집값 폭락론자들이 20년이상 재탕, 삼탕, 4탕, 5탕으로 계속해서 욹어먹고 있는 단골메뉴가 있는데 그것은 바로 베이비부머세대가 은퇴후 노후자금마련을 위해 대거 주택을 매도하여 집값이 폭락하거나 떨어진다는 논리다.
이러한 논리에 반기를 들거나 그렇지않다는 주장을 하면 바보취급이나 시대 트렌드에 대해 잘 모르는사람 취급받기가 일쑤였다.
그러나 이들 베이비부머세대들이 노후에 주택을 통해 현금 유동성을 확보하는 방법으로 주택처분을 섣불리하지않고 오히려 노후생활자금과 은퇴이후의 돈맥경화(=현금흐름의 막힘)를 방어하기 위해 정부가 보증하는 주택연금에 가입하는 사람들이 크게 증가하고 주택연금을 활용하여 집을 처분하지않고 보유중인 주택에 거주하면서 평생 연금을 받는 사람들이 크게 늘어나기 때문에 베이비부머세대들이 은퇴후 주택을 대거 처분하여 집값이 폭락할 가능성의 거의 희박하다는 결론이 합리적이라고 볼 수 있다.
베이비부머세대가 집을 섣불리 팔지않고 주택연금등으로 노후 안전판으로 삼으려는 추세가 강력해지는 이유는 무엇일까? 그 이유는 크게 3가지로 압축해볼 수 있다.
첫 번째는 금리가 너무 낮아 주택을 팔고 남는 돈을 굴려서 생활하는 것이 사실상 거의 불가능에 가깝다는 것이다.
은행이자가 1억원 예치시 한달 세후 12만원(1.7%가정)이 나오는데 3억원을 예치한다고 해도 한달이자가 고작 36만원에 불과하게된다. 집을 팔아 노후자금으로 운용하기가 매우 어려워졌다. 따라서 집팔아서 생활비에 별반 도움도 안되는 이자를 받으려고 함부로 집을 팔기가 어려워지고 있는 것이다.
두 번째는, 베이비부머세대들의 인식의 변화를 들 수 있다. 자식에게 집한채는 물려주고 떠나야 한다는 강박관념보다 오히려 자식들에게 의지하지않고 자식들에게 짐을 주지 않는선에서 현재를 즐기며 살겠다는 사람들이 급증하고 있기 때문이다.
주택연금을 통해 현재의 주택에서 편안하게 거주하면서 연금을 받으며 자식들 눈치 안보고 손주들이 놀러오면 손주들 용돈이라도 주면서 삶을 즐기겠다는 마인드가 확산되고 있다는점이다. 따라서 노후 은퇴자들일수록 집한채는 있어야 한다는 인식의 변화가 크게 두드러지고 있다는점을 주목해야한다.
세 번째 이유로는 주택을 처분하더라도 어딘가에는 거주하여야 하는데 현재 서울수도권 지방 할것없이 매매가대비 전세가의 비율이 평균적으로 70%수준이라는점이다.
예컨대 5억원짜리 아파트를 융자없이 보유하고 있는 베이비부머세대인 A씨가 노후자금을 위해 아파트를 처분하고 동급의 아파트에 전세로 거주하게 될 경우 남는 차익은 전세금(매매가 5억원의 70%=3.5억원)을 내고 거주하면 손에 쥐는 현금이 1억5천만원에 불과하고 일부지역에서는 1억원도 안되는 경우가 많다는점이다.
주택 면적을 줄여가더라도 현재는 3.3제곱미터당 가격이 소형일수록 비싸기 때문에 30평대 아파트를 처분하고 20평대 아파트로 옮겨간후 남는 자금을 노후에 활용하더라도 활용할수 있는금액은 1억원남짓에 불과하게 되는 것이다.
결국 현금이나 생활비를 위해서 유동성의 규모를 키우기위해서는 아파트를 처분하고 자녀들집에 거주하거나 길거리에 나앉아야만 비로소 아파트 처분금액 5억원을 온전히 활용할수있는데, 5억원이라고 해도 은행에 예치해서 얻는 이자는 60만원수준에 불과하다. 길바닥에 누워서 지내거나 자녀집에 들어가 사는 대가를 통해 얻는 금융이자치고는 60만원은 너무나 작은 금액이 되는 것이다.
따라서 A씨는 자녀한테도 신세질필요도 없고 평수를 좁혀서 갈 필요도 없고 보유하고 있는 아파트에 평생 거주하면서 평생 연금을 받으며 사망시까지 자녀눈치 안보고 노후 생활자금을 활용할수있게된다는 것을 아는순간 주택을 함부로 처분하는 것이 얼마나 위험천만한 일인지 깨닫게 될 수밖에 없는 것이다.
이러한 3가지 이유들로 인해 베이비부머세대들이 은퇴이후 주택을 마구잡이로 처분하는일은 없을것이며 오히려 노후 안전판으로 금융상품보다는 주택연금에 관심을 더 기울일것으로 예상하였고 현재 주택연금가입 급증과 주택연금에 대한 관심이 눈에띄게 두드러지고 있다.
“노후에 이혼당하지 않으려거든 내집한채는 반드시 가지고 있으세요” 라는 농담이 ‘웃픈’ 현실이긴하지만 흘려들을만한 내용은 아닌셈이다. 이들 베이비부머세대들 다음은 1천만명의 거대한 에코세대가 밀려온다. 에코세대에 대해서는 다음장에서 상세히 다루고자 한다.