건설교통부 공식집계에 따르면 9월말 현재 주택 미분양 물량은 9만여 가구에 달한다. 업계에서는 10~11월 말 물량까지 합하면 미분양 물량이 10만가구를 훌쩍 넘어설 것으로 추정하고 있다.
그러나 미분양 통계 수치는 구매심리 위축을 염려한 건설업계에서 축소 보고된 측면이 많아 올 연말까지 실질적인 주택 미분양 물량은 이보다 훨씬 많은 15~20만 가구에 달할 것으로 예상된다.
[[주택 미분양 급증 원인은 뭘까]]
첫번째는 IMF 환란직후 국내경기 급냉으로 주택공급이 2~3년동안 거의 중단되다시피했기 때문이다. 이 결과 주택시장에 품귀현상이 나타나면서 주택가격이 상승하자 건설사들은 주택을 지을 수있는 땅들은 모조리 사들여 집을 지으면서 20001~2003년 동안 분양물량이 한꺼번에 쏟아졌다.
이때 주택 공급과잉으로 미분양이 대거 발생하자 정부는 건설경기 진작책으로 『조세제한 특례법상』특례주택을 두었다. 특례주택이란 미분양 상태의 신축주택 취득자에게는 양도소득세를 감면해주는 것을 말한다. 세제상의 혜택을 통해 미분양을 해소하기 위해 도입됐다.
당시 주택경기 활성화 정책에 기대가 컸던 건설사들은 다시 주택사업용 땅을 대거 사들였다. 그런데 주택업체들이 이 땅들을 주택시장에서 소화하기 직전에 정부의 규제가 다시 강해지면서 수요 위축을 불러와 요즘 미분양 사태의 원인이 되고 있는 것이다.
두번째는 주지하다시피 분양가 상한제도를 피하기 위하여 주택업체들 밀어내기 분양 때문이다. 이 때문에 단기간에 주택 공급이 집중되면서 대규모 미분양 사태를 불러왔다.
특히 분양가 상한제로 향후 사업 마진이 대폭 줄어들 것을 염려한 주택업체들이 고분양가를 책정해 미분양 사태를 키웠다.
세번째는 금융사상 초유의 DTI(소득대비 총부채 상환비율) 의한 대출 규제다. 필자 재직 당시에는 주택담보 대출은 채무자의 소득과 관계없시 물적 담보에 의한 대출만으로(LTV:주택담보인정비율)도 얼마든지 대출이 가능했다.
이는 금융업 역사상 계속되어 왔던 일이다. 하지만 현정부 들어서 부동산을 잡겠다며 사기업인 금융기관을 금융감독원을 동원해 통제하기 시작했다. 이는 엄연한 관치금융으로 금융 자율화에 정면 역행한 것이다. 금융업계 역사상 오점으로 남을 만 하다.
네번째로 양도소득세 등 강도높은 세제상 규제 때문이다. 현 정부는 주택 투기 억제책으로 세금 강화라는 칼날을 꺼내 들었다. 이 결과 1가구2주택에게는 양도세가 55%(주민세 포함)로 강화됐고, 투기지역 1가구3주택(주민세포함66%) 이상 소유자에게는 탄력세율 15%까지 부과 규정을 두어 이론상 최대 82.5%(주민세 포함)를 세금을 부과했다.
이는 사상 초유의 규정으로 헌법에서 보장된 개인의 사적 재산권을 침해하고 있다.
또 부재지주 (전.답,과수원,목장용지,임야,나대지등)의 비사업용 토지에 대해서도 주민세포함한 66% 양도소득세를 부과하고 있어 땅을 팔고 싶어도 팔 수 없도록 했다.
이에 따른 '세금폭탄'으로 기존 주택매매가 안되어 입주하고 싶어도 입주를 할수 없어 대규모 미분양 사태를 불러 온 것이다.
[[미분양 물량 급증이 집값 폭락 부를까]]
수요자인 소비자 입장에서 본다면 주택가격이 떨어지면 떨어질수록 구매력 만족도가 증가하겠지만 공급자인 건설사 입장은 다르다.
특히 중소 건설사들은 미분양 물량증가로 경영 수지악화에 따른 파산으로 이어질 수도 있다. 분양가 상한제로 인한 건설업체 마진 하락으로 공급 위축이 우려되는 가운데 중견 건설업체의 파산은(올들어 102개업체) 향후 주택공급 시장의 위축을 불러올 가능성이 크다. 이러면 신규 공급주택 품귀현상으로로 다시 주택가격이 상승하는 악순환이 된다. 이에 따라 거시적인 측면에서는 미분양은 바람직하지 않다.
따라서 향후 미분양 물량은 어떤 형태로든지 털어내야 한다. 다행히 정부는 얼마전 일부 지역 투기과열지구 해제 조치 이후 추가 해제를 통해 지방 투기과열지구의 대부분 풀어줬다.
또 미분양 해소책으로 양도세 인하와 대출규체 등이 최근 일부 전문가들을 중심으로 제기되고 있어 괄목할만 하다. 여기에 대선 이후 차기정권에서 어떤 형태로든 미분양 해소 정책이 추진될 가능성이 크기 때문에 미분양 물량은 내년중으로 어느 정도는 소진 될 것으로 예상된다.
필자는 분양가상한제에 따른 공급위축과 미분양 물량 적체에 따른 건설사들의 주택공급 위축이 주택공급 부족으로 이어지고, 이에 따라 다시 주택가격이 오르는 부동산경기 순환사이클이 되풀이 될 것으로 보고 있다.
일부에서는 노령화 인구가 늘어나는 2015년 이후부터는 주택수요가 감소될 것으로 보고 있지만 이는 전적으로 인구통계에만 근거한 것이다.
주택 수요 변화에 결정적으로 영향을 끼치는 요인은 바로 소득, 금리등이다. 중요한 것은 현재 소득이나 금리 증가율이 주택가격 상승율과 동시 상승 추세에 있다는 점이다. 이 세가지 요소가 한방향(동일방향)으로 일치하여 나갈 경우 향후 주택가격은 IMF때의 살인적인 고금리(12~18%), 소득감소에 의한 실질구매력 감소 등으로 이어질 것 같지는 않다.
현재 금리와 소득(1인당 국민소득증가율)이 동시에 증가하고 있어 주택가격도 국지적으로 차이는 있겠지만 서울.수도권은 소폭(최는1년 전국평균1.4%상승;닥터아파트) 상승할 것으로 예상된다.
이에 따라 향후 주택가격이 곤두박질치지는 않을 것으로 보여 내년 중으로 미분양 물량은 어떤 형태로든지 어느정도 해소될 것으로 예상된다. 이런 점을 감안했을때 2009년 이후 그 동안 공급 위축에서 비롯된 분양 물량 부족으로 인한 주택가격 상승 현상이 본격화될 가능성이 크다.
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