부동산 재테크를 처음 시작하는 사람들은 일반적으로 좋은 부동산 투자물건을 찾는것에만 집중하는 경향이 있다. 하지만 고수들은 단순히 투자물건을 찾는것에 급급한 것이 아니라 임대목적으로 접근할지, 시세차익 목적으로 접근할지를 명확히 정하고 그에 맞는 부동산 물건을 구한다.
일반적으로 임대목적 투자는 지방의 소형아파트나 빌라, 오피스텔, 도시형 생활주택, 아파트형 공장, 상가 등을 대상으로 할 수 있으며, 매도목적 투자는 중대형아파트, 개발호재가 있는 빌라, 토지, 창고, 공장, 특수물건 등을 대상으로 할 수 있다.
이중에서 직장인 부동산 투자 입문자가 쉽게 접근할 수 있는 아파트를 중심으로 소개하고자 한다.
1단계: 임대목적 부동산에 도전하기
실투자금이 적은 경우는 물건의 개수로 승부를 하는 수밖에 없다. 이때는 최대한 자기자본을 줄이고 타인자본(대출, 전세금 등)을 늘려야 한다. 또, 동일한 지역에 집중투자하기보다는 분산투자를 하는 것이 바람직하고, 매도차익을 볼 수 있는 물건에 올인하기보다는 월세수익을 받을 수 있는 임대목적 물건 중심으로 접근하는 것이 좋다.
실투자금이 넉넉하다 하더라도 초보자라면 첫 투자 목표는 실투자금이 적게 들고 임대수익을 얻을 수 있는 지방 소형아파트로 하는 것이 바람직하다. 투자금에 여유가 있어 첫 투자를 실투자금이 많이 들어가는 물건으로 했다고 하자. 결과가 좋으면 다행이지만 그렇지 못했을 경우 손실도 만만치 않을 것이고 그 손실이 크면 시작도 하기 전에 투자를 포기할 수도 있다. 그래서 투자금이 얼마나 있는지 여부와 관계없이 리스크를 줄이는 차원에서 첫 투자는 지방 소형아파트 중심으로 도전하는 것이 좋다.
초보자에게 임대목적 물건을 추천하는 또 다른 이유는 매입 후 임대를 놓으면 바로 월세수익을 받을 수 있고 이것으로 대출이자를 충당할 수 있기 때문이다. 시간과 노력을 투자한 결과가 매달 통장에 찍히는 것을 볼 때마다 힘이 나고 동기부여가 된다.
임대목적 물건을 몇 채까지 투자하는 것이 좋으냐는 질문을 받을 때마다 나는 본인이 관리할 수 있을 정도로 세팅하면 된다고 말한다. 목표를 지금 당장 10채, 20채, 30채… 이런 식으로 결정할 필요는 없다. 한 채씩 물건을 늘리다 보면 본인이 관리할 수 있는 한계가 몇채인지 스스로 느끼게 되고, 그때 임대목적 투자를 중단하고 매도목적 물건 투자를 시작하면 된다.
필자의 경험상 임대목적 물건은 10채 정도가 적당하다. 10채를 투자한 후 수익률 순위대로 정리해 보자. 임대목적 물건은 더 이상 세팅하지 않을 계획이었는데 수익률이 괜찮은 임대목적 물건이 매물로 시장에 나오는 경우가 있다. 이때는 그 물건의 수익률과 본인이 보유하고 있는 10채 중에 가장 나쁜 10위 물건을 비교해보고, 10위 물건에 비해 수익률이 좋으면 매입 후에 10위 물건을 매도해서 다시 10채를 맞추면 된다.
2단계: 매도목적 부동산에 도전하기
매도목적은 일반 매매시장이 호황기인지 불황기인지에 따라 투자전략에 차이가 있다. 일반 매매시장이 호황기일 경우에는 매도자우위 시장이 형성된다. 팔려고 내놓은 물건들이 빠르게 소진되면 늦게 매도할수록 매매가격을 높게 받을 수 있기 때문에 매도자는 매물을 거둬들인다.
