실수요와 투자자 적정기준은
11.3 대책이 발표된 후 한 달이 지난 지금 부동산시장은 관망세가 두드러지고 있다.
지금 투자를 하려니 떨어질까 불안하고 투자를 안 하려니 저금리 시대에 마땅히 돈 굴릴 때도 마땅히 없는데 혹시나 부동산 가격이 또 오르면 어쩌나 싶어 더 불안하다.
한마디로 내려도 걱정, 올라도 걱정인데 11.3대책의 타겟이 된 분양시장은 전매제한 강화로 분양권 거래의 환금성이 떨어지면서 약보합세가 이어지고 있는데 분양권 P(프리미엄)을 노린 투자수요의 과도한 유입에 따른 수요과잉 여부를 확인하기 어렵기 때문에 분양시장은 입주 후에도 확실한 수요층이 확보되는 서울 핵심지역 위주로 접근하는 것이 좋을 것 같다.
수요자의 종류는
부동산시장 특히 아파트시장은 분양잔금 전 분양권상태와 분양잔금 후 입주상태로 나눌 수 있다.
분양잔금 전 분양권상태에서는 실수요와 분양권 거래가 목적인 투자수요로 구분이 된다.
입주까지 생각을 하는 실 수요가 많으면 안정적이고 변동폭이 작지만 투자수요는 분양권 P(프리미엄)의 차익을 남기고 전매를 해서 빠져 나오는 것이 목적이기 때문에 투자수요 유입이 많으면 P(프리미엄) 형성에는 유리하지만 입주시점까지 투자수요와 실수요의 교체가 원활하게 되지 않을 경우 입주시점이 임박할수록 한꺼번에 팔려는 분양권이 몰리면서 P하락이 될 수도 있다.
분양잔금 후 입주상태에서는 실 수요와 임대수요로 구분이 된다.
입주를 해서 거주하는 자가 실 수요자들이 많으면 매매 및 전세물량이 줄어들면서 아파트 매매와 전세가격은 안정적인 흐름을 보일 수 있지만 임대수요가 많으면 상황에 따라 당장 입주를 못하는 실수요도 일부 있지만 대부분 부동산시장 분위기와 상황에 따라 언제든지 팔 수 있는 투자성향이 높아서 매매 및 전세물량 증가에 따른 아파트 매매와 전세가격은 다소 불안정한 흐름을 보일 수 있다.
다만 임대수요도 전세가 아닌 월세를 주는 경우라면 자금이 충분하고 중장기적으로 월세임대 목적도 있기 때문에 투자성향이 높은 전세와 달리 실수요 성향으로 안정적이다 할 수 있을 것이다.
실수요자와 투자자 비율은 얼마가 적정할까
분양잔금 전 분양권 전매 투자수요가 30%가 넘는 경우에는 입주시점에 일시적인 매물증가에 따른 가격하락 가능성을 배제할 수 없다..
자가 실수요자 비중이 50% 이상이면 이상적이다 할 수 있고 50% 이하여도 실수요와 월세임대 수요의 합이 70%를 넘으면 안정적이다 할 수 있겠다.
하지만 전세수요비중이 40% 이상 50%를 넘는다면 투자수요가 많다고 할 수 있겠고 예의주시할 필요가 있겠다.
예를 들어 최근 한 부동산포털에서 돈의문1구역 경희궁자이 수 분양자를 조사한 결과를 보면 입주예정 40%, 전세 예정 15%, 월세예정 40%, 전매예정 5%로 입주와 월세예정 비중이 80%를 넘어 안정적이라 할 수 있을 것이다.