수익형부동산 수익률 하락, 어떻게 볼 것인가
작년 2016년 11.3대책 발표 이후 약세로 돌아선 주택시장과 달리 베이비붐 세대의 은퇴와 불안한 노후준비로 인한 월세임대수요 증가에 따른 수익형부동산 인기 속에서 임대수익률 하락과 공급과잉 우려의 목소리도 커지고 있다.
수익형부동산의 수익률 하락이 일시적인 현상인지 걱정을 해야 하는 상황인지 한번 알아보도록 하자.
수익률 하락 어느 정도인가
부동산114에 따르면 서울 오피스텔 임대수익률이 작년 1월 5.14%에서 12월 5.02%로 0.12%P 하락했고 경기도, 인천시 역시 하락을 하였다.
오피스텔 임대수익률 하락의 원인은 공급물량 증가와 분양가 상승에서 찾을 수 있다.
2015~2016년 2년간 전국 오피스텔 공급물량은 13만7827실로 2012~2014년 3년 공급량 13만 2378실보다 많은 수준이며 서울 오피스텔 분양가는 2013년 3.3㎡당 1079만원에서 작년 1591만원으로 47.4%나 급등하였다.
올해 서울 오피스 공실률은 작년보다 0.9%P높아진 9.8% 수준으로 예상이 되고 있다.
상가 임대수익률 역시 하락하였는데 LH공사에 따르면 작년 4분기 단지 내 상가 분양물량은 3개 단지, 269점포로 2013년 2분기 이후로 가장 많은 물량이며 점포수로는 7년 이래 최대 물량이다.
그나마 위안을 삼자면 올해 1분기 서울 수도권 오피스텔 분양예정 물량은 3271실로 작년보다 줄어들 것으로 예상이 되기에 공급물량 증가부담은 다소 수그러질 수 있을 것 같고 아파트와 달리 11.3부동산대책의 청약제한 등 각종 규제에서 벗어나 있고 임대수익을 원하는 수요는 여전히 증가 중이다.
국내 전체가구(1911만1030가구)의 절반을 넘어선 1-2인 가구 증가(2015년 1019만7258가구, 2010년 834만7217가구, 2000년 495만4981가구)와 불안한 노후준비로 인하여 안정적인 월세임대수익이 필요한 베이비붐 세대들 증가, 저금리 영향으로 갈 곳 없는 유동자금 등을 감안하면 수요층은 두텁고 임대수익률이 조금 하락 했다고 하지만 기준금리가1.25%이고 1금융권 예금금리가 1.4~1.5%임을 감안하면 4~5%대 임대수익률은 아직도 충분히 매력적이다 할 수 있겠다.
옥석을 가리는 투자가 필요할 때
다만 아파트와 달리 가치상승폭이 제한적이고 최근 공급물량이 늘어난 것 역시 분명한 사실이기 때문에 교통, 학교, 산업단지 등 수요층 유입이 용이한 입지와 주변환경인지, 가격 경쟁력은 있는지, 임대수익률은 적정수준인지, 현재 임대수익률이 향후에도 지속적으로 유지가능한지, 공실률과 공실 발생 시 공실 기간을 최소화 할 수 있는지, 임차인 관리가 수월한지 충분한 현장조사를 통해서 타당성을 확인할 필요가 있겠고 계약을 성사시키기 위하여 제공하는 과다한 경품이나 사탕발림의 감언이설은 주의가 필요하다.