요즘 부동산거래나 투자에서 50년 전 거래방식을 고집하는 사람을 만나게 되면 생고생을 할 수 있다. 10분에 갈 길을 1시간에 가야하고, 꽉 막힌 하수구처럼 통하지를 않는다. 옛날 농경지만 거래를 했을 때는 현금을 들고 다녔지만, 지금은 정보화시대에 살고 있으므로 모든 게 인터넷이나 핸드폰으로 통하고 있다.
정보화시대의 부동산 거래방식, 뭐가 얼마나 달라졌을까. 이제부터 나도 이만큼 알고 있다고 자랑하며 살자. 매도인과 매수인이 악수하던 시절, 임대인과 임차인이 인사하던 시절은 당신 젊은 시절 때 추억으로 간직될 뿐이다. 전대(錢袋)를 허리에 차고 계약현장에 나타났던 시절도 옛날 얘기가 돼버렸다.
1. 흥정이 없어졌다.
계약이 있거나 잔금을 치루는 날, 옛날 복덕방은 그야말로 북새통이었다. 계약날이면 매도인측과 매수인측은 가격을 두고 줄다리기를 하느라 하루해를 보냈고, 중개인은 식은땀을 흘려가며 양쪽 비위를 맞추기에 온 힘을 다했다.
지금은 매도인과 공인중개사가 미리 가격을 흥정해놓고, 매수인에게 그 가격을 제시한다. 매수인이 가격을 내리면 중개사가 매도인의 승낙을 받아야 한다. 따라서 거의 에누리가 없게 된다. 온라인상에서 광고를 하더라도 그 가격이 기준이 된다.
2. 계약금이 먼저 지불된다.
매수인이 공인중개사의 설명을 들은 후, 해당 부동산을 사겠다고 하면 매도인에게 연락을 하여 중개사무소로 오게 하거나, 오지 못 할 사정이 있게 되면 매도인의 계좌로 관행상 10%인 계약금을 송금하는 것으로 계약을 가름한다.
계약서를 작성했건, 아니했건 어느 부동산을 얼마에 사고팔기로 합의가 되고, 그에 따라 계약금이 송금되면 계약은 성사된 것이다. 매수인과 매도인은 편리한 시간을 이용해서 공인중개사를 찾아 계약서에 도장을 찍으면 그만이다.
계약금을 받아 놓고, 싸게 팔았다는 생각이 들면 도장을 아직 안 찍었으니 계약이 아니라고 우기는 사람도 있다. “혼인신고 하기 전에 애 낳으면 내 자식 아닐까?” 신랑이 신방에 들어가면 내 자식이고, 내 통장에 계약금 들어오면 계약의 효력은 발생된다.
3. 공인중개사의 책무
공인중개사는 공인중개사법에 따라 업무를 행한다. 변호사. 세무사, 회계사처럼 자격사로서 당사자 사이에서 상담. 알선. 중개를 한다. 옛날 중개인이 아니다. 중개사의 실수로 당사자에게 손해를 끼치면 배상을 하게 돼있다.
공인중개사는 예의가 바르고, 어느 쪽이건 공평하게 대해야 한다. 사실에 따라 계약서를 작성하고, 거래 대상물을 확인하며 설명할 의무를 진다. 당사자 한쪽을 대리할 수 있고, 이전등기가 있을 때까지 권리보전을 감시할 권리도 있다.
4. 중도금이 없어졌다.
부동산계약은 계약금. 중도금. 잔금 순으로 지급되는 게 보통이다. 그런데 법률상 중도금 중 일부라도 건너가면 계약은 완결되는 것으로 보기 때문에 매도인이 피해를 보는 일이 종종 있다. 중도금 1억 원 중 사정상 우선 1천만 원만 지급되고, 9천만 원의 잔금이 지급되지 않았어도 그 계약은 해제할 수 없다.
그런 불편을 해소하기 위해 요즘은 아예 중도금을 없애고 바로 잔금으로 지급된다. 그러나 매도인측에서 중도금을 필요로 할 때는 중도금을 정하여 계약을 체결해야 하고, 해당 기일에 이를 이행해야 한다.
5. 소유권이전등기가 간편해졌다.
잔금 날 소유권이전등기가 이루어지는 장소는 법무사사무실이 아니라, 해당 물건을 중개한 중개업소다. 당사자들이 법무사사무실을 찾아가기 힘들기 때문에 법무사가 중개업소로 출장을 온다. 매도인은 공인중개사의 입회하에 인감증명. 주민등록초본. 인감도장. 신분증을 법무사에게 교부한다.
매수인은 주민등록등본과 도장을 법무사에게 교부하고, 법무사가 “다 됐다”는 완결승낙을 하면 공인중개사 입회하게 수표 또는 온라인상으로 잔금을 송금한다. 법무사사무실과 중개업소는 하루 이틀 전 등기비용과 중개비용을 매수인에게 미리 알려주는 게 필수다.
6. 계약 후 사정변경
사람의 마음은 갈대와 같은 것이다. 갈대는 제 몸을 흔들어 자태를 자랑하지만, 사람은 생각 하나로 계약의 잘잘못을 따지려 한다. 특히 부부간에는 잘했다고 칭찬하는 부부보다 상대방의 잘못만을 물고 늘어지려는 습성이 있다.
부동산 계약하고 나서 부부싸움 하는 집의 계약은 깨지기 마련이다. 계약서에 도장만 찍고 와서 내일 오전에 계약금을 부쳐주기로 했는데 부부 어느 한쪽에서 계약을 반대하면 계약금을 안 줘도 되는 것일까? 계약금을 주기로 하고 도장을 찍었으면 돈을 줘야 한다.
계약 때 계약금 5천만 원 중 1일 이체한도가 1천만 원뿐인지라 1천만 원만 주고 나머지 4천만 원을 다음날 주기로 했는데 부부한쪽이 반대하여 계약을 못하게 되었다면 나머지 4천만 원을 줘야 할까? 주고 나서 계약을 포기하는 게 원칙이다.