최근 2018년 입주물량 증가에 따른 역(逆)전세난에 대한 우려가 커지고 있다.
2015~2016년 급증했던 분양물량이 2017~2018년 입주하면서 공급과잉이 발생한다는 것인데 충분히 설득력이 있기에 역전세난에 대하여 한번 알아보도록 하자.
입주물량 얼마나 되나
연도별 입주예정 아파트 수는 올해 2016년은 27만9446가구이지만 2017년 36만8008가구, 2018년 36만8449가구로 올해 대비 9만 가구 정도 더 늘어날 예정이다.
여기에 단독주택 다세대주택의 입주물량까지 합쳐지면 실제 입주물량은 더 늘어날 것으로 예상이 되면서 이런 식으로 입주물량이 늘어나면 결국 입주대란이 우려에서 현실이 될 가능성이 높다.
서울 수도권보다 먼저 상승을 시작한 지방이 더 걱정이 되는 상황이지만 수도권 지역도 2017년 하반기부터 늘어나는 입주물량 영향에서 자유로울 수는 없다.
수도권 지역 월 평균 입주물량은 1만2천 가구 정도였는데 2017년 8월 2만6천 가구, 12월 3만4천 가구예정으로 현재 부동산시장 특히 분양시장 과열양상이 내년까지 이어질 경우 입주물량 증가 영향은 2017년 하반기부터 시작해서 2020년까지 이어지면서 부동산시장에 큰 부담이 될 가능성이 높다.
물론 2008~2013년 주택공급물량이 분양물량 평균인 28만5천 가구보다 부족해서 단기간 주택공급물량은 소화할 수 있고 준공 전 미분양 물량이 얼마나 발생하느냐가 중요하다는 의견이 있지만 2014년 하반기부터 늘어나 작년 2015년 50만 가구가 넘는 분양물량이 쏟아졌고 올해 2016년도 40만 가구가 넘을 것 같고 내년 2017년 역시 올해와 비슷한 수준으로 예상이 되기 때문에 늦어도 2018년부터 입주물량 증가 영향은 현실이 될 가능성이 높다.
역(逆)전세난 준비는 필요하다
역전세난은 공급물량 증가로 전세수요가 감소하면서 집주인이 세입자를 구하지 못해서 퇴거하는 기존 세입자의 전세보증금을 돌려주지 못하는 현상이라 이런 역전세난이 생기면 전세 세입자와 분쟁이 발생하면서 상당히 어려운 상황이 되고 역전세난이 지속이 되면 전세가격 하락뿐만 아니라 매매가격 하락요인으로 작용하면서 주택시장 침체로 확대될 수 있다.
실제로 서울에서는 2008년 송파구 잠실에서 일시적인 재건축 입주물량으로 역전세난이 발생한 적이 있었는데 이런 역전세난은 주택 초과 공급지역에서 실 수요자보다 투기수요가 많아 전세공급이 일시적으로 크게 증가하면서 발생하는데 특정지역에 일시적인 전세가격 하락은 불가피하지만 입주기간이 지나가서 물량소화가 되고 나면 다시 서서히 예전 전세시세로 회복할 가능성이 크고 여전히 전세수요는 두텁기 때문에 지나치게 공포심을 가질 필요는 없다.
하지만 입주대란과 역전세난이 발생하면 결국 그 피해와 책임은 개인이 직접 해결할 수 밖에 없기 때문에 분양권 투자 시에는 반드시 입주시점에 현재와 다른 상황이 발생할 수 있는 점을 염두하고 매물증가와 전세가격 하락을 감안한 자금계획을 세울 필요가 있겠고, 역전세난이 우려되는 지역의 전세입자들은 미리 전세금반환보증보험 등 대책을 생각해둘 필요도 있다.