요즈음 서울·수도권 집값 상승을 보면 주식시장의 선도주, 후발주의 흐름을 보는 것 같다.
이 주식시장의 흐름이란게 선도주가 먼저 오르기 시작하면 그 이후론 그동안 가격 상승이 덜한 후발주가 선도주의 바톤을 이어받아 주식시장 전체를 이끌어 나간다.
노무현 정부 시절인 2003~2007년은 대중국 조선·철강 등 유래없는 수출호경기를 맞아 실물경제가 잘 돌아갔다. 그로인해 2007년도엔 코스피지수가 2000을 돌파하는 등 우리나라 실물경제에 새로운 역사의 장을 써 내려갔다.
주식시장뿐만 아니라 부동산시장에서도 특히 버블세븐지역(강남구·서초구·송파구·양천구 목동·평촌·분당·용인) 집값 폭등은 광풍 그 자체였다.
2008년도엔 리먼브러더스 사태로 주식, 부동산시장이 폭락하자 그해 말 이명박 정부의 경기부양책에 힘입어 주식, 부동산시장이 급격히 살아났는데 부동산시장에선 특히 버블세븐지역 집값이 2010년도까지 상승세를 이어갔다.
2001~2010년까지의 특히 버블세븐지역의 집값 폭등은 가히 살인적이다.
그후 2011년부터는 지방화 시대를 맞이하여 지방 그 중에서도 가장 소외된 지방 대구·경북·광주 등의 집값이 살아나 2011~2013년은 대구·경북·광주 소형아파트 시대였고 2014년부터 2015년까지는 대구 등 중대형아파트 시대였다.
이 집값 상승의 흐름이 과학적으로 움직이는게 2011~2013년까지 지방 대구·경북·광주 소형아파트가 움직이는 과정에서 가격 상승이 어느정도 정점에 달하니 그동안 소외된 서울 대표주자 압구정동 아파트가 2013년 하반기부터 움직이기 시작하여 오늘날까지 폭등세를 이어가고 있다.
이 과정을 보더라도 지방 대구·경북·광주 소형아파트와 서울 강남3구 재건축아파트는 서로 상반된 길을 걷고 있슴을 알 수가 있다.
2011~2015년 대구 집값 폭등의 흐름을 보면 2011~2013년은 대구 달서구·북구·달성군 등 소형아파트의 상승폭이 컸으며 2011년 이후 4년째 되는 해인 2014년부터는 그동안 가격 상승이 덜한 대구 수성구 중대형아파트가 폭등하여 일례로 2013년도에 3억9천만원 하던 수성구 범어동 모 기존아파트는 2014~2016년 3년동안 무려 2억6천만원이 올라 현재 시세 6억 5천만원을 형성하고 있다.
이 한가지 예만 보더라도 선도아파트가 3년 정도 오르면 4년째되는 해부터는 후발아파트가 바톤을 이어받아 시장 전체를 이끌어가는 현상을 알 수가 있다.
최근 강남구 압구정동 현대아파트가 3년 정도 폭등하여 과거 고점을 경신하니 이제 집값 상승이 목이 찼다는 우려스러운 목소리가 나오고 있다.
지구단위계획구역 지정으로 종전 압구정동 주민들이 원하던 50층 아파트 계획이 35층으로 축소되니 급매물이 나오는 등 가격 상승에 제동이 걸리고 있다.
2014년부터는 강남3구 재건축아파트가 오르기 시작하여 오늘날까지 폭등하는 과정에서 버블세븐지역 중 강남구·서초구·송파구·양천구 목동·평촌 집값은 올랐으나 유독 분당·용인 중대형아파트는 집값 상승에서 소외되었다.
필자는 2011~2015년까지의 대구 부동산시장의 흐름을 보는 과정에서 2014~2016년 강남구·서초구·송파구·양천구·목동·평촌 집값 상승에 이어 이제는 분당·용인 집값도 오를때가 되지않았나 예상해 본다.
