격변의 한해이자 다사다난한 한해였던 2016년 병신년 묵은 해를 보내고 새해를 맞는 송구영신 2017년 정유년이 다가왔다.
2017년은 대선이 있는 해로 대선은 매번 부동산시장을 설레게 한다.
그러나 대선이 있는 해라고 해서 반드시 부동산 가격이 오르는건 아니고 요즈음 부동산시장은 지역별, 평형별, 상품별로 각기 다르게 움직이게 때문에 우리는 부동산시장의 각론을 심도있게 분석해 봐야 한다.
2007년 대선 이후 2008년은 미국발 금융쇼크로 실물경제, 주식, 부동산시장이 큰 충격을 받았고 2012년 대선 전후엔 그동안 지극히 소외받았던 지방 대구.경북.광주 집값이 폭등했다.
2001년 이후 전국 부동산시장의 흐름을 보면 2001~2007년은 서울.수도권 집값이, 2008~2010년은 부산 집값이, 2011~2013년은 대구.경북 집값이, 2014~2016년은 서울 강남권재건축이 폭등했다.
2001년 이후 전국 부동산시장의 흐름이 이러하기 때문에 우리가 부동산시장을 전망하기 위해서는 지역별 부동산시장의 흐름을 예의주시해야한다.
먼저 서울.수도권 부동산시장의 경우 2014~2016년 3년동안 강남권재건축 집값이 폭등하여 작년에 꼭지점에 이르렀다는 전망이 지배적이며 앞으로 서울.수도권 집값은 강남권재건축 소형아파트에 비해 상대적으로 가격 상승이 덜한 중대형아파트 집값 상승에 기대를 걸 수 밖에 없다.
아래는 2016년 12월 21일자 모 신문기사의 내용이다.
중소형은 최고가 경신 중…중대형은 전고점 90% 회복
이달 기준 중소형의 가구당 평균 가격은 5억10만원, 중대형은 평균 9억7938만원으로 가격 차는 4억7928만원이다.
10년 전인 2006년 말 6억3237만원(전용 85㎡이하 3억9404만원, 85㎡ 초과 10억2641만원)까지 벌어졌던 가격 차가 2007년 이후 줄어들면서 2013년에는 4억5110만원까지 차이가 줄었다.
11·3 주택시장 안정화 관리방안 이후 재건축 아파트값이 떨어지면서 서울 아파트값이 하락하는 등 최근 서울 아파트 매매시장이 주춤하면서 중대형 아파트의 과거 고점 회복은 당분간 쉽지 않을 전망이다.
중대형 아파트의 과거 고점 회복은 당분간 쉽지 않을 전망이다라고 하는데 필자의 견해는 다르다.
과거 지역별 부동산경기의 흐름을 보면 어떤 지역의 부동산경기가 한번 움직이기 시작하면 5년 정도 이어지는게 정설인데 일례로 대구.경북 집값의 경우 2011~2013년 3년동안 소형아파트 집값이 폭등하니 2014~2015년 상반기까지는 대구 수성구 중대형아파트 집값이 폭등했다. 이러한 맥락에서 2014~2016년 3년동안 서울 강남권재건축 소형아파트 집값이 폭등했으니 2017~2018년 상반기까지는 그동안 강남권재건축 소형아파트보다 가격 상승이 덜한 중대형아파트로 집값 상승이 순환할 것이라는게 필자의 견해다.
덩치가 큰 중대형아파트 집값이 오르려면 실물경제의 호조가 따라야 하는데 실물경제의 호조가 따라주지 못하는게 변수지만 지역별, 평형별 순환이 그러하다 하는 것이니 이해해주기 바란다.
이상은 서울.수도권 부동산시장 전망이다.
지방 부동산시장의 경우 부산 부동산경기와 대구.경북.광주.충청 부동산경기가 각기 다른 길을 걷고 있다.
부산 부동산경기는 2008~2010년까지 좋았다가 2011~2015년 대구.경북.광주 부동산호경기때 밀린 측면이 있으며 작년에 김해공항확장 발표 호재에 힘입어 서울.수도권 부동산호경기에 동참한 측면이 있다. 이러한 동참으로 앞으로 부산 부동산경기는 서울 부동산경기와 흐름을 같이할 것으로 보인다.
