서울, 수도권 집값은 2년 정도 조정을 보일 것이다.
2010년대 서울, 수도권 집값 상승이 참 끈질긴게
2010년대 지방 시대를 맞아 지방 대세를 시기라도 한듯이 2013년 하반기부터 강남권재건축의 선두주자 압구정동 현대아파트가 상승세를 타기 시작하더니 결국 지방 대세를 뒤로하고 서울, 수도권 부동산시장이 우리나라 부동산시장을 지배하는 스타주로 떠 올랐다.
작년 하반기부터의 지방 대구 등 부동산 침체는 남부권신공항 건설 무산에 있다고 해도 과언이 아니다. 남부권신공항 건설이 무산되고 김해공항 확장 발표가 나니 부산 부동산시장은 서울 부동산시장 대세 상승에 동참한 측면이 있다.
그래서 서울, 부산, 제주 부동산시장은 동조화현상을 이루고 있는가 보다.
재건축아파트 포함 소형아파트 가격 상승을 놓고볼때 한 3년 정도 상승세가 이어지면 그 다음엔 타 지역 소형아파트에 대세의 바톤을 넘겨주거나 그 지역 중대형아파트에 대세 상승을 넘겨주는 측면이 있다.
지금부터 2018년 상반기까지 서울, 수도권 저평가 중대형아파트가 대세상승하면 아무래도 강남권재건축을 포함한 고평가 소형아파트는 상승세가 약화될 수 밖에 없다.
요즈음은 워낙 세상이 빨리 돌아가 아파트 가격 상승도 지역별, 평형별로 돌아가는 속도가 빠르다.
일례로 지금은 거품이 많이 빠졌지만 2014년 한해 지방 중대형아파트 대세 시대를 맞아 대구 중대형아파트 가격이 폭등하니 한해에 무려 50~100%나 가격이 폭등했다.
앞으로 분당 등 중대형아파트 가격 상승도 그러한 현상이 나오지 말라는 법이 없다.
서울이던 지방이던 어떤 지역의 부동산경기가 한번 대세 상승하기 시작하면 소형아파트는 3년, 중대형아파트는 2년 정도 이어지는데 2011~2013년 3년동안 대구, 광주, 경북 소형아파트 가격 상승과 2014~2015년 2년동안 대구 중대형아파트 가격 상승이 그러한 경우다.
2000년대 서울 역시 2003~2005년 강남권재건축을 포함한 소형아파트 가격 폭등, 2006~2007년 중대형아파트 가격 폭등이 그러하다.
개인적으로 작금의 강남권재건축을 포함한 서울, 수도권 소형아파트 가격 상승이 약화되면 그동안 조정을 받았던 지방 대구 등 소형아파트가 꿈틀대지 않을까 한다.
2013년쯤 지방 대구, 광주, 경북 등 소형아파트 가격 상승이 약화되니 2013년 하반기부터 강남권재건축이 꿈틀댄 시기가 있기 때문이다.
부동산 가격 상승에는 다 그만한 이유가 있다.
작금의 서울, 수도권 집값 폭등은 저금리와 가계부채를 우려한 공급 축소 그리고 앞으로는 서울 재건축, 재개발, 뉴타운사업을 통하여 주택을 공급할 수 밖에 없다는 근본적인 이유가 있다.
그러나 우리가 과거에 경험했듯이 집값은 마냥 올라갈 수만은 없다.
집값 상승, 하락에는 그때가 있는데 작금은 강남권재건축 워밍업 시대이며 서울, 수도권 집값이 본격적으로 상승하기 위해서는 활발한 재건축, 재개발, 뉴타운 등 도시개발사업과 실물경제가 본격적으로 살아나 주가가 폭등하는 등 경제가 잘 돌아가야 한다.
그 시기는 2020년대 중반쯤이 되지 않을까 지금 서울, 수도권 부동산시장은 오직 워밍업 단계이다.