대한민국 부동산시장이 얼어붙고 있다. ‘11.3대책’으로 투기세력이 청약시장에서 축출되는 계기가 되었고 동시에 11월 정치적 변수가 동시에 맞물린 결과로 부동산시장이 빠르게 냉각되고 있는 것이다.
전문가들 사이에서는 ‘11.3대책’을 굳이 내놓지않아도 됐을법했다는 얘기들도 나온다. 그러나 실수요중심의 시장으로의 재편이라는면에서는 정책적인 순기능이 예상되고 투기세력의 난립으로 시장 자율적인 가격조절의 장애요인이 제거되는부분에서는 긍정적인 측면으로 볼수있을 것이다.
오늘(16.1.215) 단행된 미국의 기준금리인상을 피크로 하여 다가올 2017년~2018년 부동산시장에 대한 비관적인 뉴스들이 많이 나오고 있다. 조금 더 지나면 부동산시장에 대한 뉴스는 대부분 먹구름 일색으로 도배될것으로 예상된다. 바야흐로 부동산 공포의 시대가 열릴듯한 기세다.
이같은 공포의 배경에는 2017년~2018년 입주물량의 과잉이라는 인식이 깔려있다. 그러나 2017년과 2018년의 입주물량(평균치대비 연 4.5만가구+2년=약 9만가구가 평균치보다 높다는 것)은 그 직전 5년치의 입주물량부족분에 대한 해갈정도로 볼 수 있고 지나친 공포심을 갖을 필요는 없다. 과거 중대형위주로 고분양가 밀어내기분양때와 달리 중소형위주로 분양하여 대부분 시장 충분히 소화될것이기 때문이다.
또한 입주물량은 단기적으로 볼것이 아니라 중기적으로 살펴본다면 오히려 2017년과 2018년 입주물량이 시장에서 충분히 소화되면서 그 다음해인 2019년하반기부터는 입주물량이 감소하기시작하고 2020년부터는 본격적인 공급(입주)부족사태가 발생할것으로 예상되기 때문에 단기간, 뉴스에 나오는 기사 하나하나에 일일이 일희일비할 필요는 없다.
‘11.3부동산대책’과 정부의 건설사에 대한 중도금 보증심사 강화와 중도금대출 개인에 대한 규제강화등으로 향후 2017년과 2018년은 1-2년간은 분양물량이 크게 감소하는해가 될 것이다.
정부가 수도권 집값을 안정시키는 대책을 내놓을 때 공급측면에서는 그동안 2기신도시나 수도권 대규모 공공택지지구물량에 크게 의존해 왔었다.
집값상승이 우려되면 그동안 정부는 판교와 광교, 동탄1,2신도시는 물론, 위례신도시, 김포한강신도시와 인천 송도신도시 및 청라신도시, 파주운정신도시, 평택고덕신도시, 양주신도시등 수도권 2기신도시와 고양삼송지구, 하남 미사지구, 남양주 다산지구, 하남감일지구, 하남감북지구등 물량을 대규모로 쏟아부을 수 있는 2신도시와 공공택지지구를 믿고 언제든 공급물량을 시장에 쏟아놓을 준비를 하고 있었던셈이다.
그러나 이들 2기신도시도 서서히 공급이 마무리되어가고 있다. 3기신도시를 내놓기 쉽지않고 2기신도시가 소진되면 면적인 좁은 대한민국에서 대규모로 공급하기는 쉽지않다.
2019년하반기~2020년이 되면 사정은 완전히 달라질것으로 보는 이유다. 사실, 2008년 금융위기이후 2009년초 서울 수도권 집값이 반등할 때 반등세가 쭈욱 이어지지 못하고 유럽재정위기의 대외적 악재 유탄을 맞고 집값이 2014년 정부의 규제완화대책이전까지 거의 5년정도가 침체된 주된 이유중 하나가 2기신도시와 수도권 공공택지물량을 기다리는 사람들이 많았고 시장에는 언제든지 수십만가구의 공급물량이 대기중이라는 두려움이 시장수요자들의 심리에 영향을 미쳤기 때문이다.
판교입주가 마무리되자 광교가 분양물량과 입주물량이 줄줄이 이어졌고 이후 동탄2신도시를 비롯 하남미사지구등 수도권 남부와 파주운정, 김포한강신도시등에서도 동시다발적으로 대규모로 분양물량이 나올 수 있는 공급대기물량들이 늘 많았었다.
어떤 전문가는 2기신도시 대장주인 위례신도시의 분양이 마무리될까지 집값이 크게 오르지는 못할것이라는 견해를 피력하기도 하였는데, 필자가 보기에 당시 틀린 말은 아니라고 생각한적이 있다.
주변 집값이 오를만하면 바로 옆에서 신도시물량으로 대규모로 풀고 신도시분양물량으로 수요가 이동하면서 기존 재고주택시장이 금융위기이후 4-5년간 침체국면을 보여온것이라고 해도 과언이 아니었던 것이다.