매수자는 증가하는데 매물이 줄어들기 시작하면 매매가격은 상승할 것이고, 이런 현상이 심해질수록 매매가격의 상승폭도 커질것이다. 일반 매매시장에서 매수자가 높은 가격으로 추격매수를 하지 않는 이상 거래는 당분간 이뤄지지 않을 것이다. 매물이 없는 상황에서 경매시장에 물건이 나오면 입찰경쟁률은 심해지고 결국 매매가보다 웃도는 가격에 낙찰이 되기도 한다.
이처럼 호황기 때에는 일반 매매시장에 물량이 없기 때문에 물건을 경매시장에서 낙찰받기 위해 거의 매매가격에 육박하는 가격으로 낙찰이 된다. 상승하는 가격이 적정시세인지 여부를 떠나 추가 가격상승을 기대하고 일단 매물부터 잡고 보자는 심산이다. 일반 매매시장의 매수대기자가 증가할수록 매매가격도 뛰기 시작하기 때문에 낙찰가와 시세 차익을 수익으로 보고 접근하는 것이다. 경매물건의 가장 큰 장점은 일반 매매시장에 비해 상대적으로 저가에 매수할 수 있다는 점인데 호황기 때에는 입찰경쟁이 심해 이러한 장점을 발휘할 수 없다.
반대로 일반 매매시장이 불황기일 경우에는 매수자 우위 시장이 형성된다. 일반 매매시장에서 급급매 중심으로만 간혹 거래될 뿐 거래가 거의 이뤄지지 않는 불황기에는 경매시장에서도 낙찰가율, 낙찰률, 입찰경쟁률이 호황기에 비해 모두 낮아진다. 일반 매매시장의 급급매보다 저렴한 가격으로 낙찰받을 수 있어 입찰자들이 좋은 물건에 몰리는 경향도 있다. ‘불황일수록 경매시장은 뜨겁다’라는 말은 이 때문에 나온 것이다.
불황기 때 사용하는 매도전략은 급급매 가격보다 훨씬 저렴하게 낙찰받아 급급매를 원하는 매수자에게 매도해 그 차익만큼 수익을 얻는 것이다. 호황기 때 매도목적 물건에 투자하는 것은 미래 가격 상승에 대한 불확실한 기대에 의존하는 것이지만, 불황기 때 매도 목적 물건에 투자하는 것은 현재의 급급매 가격이 정해져 있고 결국 본인이 정한 낙찰가에 따라 수익이 결정되므로 불확실성이 적다. 이러한 의미에서 진정한 매도목적 투자전략은 불황기에 더욱 빛을 낼 수 있다.
매도목적 투자는 임대목적 투자에 비해 분명 리스크가 있다. 하지만 리스크가 큰 만큼 수익도 임대목적보다는 좋다. 따라서 리스크 관리 차원에서 임대목적을 10채 정도 매입하여 기반을 잡고 나서 매도 목적 물건에 접근해 수익을 극대화하는 전략이 좀 더 안전한 투자방법이 될 수 있다.
아파트를 10채, 20채 투자 하려면 초기 자금이 몇십억에서 적게는 몇억원이 있어야 가능하다고 생각하는 사람이 많다. 하지만, 필자를 포함해 주위에 10채 이상 부동산을 보유하고 있는 사람들중 5천만원 이하의 종잣돈으로 투자를 시작한 사람이 많이 있다.
공부하고, 노력하면 얼마든지 방법이 있다. 공부하고 노력하지 않고 얻을 수 있는게 세상에 어디 있겠는가. 지금이라도 늦지 않았다. 부동산 재테크에 대해서 하나도 모른다고 지레 겁먹고 포기할 필요도 없다. 일단 지금 당장 시작하라.