부동산을 취득하는 방법은 분양, 매매, 교환, 상속, 증여, 경매 등 매우 다양하다. 어떤 방법을 사용하든지 만족할 만한 수익을 얻는 다면 취향에 따라 사용하면 된다. 그 중에서도 경매는 다른 수단에 비해 저가에 부동산을 매입할 수 있으며, 법으로 보호받는 가장 안전한 방법이기 때문에 경매를 모르고 부동산 재테크를 한다는 것은 팥을 빼고 붕어빵을 먹는 것과 같다고 생각한다.
저가로 부동산을 매입할 수 있다는 장점 이외에도 경매 절차를 공부하게 되면 자신의 부동산이 경매로 넘어가지 않게 하는 방법과 자산을 지키는 방법을 자연스럽게 배우게 된다. 또한 세입자의 경우 보증금을 안전하게 보호하는 방법, 계약시 주의해야 할 점, 재계약이나 보증금 증액시 주의해야 할 내용 등을 알게 된다.
그래서 필자는 부동산 시장의 주요 활동세대인 40대에서 60대뿐만 아니라 20대도 사회생활과 동시에 경매에 대해서 공부하라고 조언한다. 취직 후에 부모님과 함께 생활하는 사람들도 있지만 원룸이나 오피스텔을 얻어 혼자 사는 이도 있다. 이럴 경우 월세나 전세계약을 하게 되는데, 부동산은 최소 100만 원을 초과하는 큰 돈이 오고 간다. 그런데 전입신고를 늦게 하거나 확정일자를 받지 않는 등 작은 실수 때문에 보증금을 돌려받을 수 없는 상황이 된다면 억울하지 않겠는가?
꾸준히 저축하는 것도 중요하지만 어렵게 모은 돈을 지키거나 불리는 것도 중요하다. 투자를 통해 수익을 얻는 것도 재테크지만 재산을 잃지 않고 지키는 것 역시 넓은 의미에서 재테크다.
사람들은 경매라고 하면 일반적으로 부동산을 저가에 매입하는 수단으로만 여긴다. 그러나 분양이나 매매, 교환 등으로 거래하기 어려운 물건이나 권리가 오직 경매만을 통해 나오는 경우도 있으며, 이를 저가에 매입해 일반적으로 거래될 수 있는 부동산이나 권리로 변경해 매도함으로써 수익을 남길 수도 있다. 실무에서는 이를 특수물건이라고 한다. 그 밖에도 경락잔금대출과 같은 지렛대 효과를 이용해 투자금은 최소화하면서 수익을 극대화할 수 있다는 점에서 일반 매매에는 없는 많은 장점을 갖고 있다. 그럼에도 불구하고 경매라고 하면 막연한 편견과 두려움 때문에 망설이는 사람들이 아직도 적지 않다.
부동산 경매에 관해 사람들이 갖는 편견에는 어떤 것들이 있을까?
크게 두가지에 이슈에 대해 이야기 해보자.
경매는 힘없는 서민을 쫓아내는 것이다?
첫 번째 편견은 경매가 힘없는 서민을 쫓아내는 것이라는 생각이다. 물론 예전에는 경매입찰 자체를 경매 브로커들이 독점하거나 깡패와 결탁하는 수법으로 절반도 안 되는 가격으로 낙찰받는 경우가 허다했다. 이럴 경우 세입자는 보증금을 보호받지 못하고, 깡패들의 협박에 못 이겨 아무런 저항도 하지 못한 채 집에서 쫓겨나는 경우가 많았다.
그렇지만 경매 절차와 관련된 민사소송법이 개정되고 민사집행법이 제정되면서 입찰제도가 변경되었고, 이들의 이권이 개입되기 어려워졌다. 덕분에 현재는 자연스럽게 경매가 대중화되면서 터무니 없이 낮은 가격이 아니라 시세의 급급매 수준에서 낙찰이 되고 있다. 게다가 세입자도 부동산에 대한 법적 지식이 풍부해졌고 주택 및 상가임대차보호법에 의한 세입자보호가 예전에 비해 매우 강화되면서 보증금을 적극적으로 보호받고 있다.
오히려 소유자나 세입자들에게 경매 컨설팅 업체들이 접근해 낙찰자와의 명도 협상을 도와주고 일정한 수수료를 챙기는가 하면, 낙찰자를 압박하거나 심지어 거액의 이사비를 요구하기도 하면서 때로는 낙찰자가 약자가 되어버리는 웃지 못할 일도 종종 발생하고 있는 실정이다.
