부동산 재테크를 처음 시작하는 사람들이 많이 범하는 오류중에 하나가 바로 부동산을 주관적 관점, 즉 자신의 판단으로 평가해 버린다는 것이다.
어느 날 회원 한 분이 나를 찾아왔다. 본인이 3일 동안 검색해서 자신에게 맞는 물을 골랐다며 임장할 때 어떤 점을 주의 깊게 파악해야 하는지 물었다.
그 중에 충남 XX에 나온 아프트가 있었는데, 몇몇의 임장 포인트를 알려주고 몇가지 쟁점 사항에 대한 답을 얻어 오라고 말했다. 그리고 며칠 뒤, 회원을 다시 만났다.
“임장 잘 다녀오셨어요?”
“네, 다녀오긴 했는데, 거기는 임대수요가 없어서 어려울 것 같아요.”
“그래요? 아파트 바로 뒤에 공장이 있고 우측에는 연구소가 있던데 수요가 없었어요? 공장근로자들의 숙식이 어디서 이루어지고 있었는데요?”
“그건 잘 모르겠고, 아파트로 들어가는 입구가 너무 좁고, 건물도 10년 밖에 안 되었는데 곳곳에 금이 갔더라고요. 그리고 건물 내부도 너무 어두웠어요.”
“그럼 공실이 많던가요?”
“공실은 정확히 파악하지 못했어요.”
“그런데 임대수요가 없다는 것을 어떻게 아셨어요?”
“거기서는 사람이 살기 너무 불편해서 어려울 것 같았어요. 낙찰되도 임대는 안 나갈 것 같아요.”
정말 그럴까? 마침 이틀 후에 근처에 임장을 가려고 했는데 그때 임장을 마치고 돌아오는 길에 충남XX지역의 그 아파트를 임장해 보기로 했다. 도착해 보니 회원님의 말씀처럼 아파트 입구가 좁았고 건물도 낡아 보였다. 지역 주민들은 어떻게 생각하고 있을지 궁금했다.
아파트 입구에 막 들어서자 마침 김장을 하고 계시는 할머니들이 계셨다.
“안녕하세요? 할머니 김장하시나 봐요.”
“네, 그래요.”
“제가 여기로 이사 오려고 하는데요. 혹시 여기서 살기에 불편하지 않으세요?”
“뭐가 불편하겠소. 그런 거 없어요.”
“여기 주로 누가 사나요?”
“대부분 저 공장에서 일하는 총각들이 살아요.”
“그럼 여기 임대는 누가 하나요?”
“관리 사무소에 한 번 가 봐요. 소장이 해요.”
그 길로 관리 사무소에 방문했고, 그 곳에서 많은 정보를 얻을 수 있었다. 우선 1층과 2층은 토박이 지역주민이 많고, 3층 이상은 공장에서 일하는 분들이 많다는 사실, 그리고 6층을 제외하고 공실은 거의 없고 회전율이 좋다는 것도 알았다. 여기 아파트는 외지인들이 임대 목적으로 사둔 경우가 많은데, 그들과 협의해 조만간 아파트를 페인트로 칠할 계획이라고 했다. 사실 외벽에 금이 있지만 사는데는 전혀 지장이 없었고 환산보증금과 매매가격이 차이가 크지 않다는 사실도 알 수 있었다.
소장의 이런 말만 믿고 바로 임장을 마쳐서는 안 된다. 정말 소장의 말이 맞는지 지역민을 대상으로 추가 인터뷰와 방문을 통해 확인해 봐야 한다. 크로스 체크를 하면 할수록 정보는 좀 더 객관적인 자료가 되고, 그만큼 투자에 대한 리스크가 줄어들게 된다.
임장을 마치고 다시 서울로 돌아오는 길에 그 회원님에게 이 물건에 대한 브리핑 및 피드백을 해 드렸다. 피드백을 받은 그 회원은 며칠 뒤 입찰에 참여했으나 아쉽게 2등으로 패찰했다. 그래도 이번 일을 계기로 참 많은 것을 배웠다고 했다.
필자 역시 초보시절에는 부동산에 대한 가치를 판단할때 내 기준 내 관점에서만 접근했다. 그러나 부동산은 지역의 특성에 따라 그 가치가 움직인다는 사실을 임장을 통해 깨달았을 때부터는 절대 내 눈을 믿지 않고 지역민의 눈을 믿는다.
부동산의 최고의 전문가는 그 부동산에 거주하는 지역민이라는 사실을 절대 간과해서는 안될 것이다.