지난 3년간 지역별 부동산경기 흐름을 보면 전국에서 서울, 부산 부동산경기 승(勝)이다.
요즈음 전국 부동산시장의 흐름을 보면 되는 지역은 되고, 안되는 지역은 안되는 차별화된 부동산시장을 형성하고 있다.
그러고 보면 어느 도시에 사느냐에 따라 개인 자산(집값) 차이가 나니 사람은 태어나서 서울로 가라는 옛말이 하나도 틀린 말이 아닌 것 같다.
여기에다가 작년에 부산 해운대 집값이 폭등하니 사람은 태어나서 부산으로 가라는 말도 하나 더 보태야 겠다.
지난 2007년쯤 서울 부동산경기가 정점에 달하니 2008년부터는 부산 부동산경기가 꿈틀대기 시작헀고, 부산 부동산경기가 어느정도 고조되니 2011년부터는 대구 부동산경기가 달아오르기 시작했다.
2011~2013년 대구, 구미 부동산경기 특히 소형아파트 집값이 급상승하니 2013년 하반기부터는 서울 재건축아파트가 움직이기 시작하여 작년 한해엔 강남권재건축이 역사적인 신고가를 경신하기도 했다.
강남권재건축은 작년에 꼭지점에 다다랐다는 전망이 지배적이다.
그러나 어떤 지역이던 지역별 부동산경기가 한번 도래하기 시작하면 5년 정도 이어진다는 정설에 따라 서울, 부산 부동산경기는 2018년 상반기까지 이어질 것으로 보인다.
올해부터 내년까지는 강남권재건축 등 집값이 폭등한 아파트보다는 지난 3년동안 상대적으로 덜오른 강서구, 마포구 등과 저평가 중대형아파트가 내년 상반기까지 그나마 서울 부동산경기를 이어나가지 않을까 한다.
그러나 지난 3년동안의 서울, 부산 과열된 부동산경기에서 큰 불은 꺼지지않았나하는 생각이 든다.
이제 지역에 따라, 평형에 따라 마지막 불씨가 2018년 상반기까지 이어지지않을까 필자의 견해는 그렇다.
2014~2016년 서울 부동산경기의 흐름을 세부적으로 살펴보면 압구정, 서초 등 강남권재건축은 2000년대 역사적인 고점을 경신하였으나 나머지 지역은 2011~2013년 서울 집값이 빠지는 과정에서 낙폭과대에 따른 반등만 보인 측면이 있다.
2014~2016년 서울 부동산경기는 전반적으로 2000년대 부동산경기를 넘어서는 과열 양상이 아니라 2011~2013년 낙폭과대에 따른 반등 양상이며 다만 압구정, 서초 등 강남권재건축은 요지에 새로운 아파트가 지어진다는 기대감으로 역사적인 신고가를 나타낸 현상이 특이하다.
2014~2016년 강남권재건축의 역사적인 신고가 경신을 보고 앞으로 서울 부동산경기가 본격적으로 살아나면 이같은 재료가 있는 서울 요지 재건축대상 아파트는 압구정, 서초 재건축아파트처럼 역사적인 고점을 깰 것이다.
여기서 우리는 앞으로 서울 요지 저평가된 재건축아파트를 발굴하는데 노력을 게을리하지 말아야 할 것이다. 그게 바로 부자로 가는 지름길이기 때문이다.
그러고 보니 서울 요지 재건축아파트는 주식시장으로 치면 삼성전자이고 부동산시장으로 보면 보석 중의 보석 다이아몬드다.
2014~2016년에 강남권재건축 아파트가 큰 시세가 났으니 이들 요지 강남권재건축은 앞으로 한 3년동안 조정에 들어가지 않을까 한다.
서울 집값 전체가 올라가는 현상이 나올려면 1980년대 대미 수출호경기, 2000년대 대중 수출호경기처럼 큰 수출호경기가 도래하여 실물경제가 좋아져야 한다.
2014~2016년 서울 부동산경기는 큰 수출호경기에 따른 집값 폭등이 아니라 2011~2013년 낙폭과대에 따른 반등현상인데 그래도 강남권재건축은 역사적인 신고가를 경신하여 강남권재건축 폭등에 대해서는 그저 놀라울 따름이다.
2014~2016년에 서울, 부산 부동산경기의 큰 바람은 지나갔고 이제 올해부터 내년 상반기까지의 서울, 부산 부동산경기는 상대적으로 덜오른 지역, 저평가 중대형아파트 등에 그나마 가격 상승이 있지않을까 한다.
결론적으로 말씀드리자면 서울, 부산 부동산경기는 2018년 상반기까지 이어지겠으나 큰 물결은 작년에 지나간 것으로 보인다.
작년에 서울 부동산경기의 큰 물결이 지나가니 2017년 올해부터는 2016년에 혹독한 집값 폭락 시련을 거친 대구, 경북, 광주 등 집값이 서서히 고개를 들지 않을까 한다.