어느 날 필자가 운영하고 있는 온라인 부동산 카페에 한 회원이 찾아와 상담을 요청했다. 지인이 돈이 급하게 필요하다기에 2,000만원을 빌려 주었는데 갚을 날짜를 차일피일 미루더니 이제는 연락도 되지 않는다고 했다. 그래서 민사소송을 준비하기 위해 그 사람의 명의로 된 통장과 부동산을 확인해 봤는데 모두 부인과 자식 명의로 이전을 해 놓았고, 그 사람 앞으로는 현재 살고 있는 집 이외에는 재산이 하나도 없다는 것이다.
그 집도 이미 다른 채권자들이 채권을 회수하기 위해 가압류나 근저당을 설정해놓은 상태라 경매를 신청해도자신이 빌려준 돈은 회수하기 어려운 상황이었다. 이 돈을 회수하지 못하면 지금 살고 있는 전세금을 올려줄 수 없어 길바닥으로 내쫓겨야 한다며 실오라기라도 잡는 심정으로 나를 찾아온 것이다. 최대한 방법을 강구하여 도와드리긴 했지만, 빌린 사람은 돈이 없으니 법대로 하라고 하고, 빌려준 사람은 그 돈을 돌려받지 못해 생계에 위협을 받는 이 아이러니한 상황에서 정말로 법이 보호해줘야 할 사람은 누구인지에 대해 고민하게 만든 사건이었다.
경매의 절반 이상은 악성채무자들 때문에 진행된다. 감당하지 못할 자금을 빌린 후 갚지 못하는 사이에 그들을 믿고 돈을 빌려준 사람들의 고통은 나날이 증가하는 것이다. 누군가가 경매물건을 낙찰받지 않는 이상 채무자는 자신의 채무를 탕감받을 수 없어 이자만 늘어나는 고통을 겪어야 하고, 채권자는 자신의 돈을 회수하지 못해 발만 동동 구르게 된다. 가족 간의 불화는 점점 심해지고 생활은 엉망이 된다.
경매로 나온 부동산은 하나같이 모두 사연이 있다. 경매로 넘어간 부동산 소유자를 동정할 수는 있지만 어느 누군가는 그 부동산을 낙찰받아야 문제가 해결된다. 그게 나라고 해서 절대 비난받을 일이 아니다. 적어도 자본주의 사회에서는 말이다.
경매는 일반인에겐 너무 어렵다?
두 번째 편견은 경매의 법적 절차를 모두 알아야 하기 때문에 일반인들이 배우기엔 매우 어렵다는 생각이다.
경매의 모든 과정을 완벽히 배우고 경매 재테크를 하는 사람은 아무도 없을 것이다. 설사 모든 과정을 빠짐없이 배웠다고 하더라도 배우는 것과 실전에 적용시키는 것은 별개의 문제이다.
필자가 수 년간 북극성에서 강의를 해 본 결과, 꼭 필요한 부분만 집중적으로 공부해도 수익을 내는데 아무런 지장이 없다는 사실을 알았다. 가장 중요한 기본 틀만 확실히 익히면 나머지는 실전경험을 통해 살을 하나씩 붙여나가면 된다. 경매 재테크가 어렵기 때문이 아니라 어려울 것이라는 편견이 보이지 않는 벽을 만드는 것이다.
초보자들에게 경매가 어렵게 느껴지는 이유에 대해서 물어본 적이 있다. 가장 많은 답변은 바로 법률용어! 용어가 생소하기 때문에 어렵게 느껴지고, 용어를 익히는 데 시간이 많이 소요된다고 한다. 하지만 경매 재테크 실무에서 사용하는 용어는 한정되어 있다. 그리고 그 용어들을 내 것으로 만들기까지 3개월이면 충분하다. 강의 수강생 중에는 멘티 중에 50대 중반인 신사 한 분이 계신다. 그는 필자에게 이렇게 말했다.
“강의를 세 번이나 청강했어도 권리분석이 잘 되지 않아요. 들을 때는 알겠는데 시간이 지나면 자꾸 까먹고 또 까먹고 하는 게 나이는 못 속이나 봐요. 대신 임장은 제가 연륜이 있어서 잘 할 자신이 있어요. 그러니깐 제가 관심 있는 물건이 권리상 아무런 문제가 없는지 그것만 말씀해 주세요. 그럼 나머지는 제가 알아서 할께요.”
그 분은 비록 권리분석 부분은 서툴렀지만 1년 6개월 만에 20채를 낙찰받았으며 수익률 또한 좋았다. 경매 용어를 모두 알고 있느냐가 수익과 직결되지 않는다는 사실을 잘 보여주는 사례다.
누구나 어떤 일을 처음 시작할 때에는 두려움이 존재한다. 그 두려움을 이겨내는 사람만이 다른 사람들이 누리지 못한 것을 누리고 다른 사람들이 갖지 못한 것을 가질 수 있다.