각 기관별로 예측한 우리나라 2017년도 경제성장률 자료를 검토해 보면 평균 약 2.5%의 성장률을 전망하는 것으로 나타났다. 이는 작년 이맘 때 각 기관이 예상했던 평균 3.1%에서 0.6%포인트가 못 미치는 수치다. 이 예상이 적중한다면 3년 연속(2015년~2017년) 2%대의 성장률을 유지하는 것이다.
경제 성장률은 위와 같이 예년과 다르지 않을 것으로 보이는 반면, 부동산 시장에 영향을 미칠 수 있는 정치적이슈(정국혼란), 내수경기와 건설경기는 올해보다 상황이 더욱 더 안좋아 질 것으로 예상되어 올해 뜨거웠던 분양시장과 부동산 시장에 적지 않은 여파를 남길 것으로 보인다.
내년 부동산 시장을 전망하기 위해 우선 작금의 부동산 시장부터 살펴보자.
분양권 전매제한과 청약자격 강화를 주요 내용으로 하는 11.3부동산 대책이 발표된지 한 달이 지난 지금 신규 아파트 청약경쟁률은 전반적으로 크게 낮아졌고, 재고 주택매매 거래량도 감소하는 등 부동산 시장이 빠른 속도로 위축되고 있다. 특히 이번 대책으로 직격탄을 맞은 강남 4구는 투자자의 발길이 끊기면서 한달여만에 수천만원 이상 가격이 급락했다, 또한 규제 대상 지역 내에서 분양하는 아파트가 단 한곳도 없을 정도로 시장은 급격하게 냉각되고 있다.
그렇다면 최근의 이러한 부동산 규제 흐름속에서 우리는 2017년도 부동산 시장을 어떻게 전망해야 좋을까?
먼저 부동산 시장에 미칠 악재부터 검토해 보자.
1. 미국의 연준금리 인상에 따른 대출 금리 인상
지난 11월 17일 재닛 옐런 미 연방준비제도(Fed) 의장은 의회에 출석해 가급적 이른 시점에 금리 인상을 단행할 것이라고 강력하게 시사했다.
최근 미국의 경기지표가 호조세를 나타내고 있고 실업률 역시 5% 대 이하로 하락하고 있어 미국 연방준비제도(FOMC)가 금리인상을 더 이상 늦출 이유가 없어 보인다. 특히 트럼프 정부가 대규모 경기부양책을 예고하고 있어 인프라 투자 등 재정확장 정책으로 경기부양 효과가 나타날 것으로 보여 연준금리가 빠르게 인상될 수 있다.
이 주장에 뒤받침 하듯 골드만삭스는 미 연준이 2017년에 기준금리를 0.25%씩 총 4번의 금리인상을 단행할 것이라는 보고서를 발표했다.
물론 세계경제 시장의 불확실성이 여전하고, 미국 내에서도 금리인상에 신중해야 한다는 목소리도 적지 않아 상황을 지켜볼 필요는 있다.
만약 연준금리 인상이 내년에도 2~3차례 더 이어진다면 한국의 기준금리 역시 외국자본의 이탈을 막기 위해 인상 압력을 받을 것이고, 이는 대출 금리 상승을 일으켜 가계부채 증가와 투자심리 위축을 일으켜 부동산 시장에 악영향을 미칠 것으로 예상된다.
2. 잔금대출규제에 따른 수요 위축
지난 11월 24일 아파트 잔금대출과 상호금융권 주택담보대출에 대한 분할상환으로 전환 등의 내용을 포함한 8·25 가계부채 관리방안 후속조치가 발표되었다. 이 규제는 2017년 1월 1일 이후 분양공고를 하는 아파트가 대상이며. 은행·보험뿐 아니라 상호금융 등 전 금융권에 모두 적용된다.
이 후속조치 이전에는 아파트를 분양받은 사람들이 계약금 10%만 내면 나머지 90%에 해당하는 중도금과 잔금을 대출을 활용하여 대금을 치를 수 있었다, 결과적으로 자기자금 10%의 계약금만 있다면 분양을 받을 수 있었던 것이다. 대게 이러한 대출은 소득증빙 없이 가능하였고 5년 동안 원금상환 없이 대출 이자만 갚는 상품이 대부분이었다.
그러나 이번 후속조치로 인해 앞으로는 중도금 대출에서 잔금 대출로 전환할 때 소득 증빙을 위한 자료를 제출해야 하고, 원금과 이자를 같이 갚아야 한다. 사실상 소득 수준이 있는 사람에게만 잔금대출을 허용함으로서 투자수요뿐 만 아니라 실수요도 위축시킬 수 있다는 우려를 낳고 있다.
투자자의 관점에서는 내년에 어떤 호재가 있는지 살펴보자.
1. 전세가율 상승으로 재고아파트에 투자자 유입
내년 공급물량은 올해보다 10~20% 줄어들 전망이다. 인허가는 81만1000가구, 착공은 55만9000가구, 분양은 38만6000가구가 공급될 것으로 보인다. 미국의 연준금리 인상, 대출규제 강화, 정치적 불안정성, 앞으로 2~3년 사이 공급물량 과잉 등에 따른 우려로 매수심리가 약해지면서 매매가격의 상승폭은 올해보다 둔화되는 반면 공급물량 감소로 인해 전세수요의 증가로 전세가격이 상승하면서 전세가율이 높아질 수 있다.
과거 2013년에도 이와 유사한 모습을 보인적이 있다. 당시 실물경제 상황은 좋지 않았지만 공급부족으로 전세가격이 상승하기 시작했고 전세가율이 높아지다 보니 전세금을 지렛대로 활용한 갭(GAP)투자가 성행하기 시작했으며, 이러한 투자수요로 인해 부동산 시세가 상승한 지역이 다수 출몰하였다. 2~3년이 지난 지금까지도 이러한 움직임은 수도권에서 계속 이어지고 있다. 내년에도 향후 공급물량이 적거나 없는 지역을 중심으로 전세가율이 다시 상승했을 때 갭 투자자의 유입으로 매매가격이 소폭 상승할 가능성도 배제할 수 없다.
2. 내년 대선시 지역 개발 공약 발표로 매수심리 상승
정치권에서는 대통령의 하야와 탄핵의 목소리가 연일 나오고 있다. 대통령의 공백기가 길어질 것을 우려해 조기 대선의 목소리도 커지고 있는 실정이다. 시기가 문제일 뿐 내년에는 대선이 있다.
실물경제 회복, 일자리 창출, 소득수준 증대 등 ‘경제’와 관련된 다양한 공약들이 나올 것으로 보인다. 침체된 내수경기를 살리기 위해서 각종 지역 개발 등 건설경기 활성화를 위한 공약도 예상된다. 지역에 따라서는 대선의 영향으로 부동산 시장 분위기가 전환될 가능성도 있다.
전반적으로 내년 부동산 시장 전망은 올해보다는 좋지 않다.
그러나 항상 위기 속에서도 기회는 있었다.
정부 입장에서 가계부채 관리가 필요하다는 것을 잘 알고 있지만 그렇다고 해서 이와 관련된 정책이 부동산 경기를 침체의 늪으로 빠트리는 것은 정부에게도 상당한 부담으로 작용할 것이다. 내년에는 가계부채를 최대한 컨트롤 할 수 있는 선에서 규제보다는 완화의 메시지를 주는 부동산 대책을 기대해 본다.