부동산 시장이 뜨겁다보니 여기저기서 부동산 전문가들이 대중들 앞에 나타나고 있다. 나는 실무경험 없이 이론에만 박식한 부동산 전문가의 말은 참고만 할 뿐 큰 의미를 두지 않는다. 이들은 과거의 데이터를 갖고 현재 시장에 적용해 미래를 예측하는 이론분석가이지 실전투자자가 아니기 때문이다.
실제 이들이 분석한 데이터를 토대로 현장에 가보면 이들의 주장과 현지 상황이 180도 다른 경우도 많았다. 실전투자와 이론분석은 분명 차이가 있다.
예전에 어느 지역에 투자해야 할지 두세 달을 고민한 적이 있었다. 이 지역은 이미 매매가격이 예상했던 것보다 높게 상승해 조만간 추가상승하기 보다는 조정될 가능성이 높아 보였다. 내 스스로 안전한 투자를 위해 세운 원칙 중에 하나가 있다.
‘상투가 의심될 때 추격매수를 하지 마라.’
원칙을 지키기 위해 추격매수를 하지 않았는데, 그 이후에 상투는커녕 매매 가격이 더욱 상승했다면? 그것은 그 물건과의 인연이 거기까지인 것이고, 추가상승분 역시 처음부터 내 것이 아니었던 것이다.
투자의 기본 원칙은 ‘싸게 사서 비싸게 팔아라’ 이지만 반면에 ‘무릎에 사서 어깨에 팔아라’라는 명언도 있다. 그래? 그렇다면 가격이 무릎이 아니라 발바닥일 때 사서 머리끝일 때 팔면 매도차익이 가장 크게 나지 않을까? 그런데 왜 무릎에서 사라고 하지? 그 이유는 바닥은 현재시점에서는 절대 확인할 수 없는 영역이기 때문이다.
어떤 물건이 석 달 전에는 1억 원, 두 달 전에는 9,800만 원, 한 달 전에는 9,900만 원, 오늘은 1억 1백만 원이라고 하자. 오늘 시점에서 본다면 두 달 전이 가장 낮은 가격대를 형성했었고 전체적으로 보았을 때 바닥이었다는 것을 분명히 알 수 있다. 그렇지만 두 달 전에는 앞으로 물건 가격이 상승할지 하락할지 모르는 상황이었으므로 그 날을 바닥이라고 단정 짓는 것은 사실상 불가능했을 것이다. 마찬가지로 오늘 기록한 1억 1백만 원이 꼭대기라고 장담할 수 있을까?
발바닥에서 사서 머리끝에서 파는 것은 신의 영역이지 인간의 영역이 아니다. 하지만 무릎에서 사서 어깨에서 파는 것은 데이터 분석으로 충분히 가능하다. 따라서 진정한 투자 고수는 발바닥과 무릎 사이에서 매수를 해 어깨와 머리끝 사이에서 매도를 한다.
무릎에서 사기 위해서는 현장답사를 통해 정보와 데이터를 최대한 수집해야 한다. 관심 있는 물건의 최근 시세 변화를 확인한 후 6개월에서 1년 사이에 매매가격이 상승한 아파트를 대상으로 호재와 악재를 파악해 추가 상승 여력이 있을지 여부를 면밀히 분석 해야 한다. 특히 지금처럼 공급부족으로 매매가격 및 전세가격이 상승한 시점에서는 공급이 풀리는 시점에 가격 하락 가능성이 높기 때문에 매도 시점에 입주물량이 어느 정도인지 반드시 파악하는 습관을 갖도록 하자.
투자금은 한정되어 있고 물건과 정보는 넘친다. 옥석을 가려 선택과 집중이 필요한 시점이다.