강남구 압구정동 재건축이 종전 50층 계획에서 35층으로 축소되니 이제 강남3구에서 타 지역으로 집값 상승이 순환되어 움직이고 있다는 기사가 연일 쏟아져 나온다.
이 집값 상승도 룰이 있는게 과거 대구 집값 상승에서 보아왔듯이 먼저 움직이는 선도아파트가 있으면 나중에 움직이는 후발아파트도 있다.
추석 이후 분당신도시 대형아파트가 수천만원씩 오른다는 소식이 있는데 이제 지난 3년동안 강남구·서초구·송파구·양천구 목동· 평촌 집값 상승에 이어 이제부터는 버블세븐지역 중에서 집값이 거의 안오른 분당·용인 중대형아파트로 순환되어야 하지 않은가
2007~2010년 후 분당·용인 중대형아파트는 2011~2013년 지방 대구 대세때 밀렸고 2013년 하반기부터 현재까지는 강남구·서초구·송파구·양천구 목동·평촌에 밀려 가격 상승이 거의 없었는데 이제 선도아파트 압구정동 아파트가 층수 35층 제한으로 집값 상승이 주춤해지니 당연히 이들 후발아파트인 분당·용인아파트로 확산되어야 하지 않은가
집값 상승은 전국의 스포트라이트를 받아야 하는데 이제는 분당·용인 중대형아파트가 전국적인 스포트라이트를 받아야 할 때가 되었다.
이러한 맥락에서 필자는 집값 상승, 강남3구·목동·평촌에서 용인·분당으로 확산될 것이라고 전망하고 있다.
한쪽 물꼬를 막으면 물은 자연스럽게 다른쪽으로 흘러간다.
이러한 자연스러운 현상과 함께 집값도 높은 곳에서 낮은 곳으로, 고평가 지역에서 저평가 지역으로 물 흐르듯이 한다.
과거 집값 폭등의 주역인 버블세븐지역 중에서도 고평가 지역인 강남구·서초구·송파구·양천구 목동·평촌에서 저평가 지역인 분당·용인으로 물 흐르듯이 하는게 아닌가 한다.
최근 분위기를 보면 집값 상승세는 서울 전역을 넘어 수도권으로도 확산된 모습이다.
주춤했던 분당 아파트 평균 매매가격은 지난 4월 저점(3.3㎡당 1548만원)을 찍은 이후 소폭 오름세를 보이고 있다. 이에 분당신도시 집값이 늦게나마 주변 지역 회복세를 따라잡지 않겠느냐는 기대도 조심스럽게 나온다.
분당은 가을 이사철이 시작되며 투자자에 실수요자들까지 매매시장에 가세하며 오름세다. 서현동 시범한양이 1000만~2000만원, 이매동 아름선경이 2000만원 가량 올랐다는 소식이 전해온다.
신도시는 동탄(0.28%)·일산(0.20%)·분당(0.14%)·중동(0.13%)·평촌(0.07%)이 상승했다. 분당·일산 등 1기 신도시를 중심으로 저가 물건을 찾는 수요가 늘면서 강세다. 2기 신도시는 동탄·위례·광교를 찾는 수요자들이 꾸준하지만 물건이 귀한 모양새다.(10월 14일자 모 신문기사에서 발췌)
부동산, 집값 상승은 살아움직이는 생명체와 같다.
한쪽으로만 계속 몰리는듯 하다가 지나고보면 또 어느새 다른쪽으로 순환이 되어 시장은 불규칙적, 비과학적이지 않고 규칙적, 과학적으로 돌아간다.
투자는 무릇 모든 사람들이 좋다고 외치는 지역보다 나홀로 외롭게 저평가 지역을 발굴하는 노력을 게을리하지 않아야 한다.
수도권에서 가장 소외된 분당·용인 중대형아파트를 주목하시라~