매년연초면 당해연도 집값전망을 하였는데
매번 향후전망을 하면서느끼는것은
현재 대출정책을 비롯해 부동산정책이 변화는지
아니면 현상태 그대로인지를 먼저 파악해 부동산전망을
해야하는것이 좀더 정확성을 높일수가 있습니다,,,,,,,,
올해 주택담보대출에서 가장큰변수는 일반자영업자분들이
이제는 대출받기가 매우어려워졌다는 점입니다,,,,
2006년3월 강남3구에서부터처음 dti규제가 나오면서
현재에 이르기까지 실제소득증빙이 안되어도
인정소득이나,추정소득으로 대출를 해주어
그런대로 dti규제속에서 나름부동산거래도 되었는데
앞으로는 특히 개인사업자등 소득신고를 제대로 하지않으면
신용대출도 아닌 주택담보대출도 받기가 어려워졌다는점은 눈여겨볼상황같습니다,
그동안은 실제소득이 연5천정도되는 자영자분들이 대게 종합소득세 신고는
2천만원전후로 신고를 할것으로 추정합니다,
그동안은 신용카드납부액이나 지역의료보험납부액으로 최대연봉5천만원으로
인정해 그런대로 부동산활성화에 기여했는데
앞으로는 이분들경우 연봉2천정도로 dti를 계산하기에
현재 주택담보대출1건정도 있으면 추가로 구입하는것은 사실상 불가능해졌다는점이
눈여겨볼점인것 같습니다,,
그런데이해할수 없는점은 소득이 아예없는분은 신고소득이나 추정소득으로
최대연봉5천으로 계산해 대출를 받을수있다는점은 매우 아이러니하다 할수 있습니다,...
또한 부정적요소로는 2008년12월필자는 그당시많은분들이
미국금융위기로 우리나라집값이 폭락하는 상황이라고 주장한 만면
강남3구를 중심을 dti규제,ltv40%규제등 특히 처분조건부대출제도로
무조건 집을팔아야 하는제도가 미국문제보다 더욱 부정적요소라고 주장한바있습니다,
그동안 처분조건부대출은 없어졌지만
주택금융상품중에서 보금자리 상품이 신규분양시장에서
처분조건부대출를 해주고있다는점도 우리는 알아야 합니다,
더욱이 올해는 분양시장입주잔금시장에서 보금자리대출은 더욱 상한가가
예상되고 특히 올해부터는 기존주택을 3년안에 처분하면 되었는데
이제는 1년넘으면 대출금리가 0.2%씩 연단위로금리에 가산되고
3년째에도 기존주택을 처분하지않으면
기한이익상실이 된다는점이 부동산시장에 검은그림자처럼 보이는것 같습니다..
사실 11.3대책이 그렇게무거운규제정책은 아닌데
촛불정국과,맞물려 여론전에서 선제공격당한 측면이 강하다고 필자는 팥단합니다,
사실 그렇게 집값이 하락한강남일부 고가 아파트단지를 제외한 지역은
약보합세를 보이고 있는데
문제는 실제 입주물량이 쏱아져 나오는 2017년 하반기부터가
진짜 대결의 장이라 말할수 있겠습니다,
2017년상반기에는 입주물량저조로 전세값도 그리하락할것같지는
않고 그리하면 현재 전세값에 비출어볼때 집값도 그리많이
하락할것 같지는 않습니다,,,,,
다만 부동산시장은 살아있는 생물이기에
특히 금융정책과 부동산정책에 따라 시장은 하루아침에
바뀔수가 있기에
정부의 변화해가는 부동산정책에 좀더 관심을 가질필요가 있습니다,,,,