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김인만
  • 아파트, 청약, 수익형부동산
  • 굿 맴버스 대표
  • 김인만부동산연구소 소장
서울 강남 3구(강남, 서초, 송파) 재건축 아파트의 3.3㎡당 평균 가격이 4천만 원을 넘었다.

강남3구 재건축 아파트 가격은 2006년 3635만원까지 상승했다가 금융위기 이후 하락을 하면서 2012년 바닥일 때 2967만원까지 하락하였다가 2013년부터 회복되기 시작해서 최근 4012만원까지 상승하였다.

실제로 개포주공1단지 전용면적 58㎡가 13억 대로 3.3㎡당 7천만 원이 넘었고 압구정현대5차 전용면적82㎡는 18억을 넘어 3.3㎡당 7500만원 정도로 연초 대비 3~4억이 상승하였으며 이런 분위기에 힘입어 고덕그라시움 일반분양은 올해 서울최대인 3만6천명이 청약을 하였고 안산 그랑시티자이 모델하우스에는 7만 명의 인파가 몰렸다.



추가 대책이 필요할까

정부가 중도금 집단대출 규제와 주택담보대출 분할상환을 의무화하는 8.25 가계부채 대책을 발표한 이후 상승폭이 더 확대되면서 오히려 대책이 기름을 부었다는 지적이 나오고 있는데 저금리 상황에서 갈 곳 없는 유동자금이 불붙은 부동산시장으로 유입이 되는 상황에서 이런 간접규제 정도로 불을 끄기에는 역부족으로 보인다.

정부는 강남 재건축 과열이 서울을 넘어 수도권 지방으로 확산되는 상황은 아니라는 판단 하에 추가대책에는 아직 회의적이지만 9월 서울아파트 가격 상승률이 1.21%로 9월 대비 상승폭이 확대되었고 강남에서 시작한 재건축 상승은 개포, 잠실, 둔촌, 목동, 과천, 압구정, 여의도 등 번져가고 있으며 강북과 수도권으로 확산되고 있어서 정부의 추가대책은 불가피해 보인다.

다만 강남만을 겨냥한 급조된 대책은 오히려 투기를 부추기거나 풍선효과로 강북, 수도권으로 투기수요의 확산을 부채질할 수도 있기 때문에 시장상황을 면밀한 점검 후 적절한 대책마련을 할 필요가 있겠다.



지나친 급등 괜찮을까

이렇게 강남재건축이 급등한 이유는 2011~2013년까지 감소한 분양물량 여파로 입주물량이 아직은 부족한 상황에서 내수경기활성화를 위하여 부동산규제가 풀려있고 래미안블레스티지(개포주공1단지)와 디에이치 아너힐즈(개포주공3단지), 아크로리버뷰(신반포5차) 등 강남재건축 일반분양이 고분양가 논란에도 높은 청약경쟁률을 기록하면서 분양성공이 되면서 인근 재건축 단지와 신규분양 아파트 분양가를 끌어올리면서 불이 붙었고 저금리 상황에서 갈 곳 없는 유동자금이 유입되면서 이미 전 고점을 넘어섰고 천장을 뚫고 고공행진을 기록하고 있다.

그런데 우리는 이미 2006-2007년에도 한번 타오른 열기가 식으면서 상당한 아픔을 경험한 적이 있고 재건축 초과이익환수 유예가 내년 말 종료되면 다시 재건축 사업이 어려워질 수 있으며 입주물량 증가와 계속 급등할 경우 강력한 대책이 나올 수 밖에 없는 점을 감안하면 당장은 현재 분위기가 이어질 수 있지만 불꽃놀이에 너무 취하기 보다는 이제는 서서히 충분한 자금계획으로 신중한 투자전략을 생각해야 할 때가 다가오고 있다.

한국개발연구원(KDI)에서 각계 전문가 100명을 대상으로 3분기 경제동향을 설문 조사한 결과 전체 응답자의 67%가 현재 부동산가격이 높다고 답변하였는데 2분기의 51.3%보다 15.7%P높아졌다고 한다.

 


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