그런데 수도권에서 공급의 가장 큰 축을 담당하던 2기신도시와 대규모 공공택지지구가 이제 소진이 거의 다 되가고 있다. 현재 남은 물량을 보면 판교는 공급과 입주가 마무리되어
2기신도시 공급기능을 다했고 광교신도시의 경우에도 일부 주상복합물량만 입주를 앞두고 있고 대부분 90%이상이 공급기능을 다한 상태다.
위례신도시는 지금까지 분양되고 입주해온 소위 ‘남위례’라 불리는 물량은 공급기능을 다한상태이고 이제 남은건 북위례 일부 블럭만 남았는데 2018년말~2019년하반기에는 대부분 분양이 완료되어 위례신도시 공급기능은 판교신도시와 약 10년의 간극을 두고 완전히 소멸되게 된다. 판교신도시처럼 인기를 구가하는 2기신도시의 왕자인 위례신도시가 강남권 대체신도시로서의 임무를 다한채 공급기능을 완전히 상실하게되는 것이다.
한편, 2기신도시는 아니지만 입지여건이 좋아 가격이 급등했던 대규모 공공택지지구인 미사지구역시 공급기능을 거의 다한 상태로 입주만 남겨두고 있다. 고양 삼송지구역시 입주가 많이 되었고 분양물량도 거의다 마무리가 되어가고 있다.
동탄1신도시는 공급과 입주가 한참전인 2010년전후로 모두 완료되었고 동탄1을 이어 분당급보다 더 큰 신도시로 당시 노무현 대통령정부에서 지정하여 큰 관심을 보였던 동탄2신도시의 경우에도 2013년 시범단지를 시작으로 북동탄일대 분양과 입주가 거의다 마무리되었고 남동탄이라 불리는 지역에서는 작년부터 2016년말까지 한창 분양을 진행하여 분당급보다 더 큰 신도시인데도 불구하고 이제 공급할 블록들이 그리 많이 남아있지 않은상태다.
<자료:국토부>
김포한강신도시도 그동안 지속적인 공급으로 인해 가격이 정체된 대표적인 지역이었지만 이제는 그나마 마지막으로 남아있던 C지구 물량의 분양물량조차 거의 다 완료되어 김포한강신도시에서도 이제 더 이상은 공급을 기대하기 어렵게 됐다.
파주운정신도시의 경우 운정2지구까지는 입주완료와 분양완료가 대부분 마무리되었고 2지구 한 개블럭정도와 3지구 분양물량만 남아있는 상태다. 이마저도 2018년 이내에는 3지구도 대부분 분양이 마무리될것으로 보여 운정신도시에서도 아무리 쥐어짜도 2019년 하반기부터는 공급물량이 나오기 힘든 상황이 된다.
평택고덕신도시도 2기신도시인데, 평택고덕신도시는 아직 첫 분양이 시작되지 않아 평택고덕지구가 수도권 남부권에서는 앞으로 3년간 공급을 담당할 것이다.
남양주 다산지구나 포스트 미사지구격인 하남감일지구와 하남감북지구등이 그나마 가뭄에 콩나는수준으로 공급역할을 해줄것으로 보이지만 이마저도 2020년내에는 모두 분양이 완료되어 수도권에서 택지지구를 새로 찾는 것이 정부입장에서는 상당한 고충이 될것으로 보인다.
양주신도시의 경우에도 공급물량이 남아있지만 수요에 비해서는 수도권 수요자들의 목마름을 가시게 해주기에는 힘에 부칠 것이다. 2기신도시는 아니지만 송도,청라등 인천경제자유구역의 물량도 청라는 공급이 다 마무리되는 상황이고, 송도도 많이 분양되어 공급대기물량이 많지않다.
그렇다면 재건축,재개발은 어떤가? 2기신도시나 수도권 공공택지의 경우에는 허허벌판을 완전히 밀어버리고 새로운 주택공급을 대규모로 단시간내 창출하는 공급의 주역이다.
그러나 재건축재개발은 태생적으로 1,2기신도시처럼 전혀 새로운땅에 무에서 유를 창조하듯 공급을 갑자기 늘리는 것이 불가능하고 대부분 조합원들이라는 공급주체가 있고 여기에 일반분양분 형태로 일부의 물량만 추가하여 공급할 수밖에 없는데다 대부분 도심권에 위치해있기 때문에 공급을 1,2기신도시처럼 대규모로 무한정 늘리는 것이 불가능하다.
따라서 수도권에서 공급의 가장 빠른방법은 수도권의 2기신도시와 송도 청라와 같은 경제자유구역의 국제도시 및 서울접근성이 비교적 양호한 대규모 공공택지지구에서 가능한데, 2020년이 되면 2기신도시 공급 대기물량은 거의 대부분 흔적도 없이 사라지게 된다.
그렇다면 정부에서는 수요에비해 턱없이 부족한 공급을 어디에서 할것인가? 2017년~2018년 일시적인 입주물량의 잉여로 인해 공급물량이나 입주물량에 상대적으로 방심을 하는 정부입장에서는 2019년부터 갑자기 줄어드는 입주물량과 공급물량으로 크게 당황할 수밖에 없어 정부는 3기신도시를 대안으로 내세울 수 있을 것이다.
