최근 몇년간 이어졌던 부동산 상승시장에서 많은 사람들이 큰 수익을 냈다. 부동산 투자와 관련된 서적이 그 어느때보다 많이 출간 되었고, 부동산과 관련된 강의와 커뮤니티도 많이 늘어난것만 보더라도 알 수 있는 대목이다.
누구는 지방 어디에 투자해서 돈을 벌었다더라, 경매를 했더니 대박이 났더라 등 여러가지 영웅담 중에 가장 많은 사람들의 귀를 솔깃하게 만드는 것은 바로 상가투자인것 같다. 상가 투자가 아파트 투자에 비해 수익률이 높은 경우가 많고, 극적인 스토리가 많다 보니, 더욱 눈과 귀가 쏠리는듯 싶다.
지금까지 임대수익 또는 매도차익으로 빌라나 오피스텔, 소형아파트를 투자 했던 사람들에게는 상가 투자는 선망의 대상이 된다.
레버리지를 최대한 활용해 한 채당 2~3천만원 정도로 투자한 아파트가 5채가 넘어가고 10채가 넘어가면서 수리나 재계약 등 관리하는 데 부담이 생기고, 보유 부동산이 산발적으로 분산되어 있을 경우에는지역 상황을 체크해 가면서 적절한 매도시기를 결정하기가 결코 만만치 않기 때문이다.
이런 고민의 대안으로 생각하는 것이 상가나 다가구인 것 같다. 상가와 다가구 투자가 왜 대안이 되는 것일까? 실투자금이 대략 5,000만원 정도로 똑같을 때, 지방 소형아파트 10채를 임대수익 목적으로 낙찰받는 것과 수도권의 상가 1채를 낙찰받는 것의 월세수익이 매달 150만원으로 동일하다고 가정 했을 때 상가가 관리 측면에서 훨씬 수월하기 때문이다.
실투금과 수익률이 동일하거나 비슷하다면 당연히 여러 채의 물건보다 한 채의 물건을 보유하는 것이 낫다. 투자경험이 많고, 자금 컨트롤 능력이 있는 투자가라면 상가와 다가구로 투자영역을 넓혀 나가는 것도 바람직하다. 하지만 이러한 분위기에 휩쓸려 처음 부동산 투자에 입문하는 사람들도 상가나 다가구에 도전하려고 한다. 하지만 나는 단호하게 반대한다. 스텝 바이 스텝! 반드시 빌라, 오피스텔, 소형아파트 등으로 경험을 쌓은 후에 상가나 다가구에 도전하기 바란다.
임대수익을 목적으로 접근한 지방의 소형아파트 중 일부는 매매가격 상승까지 기대할 수 있어 우리의 재테크 자금을 넉넉하게 만들어주지만 상가는 일반적으로 매매가격 상승을 기대하기가 매우 어렵기 때문이다.
게다가 상권이 침체되어 임대가 나가지 않아 공실이 발생할 경우 곧바로 이자부담을 덜어주던 월세수익이 사라져 버리기 때문에 악성 부동산이 될 가능성이 높다. 지방 아파트는 공실이 발생하더라도 저가에 내놓으면 매도가 가능하지만, 상가는 상권이 침체되기 시작하면 아무리 저가매물이라도 외면받는다.
지방 아파트 10채 중에 한두 채에서 공실이 발생할 경우 투자자는 나머지 아파트에서 발생하는 수익으로 이를 극복할 수 있다. 하지만 1채밖에 없는 상가는 여기에서 공실이 발생하면 곧장 월세수익 전체를 잃게 되고 이자부담도 눈덩이처럼 불어나게 되어 절벽으로 내몰릴 수가 있다. 임대수익을 목적으로 하는 부동산과 매도차익을 목적으로 하는 부동산을 한 채씩 낙찰받으면서 경매 경험과 부동산 보는 안목을 키우고, 안정된 월수입과 공실이 발생되었을 때 이를 메울 수 있는 긴급자금을 충분히 보유한 다음 상가를 공략해도 늦지 않다.
다가구는 일반적으로 경매를 통해 투자하는 경우가 많은데 다가구를 경매로 낙찰받을 경우 하나의 주택에 여러 가구가 있기 때문에 낙찰 후 모든 가구의 명도를 진행해야 하는 부담이 있다. 명도 경험을 쌓지 않고 무작정 다가구를 낙찰받은 후 명도 협상에 실패해 울며 겨자 먹기로 전문가의 조력을 받게 된다면 그 수수료가 만만치 않아 배보다 배꼽이 더 클 수도 있다. 또한 다가구는 빌라나 아파트에 비해 건물의 관리 및 하자보수 비용이 많이 발생하기 때문에 정확한 계산 없이 입찰했다가는 낭패를 볼 수 있다.
수익률이 크면 클수록 리스크도 크다. 스스로 리스크를 관리할 수 있는 능력을 갖춰 나가면서 안정된 수익을 얻는 것이 경매 재테크에서는 매우 중요하다. 공든 탑을 한 순간에 무너뜨리지 않으려면 상가나 다가구 경매는 임대목적과 매도목적으로 충분한 경험과 안정적인 수익을 얻은 다음에 도전해보길 바란다.