필자는 일전에 부동산경기, 수도권3년 지방3년이라는 칼럼을 쓴적이 있는데 2011~2013년 대구.경북.광주 소형아파트, 2014~2016년 서울 강남권재건축 소형아파트 대세 상승이 그러한 예이다.
2016년에 강남권재건축 소형아파트 집값 상승이 정점에 달하니 2017년부터는 2014~2016년 3년동안 집값 조정을 받은 대구.경북.광주 집값이 다시 3년동안 부상하지 않을까 기대해 본다.
2011년부터 지방 집값 대세 상승이 시작할때 필자는 2001년부터 2007년까지 서울 집값이 대세 상승하듯이 지방 집값도 2017년까지 대세 상승할 것으로 전망했는데 이러한 전망이 빗나갔슴을 부인할 수는 없다.
2017년까지 지방 대구.경북.광주.충청 집값이 대세 상승하지 못한 이유로 수도권 집중화, 수도권에서 인천국제공항과 같은 지방국제공항 건설의 불필요성 제기, 지방 발전의 초석인 밀양 남부권신공항 건설 무산을 들 수가 있는데 이같은 수도권 집중 논리에 따라 지방 발전, 지방분권과 국토균형발전은 그만 꿈과 희망을 잃고 말았다.
대구.경북 집값의 하락 요인으로 2014년 4월 세월호 사태를 들 수가 있는데 이 세월호 사태로 박근혜정부의 인기가 추락하니 이 지역 집값도 추락한 요인이 되지않은가 한다.
2014년 4월 세월호 사태 이후로 대구.경북 집값이 추락하고 서울.수도권 집값이 상승한 것은 결코 우연의 일치가 아닌 것 같다.
작년 12월 6일자 모 기사에 이러한 부동산 기사가 나왔다.
지지율과 집값은 비례?…박근혜의 TK(대구∙경북), 올해 집값 하락 전국 최대
KB국민은행 주택시장동향 자료에 따르면 작년 말(2015년 12월 28일)부터 11월 말까지 전국 아파트 가격은 1.41% 오른 가운데 제주도(9.48%)와 서울(4.12%), 부산(3.56%), 강원도(2.96%), 인천(2.52%), 경기(1.96%) 지역 아파트 값 상승률이 전국 평균을 크게 웃돌았다.
전남(1.31%), 울산(0.75%), 전북(0.60%), 대전(0.44%), 세종(0.36%), 광주(0.11%)가 그 뒤를 이었다.
반면, 경북(-3.58%)과 대구(-3.32%), 충북(-1.96%), 충남(-1.81%), 경남(-0.81%) 아파트 매매가는 올해 하락했다. 특히 경북과 대구는 하락폭이 컸다.
경북.대구.충청 집값의 하락폭이 컸는데 필자는 이러한 생각을 해본다.
세상, 인생, 부동산은 순환논리로 움직이는데 오늘의 승자가 내일의 패자가 될 수 있고, 오늘의 패자가 내일의 승자가 될 수 있다.
집값이라는게 오르면 내리고, 내리면 오르는 순환논리를 거듭하고 있다.
이러한 순환논리로 본다면 2017년부터는 지난 3년동안 충분한 조정을 거친 대구.경북.충청.광주 집값이 오를 차례가 아닌가 한다.
2016년 한해를 놓고보면 서울 강남권재건축은 정점에 달한 후 한풀 꺾인 측면이 있고 지방 경북.대구.충청 집값은 하락폭이 커 최하위에 머무르고 있다.
그러나 이러한 순위는 언제든지 바뀔 수 있다.
이러한 순위는 바로 대선의 향방이 결정할 것이다. 보수던 진보던 어느 성향의 후보가 대통령에 당선되느냐에 따라 지역별 부동산시장은 운명을 달리할 것이다.
부동산시장의 순환논리로 보면 2017~2019년 부동산시장은 2014~2016년 지난 3년동안 충분한 조정을 받은 경북.대구.충청 승(勝)이 아닐까 한다.
그러나 대선 결과가 나오기전까지는 그 누구도 예측할 수 없는 지역별 부동산경기다.
이제는 정치가, 대통령 성향이 지역별 부동산시장을 좌지우지하는 세상이 된건 아닌지 되묻고 싶다.