그러나 3기신도시는 말처럼 쉬운 것이 아니다. 입지여건상으로 보면 외곽순환고속도로내에 위치한 1기신도시에 이어 제2외곽순환고속도로선상에 놓여 서울출퇴근이 그나마 가능한 2기신도시의 입지와는 달리 3기신도시는 서울에서 접근성이 용이한 대규모 택지를 지정하기가 녹록치 않은 문제가 있다.
설사 무리하게 대규모의 택지로 3기신도시를 지정하더라도 택지분양이 순탄하게 이뤄지리라는 보장이없게된다. 2기신도시와 2기신도시의 입지권에 들어있는 대규모 공공택지지구들의 분양이 모두 마무리되어 무에서 새로 공급을 시작해야하는 가칭 3기신도시는 지정부터가 쉽지않고 지정하더라도 건설사에 분양하기가 녹록치 않은 것이다.
결국 2기신도시의 공급기능상실의 분기점이 되는 2019년하반기~2020년상반기가 되면 수도권은 공급부족사태가 본격적으로 발생할 수밖에 없는 상황인 것이다.
2017년~2018년 일시적 입주물량 잉여가 시장에서 무난히 소화되면서 2017년과 2018년은 시장자체가 양극화현상이 나타나기는 하겠지만 가격이 급락하거나 가격이 급등하지도 않는 보합세나 일부지역의 경우 약보합, 혹은 강보합 형태의 다양한 현상이 나타나다 이 시기(=고비)를 넘기는 2년전후부터는 집값이 급등할 가능성이 매우 높다.
공급부족사태로 수요가 공급을 초과하고 공급을 할만한 마땅한 택지를 확보하기어려운국면이 진행되면서 2020년을 기점으로 대한민국은 본격적인 공급부족사태가 발생하고 대외적인 특별한 변수나 이슈만 없다면 집값이 급등할 가능성이 높은 것이다. 따라서 현재상태만을 놓고 아침뉴스와 저녁뉴스, 컴퓨터 인터넷서핑을 통해 수도없이 쏟아져나오는 자극적인 기사들을 보면서 소위 말하는 ‘심쿵(놀라서 심장이 쿵쿵거림)’을 할 필요가 없다.
부동산 공포의 시대는 스스로 만드는 것이다. 소위 공포의 시대를 투자고수들은 여유있게 부동산을 쇼핑하는 좋은기회로 여기기도 한다. 실수요자들은 11.3대책을 통해 정부가 준 청약기회를 굳이 계속해서 미룰필요가 없다. 투자자들이나 다주택보유자들은 내년과 내후년에 대해 너무 걱정할 필요는 없다. 입주물량 잉여는 시장에서 충분히 소화될것이기 때문이다. 2017년~2018년을 공포의 시대로 스스로 몰고갈 필요는 없다.
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<칼럼에 대한 김부성박사 Q&A>
Q. 3기신도시를 지정하면 다시 공급이 많아질 수 있지 않나요?
A: 수도권 2기신도시는 서울 출퇴근의 마지막 마지노선이라고 볼 수 있는 제2외곽순환고속도로주변에 있습니다.
그러나 공급부족사태를 해결하기위해 정부가 2기신도시처럼 대규모 택지지구를 한꺼번에 많이 지정해야 하는데 소위 ‘3기신도시’를 지정하려면 이들 지역보다 먼 지역으로 지정할 수밖에 없는 태생적인 한계가 있습니다.
지정은 할수있지만 입지적으로 불리하다면 LH에서 토지를 건설사에 분양하기가 쉽지않은 문제가 있습니다. 수도권 위성도시의 마지노선은 평택을 기점으로 사실상 거의 끝났다고 봐야할것이고 추가로 지정한다면 기존 2기신도시보다 입지여건이 비슷하거나 유리한지역으로 지정을 할 수는 있겠지만 2기신도시처럼 1개신도시당 수만세대이상의 대규모 택지를 지정하기는 쉽지는 않습니다.
서울접근성을 감안해볼 때 출퇴근의 마지노선은 사실상 2기신도시가 마지노선이라고 볼수있기 때문에 정부가 3기신도시를 대규모로 무분별하게 지정하기는 쉽지는 않고 설사 급한불(=공급부족으로 인한 집값급등)을 끄기 위해 3기신도시를 대규모로 지정한다고 해도 임시방편에 불과할뿐 실제 공급효과는 모두 달성하기 어려운 여건입니다.
도심권에서 공급을 늘린다고 하는것도 말처럼 쉽지않은 이유는 앞서 이미 설명드린대로 도심 재건축 재개발은 조합원들이 이미 물건을 보유하고 있고 추가공급물량은 일반분양물량에 한하기 때문에 2기신도시처럼 공급물량을 대규모로 늘리기가 거의 불가능합니다.
3기신도시 지정문제는 앞으로 다음정부에서 3년간 주택정책부문에서 가장 난제가 될것이고 이러한 난제를 해결하기위해 정책입안자들의 아이디어가 어느정도까지 나올지는 추후 지켜봐야할 문제입니다.